El alquilericidio del señor Barriga

Si a un poseso por el espíritu de Nicolás Maduro se le hubiese ocurrido en agosto del 2015 congelar alquileres de viviendas familiares, hoy estarían quebrados todos los caseros informales, parecidos al señor Barriga de la vecindad del Chavo, y todos los participantes formales de la actividad inmobiliaria que conecta a propietarios con inquilinos a lo largo y ancho del país.

Aquí lo explico y, favor leer, porque los obsesos que aspiran a controlar precios ya están hablando de eso ahora y, por mala suerte, les cuadra la advertencia del abuelo de Cortez para cuidarse de ellos: “son muchos, no hay forma de cubrir tantos frentes”.

Pues bien, todo empieza en julio del 2015, hace diez años, cuando el señor Barriga decide usar sus ahorros y tomar un préstamo hipotecario para adquirir cuatro viviendas modestas en una vecindad del barrio Simón Bolívar.

Se aprovecha de que las tasas de interés activas y pasivas en la banca son determinadas libremente, no hay controles oficiales con tableros de tasas justas.  De hecho, el mismo gobierno también se endeuda en subastas competitivas donde las tasas de los bonos surgen del encuentro de las mentes entre la Dirección General de Crédito Público y los participantes del mercado primario.

Los alquileres también no están sujetos a control de precios, no es un precio socialista. A pesar de algunas disposiciones sobre topes relacionados al valor del inmueble y odiosas intromisiones con la administración de los depósitos, lo normal es la libertad de contratación. Gracias a ésta es que a esa fecha no teníamos una foto satelital reflejando los "grandes logros" de la revolución socialista en Cuba en la actividad inmobiliaria.

En julio 2015, en la tercera semana, la tasa más baja hipotecaria era 10.98%, la promedio para las AA&P, como se muestra en esta primera imagen para todos los productos activos y pasivos de esas entidades junto a comparaciones con las principales tasas de los bancos múltiples y los bancos de ahorro y crédito.

La aspiración de clonar la vecindad del Chavo con cuatro casitas es proyecto de RD$6 millones, un monto que es equivalente a sus ahorros. Tiene los ingresos y la edad para calificar para un préstamo hipotecario a 20 años pagando cuotas mensuales de capital e intereses que piensa recuperar con los alquileres. ¿Qué nos dice esta tabla?

Para las cuatro viviendas similares con una tasación total de RD$6 millones los bancos piden un 20% de inicial, 1.2 millones de pesos, y la diferencia de 4.8 millones, el valor máximo a prestar, implica una cuota de 49,479 pesos.  El casero debería recuperar 12,370 pesos por inquilino para pagar esa cuota.

Si el Don Barriga criollo toma la mitad de sus ahorros, la cuota es 30,925 y el alquiler por vivienda que empareja con la cuota es de 7,731 pesos. Como mientras menos préstamo es menos el valor del alquiler equivalente, Quico sorprende a todos con “pos si a la asociación no le tomas nada, no tienes que pagar cuota ni nosotros alquiler, estaremos como el Chavo en su barril, libre de pagar renta, pero nosotros en las casitas.”

El asunto es que a los quicos se les olvida que el monto invertido en las casas antes era un activo financiero que generaba interés.  El alquiler mínimo es uno con que se pueda pagar la cuota más los ingresos dejados de percibir por su dinero en depósitos o valores. Si en su caso es una inversión en bonos del gobierno tenemos lo siguiente.

En junio 2015, Hacienda emitió bonos domésticos con vencimiento en el 2026 con cupón de 10.375% y se reportaron transacciones en mercado secundario con rendimiento a vencimiento de 10%, asumamos que el inversionista tenía la oferta de rendimiento de 9% por sus tres millones.  En la tabla ahora se añade la pérdida de interés por el monto dado de inicial en cada caso.

En la opción de tres millones de inicial deja de percibir 22,500 pesos.  El alquiler que compensa cuota y pérdida de intereses es 53,425 (o 13,356 por vivienda).  Cuando lo usa todo, como sugiere Quico, deja de percibir 45 mil pesos que para salir empate es cobrando 11,250 a cada uno de los cuatro inquilinos. El Chavo es el único con el privilegio de estar de indiferente cuando se acerca la fecha del pago de renta.

Si decide tomar la mitad en préstamo, recuperar los intereses que deja de percibir más un 9% a partir del próximo año, en julio firma acuerdos de alquiler de 13,350 pesos.  Esto son alquileres de mercado en Simón Bolívar, la belleza de las señales de precios en actividades donde hay libertad de contratar permite el cálculo económico a todas las partes sobre valores actuales y sus ajustes.

Pasa bien el primer mes, pero en un septiembre negro para la actividad inmobiliaria se decreta un congelamiento de los alquileres por diez años para aliviar la carga de las familias que ya tienen una alquilada.  El señor Barriga ahora recibe un golpe verdaderamente severo a sus finanzas y su futuro, se convierte en una de las víctimas de otra regulación destinada a eliminar el usufructo de una propiedad legitima y sin forma de compensar los aumentos de tasa hipotecaria porque contrato en modalidad de tasa flexible.

La tercera gráfica es la prueba del tiro en la nuca completa el alquilericidio.  A la situación de no poder modificar el alquiler ahora debe pagar más por el préstamo hipotecario.  La evolución de la tasa interés hipotecaria de las AA&P muestra que la última tasa es 13.93%, tercera semana de julio 2025. En caso de no haber nunca ajustado la tasa de interés de 10.98% (la raya azul), note que la entidad financiera bien podría hacer uno para el balance adeudado de 2.2 millones, al plazo residual de diez años.

La gráfica incluye una tabla con columnas para la cuota a diferentes tasas (en rango de 11.5% a 13%) y el monto de interés que se pierde al reducir la inversión en bonos públicos de seis a tres millones. Termina ahora con un flujo negativo de inversión que supera entre 500 y 2,500 pesos los montos iniciales.

Un profesor Girafales socialista, sin embargo, apuntaría: "Pero es el dueño de la plusvalía, estas casas de la vecindad que fueron tasadas en seis millones hoy las vende en diez millones, y sin tener que compensarnos a nosotros que tuvimos que asumir el costo de los arreglos porque dizque ya no podía por el congelamiento del alquiler, se gana cuatro millones y todavía es buen negocio para ese gordiflón rentista”.

Equivocado, perdido por las estrellas el profesor.  Eso no tiene ni sentido en una simple comparación nominal. En diez años tuvo un flujo negativo de 53,424 pesos mensuales, un total de 5.8 millones por pagos de intereses y de amortización 0.8 millones, y quedó debiendo 2.2 millones al banco.  Al ingreso de diez millones que especula el profesor debe descontar los ocho millones por pago de intereses y balance adeudado; le van a quedar dos millones de pesos en negocio que invirtió tres de sus ahorros hace diez años. ¿Tremendo negocio?

No. Toda intervención política sobre precios que son concertados de manera voluntaria en situaciones de libre mercado siempre crea situaciones de escasez permanente del bien en cuestión, despojo de la propiedad y usufructo precario.  Los políticos siempre son hábiles en vender que sus intenciones son buenas, que los malos son los señores Barriga andan buscando el lucro y con esto logran multiplicar la pobreza, el resentimiento a los emprendedores y a la libertad. A recordar esto cuando toque hacer la fila para ver que trajo el basurero.