Mientras más amplia y variada es la oferta de alojamiento turístico mejor será la competitividad de cualquier destino. Debemos pues regocijarnos por la masiva incorporación de la oferta de renta corta a nuestro inventario nacional de habitaciones turísticas. Los inmuebles de renta corta no solo elevan la participación del capital local en el sector, sino que también ofrecen alternativas de precios que aumentan el atractivo del producto turístico. Además, tienden a usar servicios que son los que usa la población, aumentando así la derrama económica del turismo. Un buen ejemplo de ello se percibe en el Centro Histórico (CH) de Santo Domingo donde su impacto ha sido notablemente enriquecedor.
Las estadísticas oficiales que podrían confirmar esa conclusión son casi inexistentes. Aunque en los últimos años la producción de estas estadísticas ha mejorado, ni el MITUR (SITUR), ASONAHORES la ONE ni el Banco Central ofrecen datos actualizados que se puedan considerar fidedignos. En base a estimados informales, sin embargo, el inventario nacional actual de habitaciones de renta corta podría cifrarse en más de 122,000 en unos 40,000+ inmuebles. (La plataforma de viajes más grande del mundo(Booking.com) ofrece unas aproximaciones más actualizadas.) Pero para ilustrar lo que ha sucedido en el Centro Histórico es posible acudir a la IA y pedir sus estimados. No siempre serán exactos ni actualizados, pero la IA nos permite auscultar las tendencias y las realidades actuales de la oferta de alojamiento de renta corta, incluyendo comparaciones con la del Distrito Nacional.
En la mayoría de los renglones de comparación se nota que la renta corta enriquece la hotelería de diversas maneras (ver gráficas 1-3). Lo que más resalta y asombra es la casi exacta paridad entre el tamaño del inventario de habitaciones de renta corta y de hoteles, tanto en el CH como en el DN, son prácticamente iguales. Por supuesto, los productos no son equiparables, es decir, no todas las habitaciones tienen la misma configuración y, en consecuencia, la comparación no es totalmente válida. Las diferencias entre un inventario y otro se comienzan a percibir en materia de tarifas y tasas de ocupación. Tanto en el CH como en el DN las habitaciones de renta corta son de menor tarifa (menor entre un 15 y un 30%) y de menor tasa de ocupación. Eso sugiere que la renta corta es un complemento que apela al segmento de turistas de menor poder adquisitivo.
La IA sugiere que el CH no es un destino hotelero tradicional sino un "destino urbano híbrido tipo Cartagena / Habana Vieja en transición". Las ubicaciones clave de sus hoteles incluyen las calles Las Damas, El Conde, Parque Colón, Hostos y Padre Billini. En el CH predominan los hoteles boutique pequeños que registran picos de demanda para el invierno y durante eventos. Ahí la renta corta tiene una alta dependencia de las plataformas digitales para sus reservas y una mayor volatilidad que los hoteles. (Airbnb lista 140 propiedades en el CH.) Según estudios internacionales de turismo Airbnb tiende a "concentrarse en zonas patrimoniales centrales y maximizar la proximidad a los atractivos." Es un segmento en crecimiento por la flexibilidad y la experiencia local que ofrece. Pero, por supuesto, no ofrece la "experiencia premium" porque no ofrece la gama de servicios que ofrecen los hoteles convencionales.
Los hoteles requieren infraestructura y escala, mientras los de renta corta son más flexibles y menos exigentes en sus requisitos. Mientras los hoteles compiten ventajosamente con la renta corta en materia de servicios, seguridad y consistencia, los atractivos de la renta corta son el precio y, en general, la ubicación urbana. Mientras los hoteles concentran a los turistas, la renta corta los dispersa en el territorio, aumentando así la derrama económica. Hasta ahora, los hoteleros del país consideran a la renta corta como una competencia desleal porque no pagan impuestos y no están regulados. En Santo Domingo la IA considera que no hay una sobreoferta hotelera, pero sí hay una saturación de unidades pequeñas. Las gráficas adjuntas muestran que tanto en el inventario de hoteles del CH predominan los hoteles pequeños y que la renta corta también refleja esa condición.
Según la IA, el mercado del alojamiento en el CH no está saturado en calidad, sino en oferta media. De ahí que el CH está mal estructurado en su oferta de alojamiento. Existe espacio para el desarrollo de hoteles medianos, eco-boutique hoteles experienciales que ofrezcan cultura, historia y bienestar. Se vislumbran oportunidades para el wellness urbano, los retiros culturales y los productos "curados" (tipo ecolodge urbano). También se consideran viables opciones de conversión de inmuebles patrimoniales, hoteles lifestyle y hoteles residenciales.
Estas consideraciones de la IA parecen válidas. Sin embargo, deberá tomarse en cuenta que la IA produce sus evaluaciones sobre la base de la información pública que puede accederse por el internet y que no toda la información está en las bases de datos correspondientes. Por eso un inversor potencial y los hacedores de la política pública en materia turística deberán ser cautelosos en el uso de la información aquí reseñada. Pero mientras el Observatorio de la Ciudad Colonial no produzca estadísticas más actualizadas, lo que la IA ofrece es un suculento manjar.
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