El paredón para fusilar a los alquileres

En el grupo de WhatsApp de la vecindad del Simón Bolívar todavía no admiten que el congelamiento de alquileres en septiembre del 2015 afectó al Señor Barriga. El profesor Jirafales apunta que los inquilinos no dejaron de pagar una renta que le permitía recuperar la cuota por el préstamo hipotecario y los intereses que ganaba por una inversión al 9% en bono del gobierno.

Su flujo por diez años no fue negativo. Fue positivo por el mismo valor del interés del bono que, algo a su favor en la conversión de activo financiero desmaterializado por viviendas, los recibió con frecuencia mensual en vez de semestral.

Pagar la cuota del préstamo a la Asociación de Ahorros y Préstamos no fue nunca un problema porque, a diferencia de la vecindad del Distrito Federal, en la del Simón Bolívar todos estaban siempre al día.  Lo que debe del préstamo en julio 2025 es 2.2 millones y el precio de venta de referencia, anunciado en el portal más consultado, indica que puede conseguir un máximo de diez millones de pesos por la venta de las cuatro unidades.

De manera que invirtió 3.0 millones suyos, y los inquilinos le compensaron los intereses del bono; toma 3.0 millones prestados, y con el alquiler paga los intereses y el capital.  Su deuda es 2.2 millones al banco.

Con la venta en 10.0 millones recupera el capital de tres millones que hubiera recibido conservando el bono (ergo, logró clonar su bono con la operación) y con los siete millones restantes paga a la asociación y engorda su patrimonio, diez años después, con beneficio de 4.8 millones.

“He ahí al mercado libre creando cerdos capitalistas a los que se les deben eliminar ganancias exageradas imponiendo precios justos y fijos.  Así que a seguir recibiendo al casero con cubetazos, que se los merece, y a promover noche de cacerolazos para pedir bajarlos o expropiación pura y simple que convierta en propietario a los inquilinos.”

El problema secundario de esta argumentación está en las comparaciones de flujos en el tiempo en términos nominales, como si mil pesos hoy fueran igual a mil pesos recibidos en el futuro, y no hacer la comparación con la inversión que es el costo de oportunidad revelado en el ejemplo por el casero.

La desfachatez para pedir injerencia estatal en los términos de contratos a favor de los inquilinos y el clamor al robo vía expropiación es, por supuesto, el problema principal. Pero vamos con el de las comparaciones nominales en un ejemplo simple en que eliminamos la parte del préstamo.

El Señor Barriga tiene la opción de invertir 6.0 millones en bonos al 9% con vencimiento en diez años o adquirir y remodelar cuatro viviendas para alquilar. Para el primer año aspira a una renta de un monto similar a los intereses que le hubiese generado invertir en el bono, luego irá ajustando en un porcentaje que explica y aceptan los inquilinos. También se asume que el contrato es a diez años con una opción de compra pueden éstos ejercer, en el que supuesto que el país seguirá con mercado libre en tierra movediza y frenos a los okupas y expropiadores

La primera tabla permite entender la tasa interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN), dos de los conceptos más usados para comparar inversiones. En este caso no hay aumento de renta negociado, reducción por decreto o plusvalía.  Los tres valores están en 0% y entonces el flujo de efectivo es igual en ambas opciones de inversión.  Alquilar o invertir en bono tienen, en consecuencia, la misma TIR (9%) y un VPN de cero, cuando el flujo se descuenta al 9%.  En teoría, sin costos de transacciones y riesgo de cobro a inquilinos, el inversionista sería indiferente entre una y otra. En la práctica sabemos que por la vecindad no pasará.

En la segunda tabla está un caso de negociaciones libres y voluntarias entre las partes, algo que es un mandato de ley en el Código Monetario y Financiero para las tasas de interés y las divisas. En el caso del ajuste del alquiler (un 5% cada dos años) y para la valoración un porcentaje más adecuado para la vecindad de un 45%, no el 67% con que hizo su arenga colectivista Jirafales.

La TIR ahora es 12.26% y el VPN, descontando a la tasa de referencia de 9%, da un valor positivo de 1.3 millones, indicando que es preferible esa inversión a tener el dinero en bonos. El Señor Barriga hace la inversión, adquiere cuatro viviendas, cuatro inquilinos firman contratos libres donde revelan valoran más recibir el servicio de alquiler que quedarse con el dinero haciendo otra cosa (su costo de oportunidad).

Todos felices hasta que hace su aparición un poseso de Nicolás Maduro a prohibir ajustes de alquileres y, peor aún, decretar una rebaja de 15% a los contratados en el Septiembre Negro del 2015 para la actividad inmobiliaria.  En el cuadro están los datos para la reducción del 20% de los alquileres que ocurre en el segundo mes de firmado el contrato. Con esto el ingreso por alquiler está por debajo del pago que hubiera recibido por los bonos.

Con la reducción por decreto de alquileres siempre se descuida el mantenimiento de las unidades. Es lógico porque los gastos para arreglar el área común, tuberías que se dañan, levantamiento de pisos y otros son variables y cada vez más altos mientras los ingresos están fijos. Así que en diez años por eso es correcto tener un valor de apreciación de las viviendas menor (25%).

En el tercer cuadro está el impacto de estas variables en la TIR, que ahora cae por debajo del 9% y con un VPN negativo al descontar a esa tasa.  El bono, en caso de que su valoración no haya sido afectada por los decretos socialistas, supera la inversión en viviendas para alquilar.

Ahora bien, los precios de los bonos tienden a bajar cuando los obsesos del control de precios empiezan a cubrir varios frentes (salarios, electricidad, combustibles, alquileres, matrícula de colegios privados, pasajes…).  Al notar este “alquilericidio” estarán más atentos sobre lo que pasa en otras actividades y, por supuesto, van a huir de toda actividad, financiera o real, donde el Soberano ande enredado en las patas del colectivismo.

Si lo quiere ver en gráficos busque una visualización dinámica del EMBI de Venezuela en los años de su revolución socialista y lo ambienta en comentario con algún éxito de Bonny Cepeda.