La Ley de Inquilinato, aprobada por el Congreso Nacional el 5 de agosto de 2025 y promulgada bajo el número 85-25, regula los contratos de alquiler de bienes inmuebles en la República Dominicana para uso familiar, comercial y sin fines de lucro. Quedan exceptuados: 1) las fincas rurales, 2) pensiones y hospedajes, 3) parques o empresas de zonas francas, 4) inmuebles con fines turísticos o recreativos de más de 90 días, 5) bienes del Estado y 6) actividades comerciales regidas por leyes especiales (art. 2).
Esta normativa responde al mandato constitucional en varios ejes: el artículo 7, sobre dignidad humana y autonomía de la voluntad; el artículo 8 que, consagra la libertad contractual e igualdad ante la ley; el artículo 42, relativo a los derechos patrimoniales y la libre disposición de bienes; y el artículo 61, sobre el derecho de propiedad.
Nuevas regulaciones. -La ley recoge aspectos que antes quedaban a discreción contractual, como: a) Regulación de subalquiler. b) Obligación de informar vicios ocultos. c) Entrega del inmueble con servicios básicos. d) Derecho del inquilino a la privacidad. e) Derecho del propietario a supervisar el bien. f) Suspensión del pago en caso de reparaciones. g) Efectos del cambio de propietario en el contrato. h) Respeto a reglas de condominio y participación en reuniones.
Depósitos. –Uno de los cambios más significativos es la regulación de los depósitos. La ley los limita a un máximo de dos meses, rompiendo con la práctica discrecional anterior. Antes, los depósitos eran custodiados por el Banco Agrícola; ahora, también podrán gestionarse a través del Banco de Reservas, lo que asegura mayor control y eficiencia.
La ley entraña aspectos procesales y formales del régimen de arrendamiento que estaremos desarrollando más adelante:
Renovación y registro de contratos.- Si no existe pacto entre las partes, el aumento anual no podrá exceder del 10%. Además, se introduce la obligatoriedad del registro del contrato en la Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento, como condición para su eficacia frente al Estado. Esto facilita a la DGII y otras entidades tributarias, conocer las operaciones de alquiler, con implicaciones fiscales directas en la formalización de los contratos: a) aplicación de impuestos sobre la renta, b) control de evasión fiscal y c) cruce de datos con pagos electrónicos. Esto plantea el riesgo de que algunos propietarios trasladen la carga tributaria al inquilino mediante un incremento en el monto de la renta.
Competencia y Plazos: El Juzgado de Paz conoce, en primer grado, las demandas relativas a contratos de alquiler residencial, incluyendo desahucios y procesos sumarios por falta de pago (arts. 28, 30 y 33). Estos deben resolverse en un máximo de dos audiencias, salvo excepciones. También puede imponer medidas conservatorias sobre los bienes (art. 32, párr. III).
El Tribunal de Primera Instancia conoce de alquileres comerciales y sin fines de lucro, así como incidentes vinculados: embargo, desembargo, reconocimiento de deuda, entre otros (arts. 40 y 41).
La demanda. El juzgado de paz y el Tribunal de Primera Instancia, según las características del caso, conocerán de las demandas derivadas del contrato de alquiler de vivienda, previa intimación en un plazo no mayor de diez días calendario, este mismo plazo aplica a partir de la solicitud de fijación de audiencia presentada por el intimante al tribunal. (Art. 30 y 41).
En los casos que la demanda sea por falta de pago, el procedimiento tendrá un carácter sumario y se decidirá en no más de dos audiencias, salvo ciertas excepciones previstas en la ley.
Llegada del término. – Respecto a la llegada del término del contrato, el Juzgado de Paz requiere notificación previa con no menos de 90 días en arrendamientos residenciales, mientras que el Tribunal de Primera Instancia exige 180 días en los casos de su competencia (art. 40, párr. II; art. 42). La omisión de estos plazos conlleva la inadmisibilidad de la demanda.
La ley reconoce la posibilidad de que las partes acuerden someterse al arbitraje, reforzando la autonomía de la voluntad y la solución alternativa de conflictos. Un punto de relevancia, sobre todo, cuando se trata de negocios donde participan personas físicas o jurídicas extranjeras.
Sobre la ejecución de la sentencia. – La Ley 85-25 también redefine la ejecución de las decisiones judiciales en materia de inquilinato. El juez de paz está obligado a emitir, dentro de un plazo de cinco días, el auto que ordena la ejecución de la sentencia, designando al alguacil responsable de instrumentar el desalojo o embargo. El incumplimiento de este plazo constituye una denegación de justicia por retardo, lo que faculta a la parte interesada a actuar conforme al Código de Procedimiento Civil.
De manera particular, en los contratos comerciales o sin fines de lucro, la ejecución deberá ajustarse a la Ley 396-19 que regula el otorgamiento de la fuerza pública en las ejecuciones inmobiliarias, para mayor formalidad y control en el uso de medidas conservatorias y ejecutorias, a los fines de evitar ejecuciones arbitrarias, garantizando el debido proceso, la notificación y el plazo razonable para la entrega del inmueble.
Este nuevo esquema puede generar fenómenos relevantes en la agilidad procesal, al establecer plazos cortos y sanciones para los jueces, provocando mayor presión sobre los órganos judiciales, que deberán responder con eficiencia para evitar incurrir en denegación de justicia.
La Ley formaliza los desalojos y embargos, reduciendo la discrecionalidad y fortaleciendo la seguridad jurídica, aunque ocasiona mayor costo y complejidad en procesos comerciales, al requerir la aplicación de la Ley 396-19, lo que puede dilatar los tiempos de ejecución.
En suma, la Ley 85-25 redefine las reglas del juego en los arrendamientos dominicanos, impacta directamente en la forma en que se ejecutan las sentencias, imponiendo mayor formalidad, celeridad y control, pero también nuevos retos de eficiencia, seguridad jurídica y transparencia al sistema judicial y tributario.
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