En respuesta a los inquilinos con dificultades y a los compradores primerizos frustrados, los políticos del mundo rico están defendiendo una solución aparentemente obvia: construir más viviendas baratas. Sin embargo, si socialistas autoproclamados como el alcalde de Nueva York Zohran Mamdani y el próximo primer ministro de Gran Bretaña, Andy Burnham, se toman en serio la asequibilidad de la vivienda, deberían dejar los lugares comunes de lado, guiarse por la evidencia y abrazar la construcción de viviendas más caras.
Para empezar, los altos costos de construcción y una maraña de regulaciones hacen que a los promotores privados les resulte difícil cuadrar la economía de los grandes proyectos de vivienda social. Los planes de Burnham para construir más viviendas asequibles podrían requerir 10 000 millones de libras adicionales al año en subsidios.
Quizás no sorprenda, entonces, que los políticos suelan prometer demasiado y cumplir poco en materia de proyectos de construcción de viviendas de bajo precio. Aunque Burnham supervisó un auge de la oferta como alcalde del Gran Mánchester, los desarrollos más significativos fueron bloques de apartamentos de gran altura y aspecto llamativo, que figuras de la izquierda populista han criticado. Pero como ha dicho sir Richard Leese, el exlíder del consejo municipal, si la ciudad se hubiera centrado en la vivienda asequible, «no habría entregado ninguna vivienda, cero».
Sobre todo, los desarrollos de alta gama desbloquean largas cadenas habitacionales. A medida que los hogares de mayores ingresos se mudan a unidades recién construidas, liberan propiedades más antiguas, aumentando la oferta y reduciendo drásticamente los precios de la vivienda de gama media y baja a través de un proceso conocido como filtrado. Numerosos estudios internacionales subrayan este efecto dominó positivo.
Uno publicado el año pasado hizo un seguimiento de los hogares que se mudaron a una torre de condominios de 512 unidades recién construida en Honolulú, Hawái. Descubrió que el edificio generó al menos 557 vacantes en apartamentos más antiguos y baratos de toda la ciudad en apenas tres años, y que las unidades a precio de mercado tenían más probabilidades de liberar las cadenas más largas.
El filtrado también puede ser generalizado. Un estudio de 2021 realizado en Helsinki con datos de población geocodificados descubrió que cada 100 nuevas unidades a precio de mercado en el centro de la ciudad generaban alrededor de 60 unidades disponibles en la mitad inferior de los barrios de la ciudad por ingresos. Un análisis de todas las viviendas en Suecia a lo largo de varias décadas concluyó que «las viviendas nuevas, incluso las habitadas inicialmente sobre todo por personas ricas, generan efectos de goteo sustanciales que también benefician a los pobres».
Otros estudios estadounidenses destacan cómo los desarrollos a precio de mercado benefician a los residentes locales menos pudientes al reducir los costos de la vivienda. En San Francisco, un artículo de 2021 descubrió que los nuevos desarrollos reducían el riesgo de avisos de desalojo para los residentes en viviendas con alquiler estabilizado. Incluso los desarrollos de «lujo» en Nueva York —que Mamdani ha criticado— han demostrado contribuir a reducir los alquileres y los precios de venta locales.
A su vez, al despejar los peldaños de la escalera habitacional, los desarrollos de alta gama mejoran la movilidad social, un objetivo que los políticos socialistas dicen priorizar. Sin embargo, se ha demostrado que la vivienda social tiene el efecto contrario. Puede disuadir a los inquilinos de mudarse en busca de mejores empleos si eso implica renunciar a una vivienda subsidiada. Sin reevaluaciones periódicas, la mejora de los ingresos puede hacer que inquilinos relativamente ricos terminen ocupando viviendas subsidiadas. Casi 400 000 inquilinos de viviendas municipales del Reino Unido tienen ingresos familiares un 60 % superiores a la media nacional.
Aun así, algunos de los más pobres pueden tener dificultades para comprar o alquilar sin apoyo específico. Y algunos desarrollos mal diseñados pueden empeorar la asequibilidad local si reducen la oferta de vivienda. Pero estos problemas pueden mitigarse.
En primer lugar, reducir los grandes compromisos de vivienda social y respaldar más desarrollos a precio de mercado ahorra fondos públicos y gasto en subsidios de vivienda al aliviar las presiones más amplias sobre los precios de la vivienda. Eso crea espacio fiscal para brindar apoyo específico a quienes más lo necesitan.
A continuación, Anya Martin, de la alianza Yimby, señala que las normas liberales de densificación y zonificación reducen el riesgo de que los nuevos desarrollos expulsen a los residentes locales. «La escasez de viviendas de todo tipo hace que quienes tienen ingresos más altos compitan con los residentes de menores ingresos por las mismas viviendas. La evidencia de todo el mundo muestra que, donde el sistema de planificación permite que la oferta de vivienda responda a las señales de precios, las viviendas nuevas absorben esa presión. Construir más reduce el desplazamiento en lugar de causarlo».
Las complejidades de los mercados de la vivienda son un recordatorio de que las buenas intenciones son insuficientes para lograr buenos resultados. Quienes las expresan desde la izquierda deberían recordar que la economía es un ecosistema complejo que no siempre cede ante las intervenciones más populares o simples. Las soluciones más óptimas suelen ser las más contraintuitivas.
Tej Parikh. © 2026 The Financial Times Ltd. Todos los derechos reservados.
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