Hacia una ley de protección al inversionista inmobiliario en República Dominicana

La República Dominicana ha vivido en la última década un auge sin precedentes en el sector inmobiliario. Desde proyectos residenciales en zonas urbanas hasta desarrollos turísticos de gran escala, la inversión en bienes raíces se ha convertido en una de las principales formas de canalizar capital tanto local como extranjero. Sin embargo, este crecimiento acelerado ha expuesto a miles de adquirentes e inversionistas a una realidad legal frágil: en el país no existe una ley que los proteja eficazmente frente al incumplimiento de promotores, las estafas inmobiliarias o los retrasos injustificados en la entrega de viviendas compradas en planos.

Quien ha intentado comprar su primera o segunda vivienda conoce bien este escenario: pagos iniciales sin garantías, promesas contractuales incumplidas, obras paralizadas sin explicación, y, en los peores casos, desarrolladores que desaparecen sin devolver un centavo. A falta de una ley específica, estos casos terminan, si acaso, en demandas civiles prolongadas, costosas y muchas veces estériles.

Frente a este vacío normativo, urge un proyecto de ley de protección al inversionista inmobiliario que regule con claridad las relaciones entre compradores y promotores, y que establezca obligaciones mínimas irrenunciables en beneficio del adquirente. Esta legislación no solo llenaría un vacío legal evidente, sino que alinearía al país con los estándares de naciones que ya han avanzado en esta materia, como España, México, Argentina, Colombia y Perú.

¿Qué debe contener esta ley?

1. Garantías para las sumas entregadas a cuenta

Una de las figuras más efectivas implementadas en otras jurisdicciones, como España y Colombia, es la obligación de los promotores de contratar un seguro o aval bancario que garantice la devolución de todo el dinero pagado por el comprador si el proyecto no se ejecuta o no se entrega dentro del plazo acordado. Este seguro debe activarse sin necesidad de juicio y estar vinculado al contrato de compraventa, lo que otorga al adquirente una protección efectiva frente al riesgo de incumplimiento.

2. Derecho de retracto en compras sobre plano

La ley debería consagrar el derecho del comprador a desistir de la operación sin penalidad alguna dentro de un plazo razonable posterior a la firma del contrato (por ejemplo, 10 o 15 días hábiles), especialmente cuando se trata de compras en fase de preconstrucción. Esta figura ya existe en países como Chile y está pensada para proteger al consumidor de decisiones apresuradas, ofertas engañosas o presiones comerciales.

3. Cláusulas de orden público en los contratos

Se deben establecer cláusulas mínimas de protección que no puedan ser renunciadas por el comprador, tales como el derecho a recibir información veraz y actualizada del proyecto, acceso a planos y licencias, garantías de calidad y penalidades en caso de incumplimiento del desarrollador. Cualquier cláusula que limite injustificadamente los derechos del comprador o que traslade todos los riesgos al adquirente debe ser nula de pleno derecho.

4. Registro obligatorio de promotores y proyectos

Para poder comercializar unidades residenciales o comerciales, los promotores deben estar inscritos en un registro especial gestionado por una entidad estatal (por ejemplo, el Ministerio de Vivienda o PROCONSUMIDOR), y los proyectos deben contar con permisos actualizados, garantías financieras, y cronogramas certificados. Esta medida permitirá a los compradores verificar la legalidad y seriedad de los desarrolladores antes de firmar.

5. Transparencia total en la información al comprador

Se debe obligar a los promotores a entregar un “paquete de información esencial” al comprador, que incluya la licencia de construcción, títulos del terreno, cronograma de ejecución, materiales prometidos, condiciones de pago, y especificaciones técnicas. La omisión o falsedad en esta documentación debe conllevar sanciones civiles y administrativas.

6. Supervisión estatal y sanciones efectivas

La ley debe facultar a una autoridad reguladora para recibir quejas, inspeccionar obras, suspender ventas irregulares, e imponer sanciones en caso de publicidad engañosa, contratos abusivos o incumplimiento reiterado. El inversionista no puede depender únicamente de una demanda judicial para obtener protección; debe contar con un canal administrativo ágil y efectivo.

7. Protección especial para la vivienda familiar

En casos de adquisición de primera o segunda vivienda, el comprador debe gozar de protección reforzada, ya que no actúa como inversionista profesional, sino como consumidor. Se debe prever que las cantidades entregadas no puedan ser utilizadas libremente por el promotor hasta alcanzar ciertos hitos constructivos verificados por una entidad independiente.

8. Responsabilidad solidaria de la fiduciaria o entidad financiera

Si el proyecto está vinculado a un fideicomiso, la fiduciaria también debe responder por la legalidad de los fondos manejados y la transparencia del proceso. En países como México y Perú, se han establecido estándares para la corresponsabilidad de estas entidades en la supervisión de los desarrollos inmobiliarios.

Contrario a lo que algunos pudieran pensar, una ley de protección al inversionista inmobiliario no paraliza el sector, sino que lo fortalece. El promotor serio y bien estructurado no tiene por qué temer exigencias razonables de transparencia y cumplimiento. Al contrario, las medidas propuestas aumentan la confianza de los compradores, elevan los estándares del sector y reducen la informalidad y la especulación.

En la medida en que se regule la actividad inmobiliaria bajo principios de equidad, legalidad y responsabilidad compartida, el país podrá atraer más inversión nacional y extranjera con base en la seguridad jurídica. Los compradores no deben quedar a merced de prácticas abusivas o desarrolladores irresponsables, y mucho menos enfrentar solos las consecuencias legales y económicas de un sistema desregulado.

Es momento de que el Congreso Nacional impulse una Ley de Protección al Inversionista Inmobiliario que garantice la seguridad de quienes adquieren una vivienda con esfuerzo, muchas veces como su único patrimonio o inversión de vida. Esta legislación no debe ser opcional, ni negociable: debe convertirse en una prioridad nacional, con cláusulas de orden público, sanciones disuasorias, y mecanismos eficaces para prevenir, sancionar y reparar los abusos en el sector.

Porque un país donde no se protege al comprador, es un país donde se mina la confianza y se desincentiva el desarrollo justo.

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Tu Consultorio Financiero es una columna desarrollada por Jesús Geraldo Martínez sobre finanzas personales, para orientar a las personas con conocimientos básicos en finanzas y economía a mejorar su entendimiento. Para consultar con el autor puede escribir al correo abogadojesus@icloud.com, o en Instagram @Jesusgeraldomartinez.