Estafas inmobiliarias en Punta Cana

Las estafas en el mercado inmobiliario de nuestro país han venido incrementándose en los últimos años, pese a la promulgación de la Ley 189-11, de Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, con la cual se procuraba facilitar el desarrollo de proyectos habitacionales al contemplar la misma mayores garantías y seguridad jurídica a los adquirientes de inmuebles que compraban en la fase de planos.

Son varios los escándalos que han terminado en los tribunales penales luego de que “desarrolladores” o ingenieros inescrupulosos captaran cientos de millones de pesos de inversionistas y ahorristas extranjeros y dominicanos de la diáspora y residentes en el país, sin que al transcurrir varios años hayan siquiera iniciado la construcción de las viviendas adquiridas en planos, y sin que se les haya devuelto a los adquirientes el dinero que pagaron al vencer el plazo contractual en que debieron serles entregadas sus propiedades.

Lamentablemente, el esquema de estafa inmobiliaria ha llegado precisamente a Punta Cana, la zona turística más desarrollada de nuestro país y la más conocida a nivel internacional.

Particularmente vergonzoso es el caso de una señora, ejecutiva bancaria chilena en edad de retiro, que invirtió todos sus ahorros en la adquisición de una villa en planos con el propósito de vivir su retiro en Punta Cana junto a su hijo con condiciones especiales, y luego de varios años sin que su propiedad se empezara siquiera a construir, la empresa constructora, alegando un aumento en los precios de construcción, pretendía cobrarle entre un 40% y un 60% adicional para entonces empezar a construir su casa.

La otra opción que le propuso dicha empresa a la adquiriente, según su denuncia, es que le firmara un documento rescindiendo el contrato de venta con la promesa de que, cuando la constructora revendiera la propiedad, entonces procedería a devolverle el dinero.

Al no acceder, y procurar la devolución de su dinero conforme al plazo establecido en el contrato suscrito, la referida señora recibió la callada como respuesta, debiendo entonces buscar más recursos para pagar honorarios y gastos legales para entablar un proceso penal, luego de que uno de los bancos nacionales le informara que el terreno donde se edificaría la casa no estaba a nombre de la compañía desarrolladora, por lo que, a pesar de que ella calificaba para un préstamo hipotecario, no podían otorgárselo poniendo en garantía el mismo.

Gracias a algunos de los programas alternativos de streaming y a algunos programas de investigación que se han hecho eco de estos, muchos de esos adquirientes han podido denunciar estas estafas y provocar la intervención del ministerio público, el cual ha iniciado los procesos penales y los allanamientos correspondientes.

Sin embargo, el que conoce un poco el área de Punta Cana y su mercado inmobiliario, sabe que los casos de estafas, los abusos a los derechos de los consumidores adquirientes y los incumplimientos contractuales son mucho más numerosos de los que han salido a relucir en los medios de comunicación.

Y es que, por ejemplo, en Punta Cana es una práctica común que se ofrezcan en venta proyectos de apartamentos bajo la publicidad engañosa de estar amparados por la seguridad jurídica que ofrece la Ley 189-11, de Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, y luego de que los adquirientes pagan el inicial del precio de venta del inmueble a los treinta días de la separación, es decir, entre un 20 y un 30% del valor total de la propiedad, entonces les informan que se está en espera de la aprobación del fideicomiso y les envían a los adquirientes un contrato de promesa de venta sin el fideicomiso, debiendo estos pagar el inicial y las cuotas mensuales pactadas en una cuenta de la constructora, hasta alcanzar el 50 o 60% del valor total de la propiedad en un año y medio o dos años máximo, según sea el caso, mientras nunca llega la aprobación del prometido fideicomiso.

Se trata de una práctica engañosa, fraudulenta, desleal, a la que se prestan inclusive los brokers inmobiliarios que ofrecen en venta esos proyectos, ya que los promocionan mencionando hasta los nombres de las fiduciarias más reconocidas del país como supuestas gestoras de los mismos.

Sólo esta práctica debería motivar la intervención de las autoridades de Proconsumidor, de la Superintendencia de Bancos, del Ministerio de Turismo, del Ministerio de Obras Públicas y de los ayuntamientos, porque un proyecto inmobiliario no se debe mercadear y comercializar con las garantías que ofrece la Ley 189-11, de Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, y como consecuencia de ello, los brókers y la empresa constructora captar directamente recursos financieros de los ahorrantes e inversionistas nacionales y extranjeros, desconociendo las previsiones de dicha ley, en virtud de que la misma establece que los pagos de esos recursos se deben depositar en las entidades fiduciarias, las cuales, a su vez, son las que deben pagar a la constructora o desarrolladora del proyecto habitacional en función de las cubicaciones de la obra que van presentando, garantizando así que los recursos de los adquirientes se inviertan correctamente en la edificación.

La otra práctica cuestionable, que debería estar expresamente sancionada administrativa y hasta penalmente, es que muchos proyectos inmobiliarios son mercadeados y comercializados, y sus constructoras o desarrolladoras captan recursos de los consumidores adquirientes, sin contar con los permisos de construcción, municipales y medioambientales para la obra, ni con los que corresponden a la citada la Ley 189-11, de Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, ni a la Ley No. 158-01 (“Ley de CONFOTUR”), siendo este último el que permite que los inversionistas en esos proyectos inmobiliarios ubicados en las zonas turísticas puedan acceder a los beneficios que contempla esa ley.

