La Estafa inmobiliaria: “un delito de lesa economía”

Según el Diccionario de la Lengua Española, la palabra “lesa” es un adjetivo que se refiere a aquello que ha recibido un daño o una ofensa. De ahí que los denominados delitos de lesa humanidad impliquen ofensas y daños generalizados y sistemáticos contra la población civil.

Así pues, la denominada estafa inmobiliaria —sin menospreciar el daño directamente infligido a los adquirientes (víctimas) de estos “proyectos de apartamentos fantasmas”— lesiona profundamente y de manera sistemática al sector construcción, eje de nuestra economía. Por tanto, puede sostenerse que estamos frente a una infracción grave y singular, con potencial de ser comprendida como un delito de lesa economía.

No obstante, la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI), con cierta razón, argumenta que los casos de estafa inmobiliaria en los últimos años, en comparación con el número de viviendas construidas por el sector privado, son estadísticamente ínfimos. Al respecto, es válido señalar que la cantidad de víctimas de estos casos podría estar alcanzando el millar, al igual que el número de apartamentos involucrados, además de cientos de millones de dólares saqueados por mentes criminales, recursos que dejaron de impactar positivamente al sector construcción.

En consecuencia, conceptualizar la estafa inmobiliaria como un delito de lesa economía —más allá de su calificación jurídica en el derecho penal sustantivo— podría destacar su relevancia social y su gravedad dentro del contexto económico. Asimismo, ello podría incidir en el tratamiento, hasta cierto punto suave y rutinario (no especial), que ha venido dando el Ministerio Público a los expedientes relacionados con este tipo penal.

A modo de ejemplo comparativo, vale la pena recordar que en Estados Unidos los fraudes con tarjetas de crédito (los famosos "tumbes" de los llamados tarjeteros) no fueron sancionados con severidad hasta que comenzaron a ser tratados como delitos federales graves —en lugar de simples delitos estatales—, al considerar el daño general y sistemático que causaban al comercio y a la economía nacional. Solo entonces se impusieron sanciones ejemplares contra los perpetradores de estos delitos electrónicos.

Por otro lado, entendemos que los expedientes de estafa inmobiliaria no se limitan exclusivamente a la violación del artículo 405 del Código Penal (simple estafa, con penas privativas de libertad de seis meses a dos años), sino que, en la mayoría de los casos, incluyen la comisión conjunta de otras infracciones graves, como falsedad en sus distintas modalidades, uso de documentos falsos, asociación de malhechores, lavado de activos, entre otras. Por lo tanto, cualquier argumento que sostenga que la persecución penal de la estafa inmobiliaria depende exclusivamente de una instancia privada o querella, así como las propuestas normativas que insisten en la creación de un tipo penal especial para encuadrar esta conducta, resultan en excusas banales por parte de los operadores del sistema de justicia, quienes continúan fomentando la cultura de la impunidad en nuestro país.

Desde nuestra perspectiva, existen dos grandes modalidades de estafa inmobiliaria:

1. La burda: tiene que ver con proyectos inmobiliarios fantasmas, inexistente e inorgánicos, cuyo desarrollo y construcción no son más que una quimera y/o sueño exclusivamente alcanzable en la persona del estafado.
2. La financiera: relacionada con el manejo financiero fraudulento de proyectos inmobiliarios reales, pero concebidos y ejecutados al margen de la Ley 189-11, es decir, sin fideicomisos debidamente constituidos.

Por todo lo anterior, pero sobre todo ante la falta de una respuesta contundente del Ministerio Público en cuanto a la persecución y sanción penal de las llamadas estafas inmobiliarias, proponemos una solución normativa (de carácter preventivo) mediante una leve modificación a la Ley 189-11 sobre el Mercado Hipotecario y los Fideicomisos, en los siguientes aspectos:

1. Establecer que toda obra de desarrollo inmobiliario con vocación de promoción y venta a terceros, cuya inversión total supere los Cien Millones de Pesos (RD$100,000,000.00), deba ser desarrollada y construida obligatoriamente mediante un fideicomiso debidamente constituido.
2. Prohibir de manera general a las fiduciarias, fideicomisos, fideicomitentes, beneficiarios, empresas promotoras, desarrolladoras y constructoras, así como a terceras personas (físicas o jurídicas) y, en especial, a las agencias inmobiliarias, promover, ofrecer en venta, mercadear, anunciar por cualquier medio, vender, ceder, permutar, transferir o dar en intercambio productos inmobiliarios, hasta tanto no cuenten con todos y cada uno de los permisos y licencias requeridos (Ayuntamiento, Ministerio de la Vivienda y Edificaciones, Ministerio de Medio Ambiente, Ministerio de Turismo, etc.), necesarios para iniciar la construcción del proyecto.

Finalmente, por jocoso que suene, esta solución normativa también debería prohibir cualquier actividad relacionada con el llamado “primer picazo” de una obra —aunque se invite al Presidente—, hasta que el proyecto haya culminado, de principio a fin, el debido proceso de permisología.