El Ayuntamiento es el titular de mi propiedad

Históricamente, la República Dominicana ha padecido una profunda inseguridad jurídica en materia inmobiliaria, especialmente desde la dictadura de Trujillo, caracterizada por expropiaciones sumarias y apropiaciones forzosas en favor del Estado o de intereses privados vinculados al régimen. Como consecuencia, la titulación familiar se convirtió en una necesidad social urgente, base indispensable para la estabilidad emocional, económica y legal de los grupos que, generación tras generación, han desarrollado sus vínculos históricos en espacios donde nacieron, crecieron y formaron comunidad, sin que, paradójicamente, hayan tenido derecho formal sobre el suelo que habitan.

En ese contexto, resulta aplaudible la política de titulación masiva implementada por el actual gobierno mediante el Decreto núm. 725-20, de fecha 23 de diciembre de 2020, a través de la Unidad Técnica Ejecutora de Titulación de Terrenos del Estado (UTECT). Según datos oficiales, hasta mayo de 2025 se han entregado más de 125,000 títulos de propiedad en todo el territorio nacional, abarcando zonas rurales y urbanas. Entre los casos más destacados figuran Los  Alcarrizos, con 1,100 títulos entregados en el sector Sávica; La Romana, con 1,600 títulos en los sectores San Carlos, Villa San Carlos y Barrio George; Los Guaricanos, en Santo Domingo Norte, con 1,910; y Consuelo, en San Pedro de Macorís, con 2,298 certificados emitidos sobre terrenos del CEA, entre otros.

Estas entregas han beneficiado principalmente a familias con más de dos o tres décadas de ocupación continua, que han levantado sus hogares con esfuerzo y sacrificio. Representan un acto de justicia social y de reconocimiento al valor jurídico y humano de la posesión prolongada.

Una proporción significativa de las posesiones urbanas del país se asienta sobre terrenos registrados a nombre de los ayuntamientos, bajo esquemas de arrendamiento o simple ocupación. Esta situación se origina en la estructura territorial del siglo pasado, cuando los municipios asumieron la titularidad de amplias áreas de expansión urbana sin desarrollar mecanismos efectivos de transferencia a los ocupantes.
Conforme al artículo 185 de la Ley núm. 176-07 del Distrito Nacional y los Municipios, los bienes municipales comprenden tanto los de dominio público como los de dominio privado, y estos últimos pueden ser objeto de enajenación, arrendamiento u otros negocios jurídicos, según lo dispuesto en los artículos 186 y 188.

El artículo 189 autoriza la venta a los arrendatarios de terrenos municipales mediante trámite de la sindicatura y aprobación del concejo de regidores, fijando el precio con base en las tarifas municipales y los valores del Catastro Nacional. En la práctica, este procedimiento suele complementarse con la revisión administrativa de la Liga Municipal Dominicana (LMD), órgano asesor y de control de legalidad en materia patrimonial, conforme a los artículos 20 y 22 de su Estatuto Orgánico. Aunque esta ratificación no es requisito legal, se ha consolidado como una práctica administrativa recurrente.

No obstante, la mayoría de los ocupantes desconoce este proceso o no logra superarlo por su excesiva carga burocrática. Así, miles de familias que han construido viviendas y pagado arbitrios durante décadas, siguen en el limbo legal, sostenidas apenas por contratos de renta débiles que no garantizan ningún derecho de propiedad.
Esa precariedad les impide acceder al crédito hipotecario (Ley núm. 189-11 sobre el Mercado Hipotecario y el Fideicomiso), formalizar herencias (arts. 718 y ss. del Código Civil) o ejercer plenamente el derecho de propiedad reconocido en el artículo 51 de la Constitución.

El Tribunal Constitucional ha sostenido reiteradamente que la enajenación de bienes municipales solo puede realizarse conforme a los procedimientos legalmente establecidos, en resguardo del principio de legalidad y del interés colectivo (TC/0199/17; TC/0152/13). Esta jurisprudencia reafirma que las decisiones municipales sobre su patrimonio deben someterse al control de legalidad y a los fines públicos de la propiedad (TC/0090/23; TC/0566/24).

La Ley núm. 176-07 organiza la administración del patrimonio municipal y establece las bases para la disposición de sus bienes, pero no desarrolla un procedimiento registral completo que permita transferir el dominio de los terrenos municipales a ocupantes legítimos. Ello genera una dualidad jurídica: los ayuntamientos figuran como propietarios registrales, pero carecen de dominio efectivo sobre muchos inmuebles; mientras, los ciudadanos los ocupan con apariencia de legitimidad, sin contar con título formal inscrito.

Para avanzar hacia una transferencia eficaz de titularidad, cada ayuntamiento debe realizar un levantamiento técnico-jurídico de su patrimonio inmobiliario conforme al artículo 185 de la Ley 176-07, acompañado de un censo social y territorial de los ocupantes. Estas acciones pueden coordinarse con la UTECT y la Dirección General de Catastro Nacional, conforme al artículo 199 de la Constitución, que otorga a los municipios potestad normativa y administrativa sobre el uso del suelo, bajo la fiscalización estatal y el control social ciudadano.

El estudio resultante permitirá delimitar las áreas de ocupación legítima y definir su situación jurídica y catastral. Los ayuntamientos deberán actuar como un buen pater familia, protegiendo los terrenos de dominio público, delimitando los espacios colectivos y reconociendo las ocupaciones pacíficas y prolongadas con vocación legítima de propiedad.
Una vez completado el proceso técnico, el expediente debe ser sometido al Concejo de Regidores, que autorizará mediante resolución la transferencia por vía de cesión gratuita al Poder Ejecutivo, con fines de titulación social.

En esa etapa intervienen la Mensura Catastral y los agrimensores, quienes realizan los deslindes y validaciones geográficas con la verificación técnica de la UTECT. Luego, los expedientes se depositan individualmente en la Jurisdicción Inmobiliaria para la emisión de los certificados de título a favor de los beneficiarios.

Los efectos de esta política son múltiples y positivos: fortalecen la seguridad jurídica y patrimonial de las familias más vulnerables, promueven la regularización integral de barrios históricos, dinamizan la economía local, consolidan los derechos sucesorales y fortalecen el vínculo entre las autoridades municipales y los ciudadanos. Se trata, además, del cumplimiento del deber constitucional de los gobiernos locales, el Congreso y el Poder Ejecutivo en la promoción del bien común.

El Ejecutivo ya ha tomado la iniciativa; corresponde ahora a las autoridades municipales llenar el vacío estructural que persiste en sus territorios. Este vacío es jurídico, porque las alcaldías figuran como dueñas formales de propiedades ocupadas por munícipes sin títulos, y también social, porque esas familias viven en la incertidumbre sobre el destino de los bienes que han ocupado y construido durante décadas, sin poder acceder a su pleno dominio por trabas legales o burocráticas.

Urge, pues, una reforma propositiva de los cabildos que reconozca la posesión legítima de larga duración y promueva un proceso de transferencia abreviado y coordinado con las instituciones del Estado que inciden en la materia: UTECT, Bienes Nacionales, CEA, IAD, Liga Municipal Dominicana y los propios ayuntamientos.

Regularizar el suelo municipal no significa despojar a las alcaldías, sino reconocer jurídicamente lo que la realidad social ha consolidado con el tiempo. Es, en definitiva, un acto de justicia territorial que fortalecerá la gobernabilidad local, la planificación urbana y la dignidad de miles de familias dominicanas. Apostar por la titulación urbana municipal es apostar por un Estado más justo, más seguro y más cercano a su gente.