Su propiedad inmobiliaria puede haber sido víctima de un fraude y usted no saberlo

En los últimos meses se ha registrado un preocupante incremento de fraudes inmobiliarios, particularmente en Santiago de los Caballeros, ciudad en la que ejerzo mi práctica profesional. En apenas semanas hemos recibido múltiples casos y, al mismo tiempo, he tenido conocimiento de otros tantos, lo que evidencia la gravedad del problema. Resulta penoso que, después de adquirir legítimamente un inmueble con esfuerzo, el propietario descubra de repente que ya no figura como tal, sino otra persona.

Las modalidades son variadas: falsificación de títulos y firmas; duplicados fraudulentamente obtenidos por supuestas pérdidas; poderes de venta falsos, incluso emitidos en consulados; hipotecas ilegítimas con propiedades ajenas. En algunos casos se han falsificado firmas y sellos de notarios públicos que supuestamente “legalizan” los actos.

Estos fraudes ocurren con mayor frecuencia en solares baldíos o sin mejoras, lo que facilita la maniobra. Conozco casos en que los verdaderos propietarios se han visto obligados a cercar sus terrenos, colocar letreros visibles advirtiendo que “no está en venta” o designar personas que los visiten periódicamente, a fin de disuadir intentos de despojo.

Rara vez se trata de acciones aisladas. Generalmente, son planificadas y ejecutadas por redes delictivas que mueven sumas significativas y cuyos integrantes suelen ser reincidentes o participar habitualmente en estas prácticas.

Estos fraudes constituyen un ataque directo a uno de los pilares del Estado de derecho: la protección del derecho de propiedad, consagrado en el artículo 51 de la Constitución, por consiguiente, afecta la seguridad jurídica.

No es aceptable que estas redes operen con frecuencia y reincidan con sorprendente impunidad. A veces las víctimas, tras recuperar su propiedad, pierden interés en continuar el proceso o sienten temor. En otros casos, fallas en la investigación penal o una visión minimizada de la gravedad del hecho por parte de algunos jueces se traducen en sanciones benignas que incentivan la repetición.

En este escenario, el Colegio Dominicano de Notarios debe asumir un rol mucho más diligente y responsable. Es inconcebible que no se abran ni siquiera procesos disciplinarios contra notarios condenados de manera definitiva por falsedades, o que se ignoren denuncias formuladas por las víctimas.

En este contexto, el Poder Judicial, a través de los Registros de Títulos, ha implementado recientemente un servicio de alerta electrónica registral, el cual, por el momento, se ofrece de manera gratuita —aunque se prevé que en el futuro tenga un costo—. Este sistema notifica oportunamente al propietario cuando se intenta realizar alguna operación sobre su inmueble, funcionando de manera semejante a los avisos de consumo de las tarjetas de crédito.

Se trata de un mecanismo sumamente útil para reforzar la seguridad jurídica inmobiliaria. No obstante, resulta todavía poco conocido por la ciudadanía, lo que hace imprescindible la puesta en marcha de una campaña masiva de divulgación.

Con el propósito de aportar a esa difusión, pongo a disposición del lector los pasos necesarios para registrarse en esta aplicación y así beneficiarse de este valioso servicio público. Para tales fines, comparto un video explicativo, visual e interactivo, en el cual se enumeran y describen detalladamente las acciones a seguir. Para visualizarlo, basta con seleccionar y copiar el siguiente enlace en una nueva pestaña de su navegador:

Ahora bien, dada la magnitud del problema y el carácter reiterado de estas maniobras fraudulentas, es evidente que los mecanismos aislados, aunque valiosos, resultan insuficientes. Lo ideal sería avanzar hacia la creación de una plataforma electrónica consolidada que unifique a todas las instituciones que intervienen en la ejecución de una transacción inmobiliaria. Esta debería integrar, entre otras, a la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), el Registro de Títulos, el Ministerio de Relaciones Exteriores —cuando se requiera en virtud de poderes otorgados en el extranjero—, así como la Procuraduría General de la República en lo relativo a la legalización de firmas notariales. Los Registros de Títulos, por igual, deben ser más riguroso con el proceso de revisión de las operaciones sospechas, en especial, cuando hay expedición de nuevo certificado de título por supuesta pérdida u otras irregularidades groseras en los actos de ventas o hipotecas.

Con un sistema de esta naturaleza, se lograría alertar simultáneamente a todas estas entidades, evitando que permanezcan ajenas a posibles maniobras fraudulentas, cerrando espacios a la duplicidad de trámites y asegurando mayor trazabilidad, seguridad jurídica y transparencia en cada operación. Además, se reducirían discrepancias entre instituciones y se garantizaría una respuesta coordinada ante cualquier intento de fraude.

En todo caso, ya ocurrido un fraude de esta naturaleza, corresponde al Ministerio Público garantizar la defensa activa de este derecho fundamental, especialmente cuando se vulnera mediante falsificaciones en documentos públicos o auténticos. Aunque muchas veces la persecución penal depende de la querella previa de la víctima, la magnitud del fenómeno exige una política criminal clara y enérgica, impulsada y coordinada desde la Procuraduría General de la República, que asegure una persecución unificada en todas las fiscalías del país y una supervisión adecuada de su ejecución.

Mientras tanto, me permito hacer las siguientes recomendaciones finales a los propietarios o compradores:

• Regístrese en el sistema de alerta electrónica implementado por la jurisdicción inmobiliaria.
• Verifique periódicamente el estatus legal de su inmueble.
• Evite entregar copias de su certificado de título o de su cédula de identidad y electoral a personas que no conozca bien.
• Compruebe con cautela a quién arrienda su propiedad, sea persona física o empresa.
• Si posee un solar sin mejoras, cérquelo, visítelo regularmente o designe a una persona de confianza que lo haga y le informe sobre su estado.
• Al adquirir un inmueble, no se limite únicamente a obtener la certificación de cargas y gravámenes expedida por el Registro de Títulos. Indague, además, sobre la operación previa realizada con esa propiedad, verifique el perfil del vendedor y visite el inmueble antes de formalizar la compra, de aflorar algún problema con este, desista de esta operación.
• Pague los impuestos correspondientes a la compra en la DGII e inscriba la operación en el Registro de Títulos en el menor tiempo posible, salvo la existencia de un obstáculo legal o razonable debidamente documentado. En tal caso, conserve la prueba documental de la compra y de la posesión pública, pacífica e ininterrumpida.
• Si aún no lo ha hecho, proceda a realizar el deslinde de su propiedad.

Finalmente, recuerde: la mejor defensa es la prevención.