En ese sentido, como estamos hablando de captación de recursos financieros que por lo general se efectúan vía el sistema financiero nacional, y las entidades fiduciarias también son entidades que administran recursos del público y que están adscritas o son propiedad de los bancos comerciales, la Superintendencia de Bancos debe jugar un papel fiscalizador en este sentido, al igual que el Ministerio de Turismo, el Ministerio de Hacienda y la Dirección de Impuestos Internos (DGII), en tanto estas tres últimas instituciones intervienen en el proceso de otorgamiento del permiso o la certificación de CONFOTUR de cada proyecto inmobiliario en las zonas turísticas.

Entendemos que deben tomarse medidas drásticas para evitar que cualquier ingeniero, empresa constructora o bróker, ofrezca en venta proyectos inmobiliarios sin que estos cuenten con los permisos de construcción y medioambientales aprobados, y mucho menos que se  mercadeen y comercialicen al público en planos bajo la supuesta protección y garantía de la Ley  189-11, de Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, y la Ley No. 158-01 (“Ley de CONFOTUR”), sin que las autoridades competentes hayan expedido las aprobaciones y certificaciones correspondientes a esas dos leyes especiales.

Esa práctica debe penalizarse con multas y con la cancelación de la licencia para operar de esas constructoras, ingenieros y agentes inmobiliarios que se prestan para engañar al público de una manera tan burda e impune, sin perjuicio de los casos en que los que procedan sanciones penales e indemnizaciones civiles.

Otra práctica común en el mercado inmobiliario de Punta Cana es el incumplimiento abusivo de los plazos contractuales de entrega de las obras sin justificación alguna, lo cual opera en perjuicio de los adquirientes e inversionistas, quienes luego de haber pagado un 50 o 60% del precio del inmueble, deben de esperar dos años o más luego de vencido el plazo establecido de entrega de la propiedad.

Esto implica una pérdida económica para los inversionistas, por cuanto dejan de percibir intereses y beneficios por su capital invertido durante todo ese tiempo sin recibir compensación alguna.

Recientemente fue sometido un proyecto de ley a las cámaras legislativas en procura de proteger más efectivamente los derechos de los consumidores que invierten sus ahorros o hacen inversiones en el mercado inmobiliario dominicano.

Ojalá en esa pieza legislativa no solo se incluya sanciones fuertes para las constructoras y agentes del sector inmobiliarios que incurren en prácticas fraudulentas, promociones engañosas e incumplimientos de contratos injustificados, sino que las instituciones mencionadas se coordinen para que ningún proyecto inmobiliario en la República Dominicana se pueda publicitar y comercializar sin contar con los permisos de construcción, municipales y medioambientales, sin la certificación y aprobación del fidecomiso – mucho más si se va a mercadear bajo la sombra de esta figura jurídica -, así como sin la certificación de CONFOTUR, en el caso de los proyectos inmobiliarios de las zonas turísticas como Punta Cana.

Tampoco debe permitirse que, si la construcción del proyecto habitacional se va a realizar con financiamiento bancario por parte de la compañía constructora, que esta pueda ofrecer en venta el proyecto en fase de planos sin contar con la aprobación del empréstito, porque ello supone captar recursos del público sin que los adquirientes tengan la certeza y la seguridad de que el financiamiento para realizar la obra habrá de ser aprobado y de que no existe ningún impedimento legal para que el proyecto se lleve a cabo.

Los letreros o vallas que se colocan frente a los solares donde se van a construir proyectos habitacionales, deberían estar previamente aprobados por los ayuntamientos correspondientes y Proconsumidor, los cuales  deberían exigir que se especifiquen en los mismos los números de todos los permisos aprobados y el nombre de la entidad bancaria y el número de préstamo que lo va a financiar, para que los potenciales compradores de esos proyectos puedan entrar al portal de Procomsumidor, por ejemplo, a los fines de verificar que ese proyecto inmobiliario cuenta con todas las autorizaciones y certificaciones institucionales, así como con la aprobación del financiamiento para realizarlo.

Proconsumidor también debería exigir, mediante el diseño de un contrato marco o modelo, que las referencias a los indicados permisos institucionales y al financiamiento de la obra, consten en la publicidad digital de venta de esos proyectos, así como en los contratos de promesa de venta de cada unidad habitacional, so pena de la imposición de sanciones.

Igual debería procurar establecer cláusulas equitativas entre las constructoras o desarrolladoras y los compradores, estableciendo penalidades favorables al consumidor en los casos de incumplimiento contractual por parte de las primeras.

Proconsumidor y las demás instituciones estatales mencionadas, deberían diseñar acciones para garantizar que el dinero de los ahorrantes e inversionistas extranjeros y nacionales que invierten en esos proyectos habitacionales en fase de planos – confiando en la seguridad jurídica que supuestamente prevalece en el país -, no continúen parando en manos de estafadores y especuladores desalmados que captan dinero del público sin ninguna o muy escasa fiscalización oficial.

Ojalá se actúe pronto y con eficacia para que también se evite que el prestigio internacional de Punta Cana como destino de inversiones inmobiliarias – y del país –, se vea severamente afectado por las estafas y las demás prácticas abusivas y dañinas que están ocurriendo en ese mercado.