Capital inmobiliario promovido y ordenado

Las provincias Santiago, Distrito Nacional y La Altagracia son líderes del sector de la construcción dominicano. Espacios territoriales de la isla donde el capital inmobiliario privado, ha expandido sus capacidades de edificación de todo tipo de obras.

Viviendas, edificios, torres de apartamentos, hoteles, complejos turísticos, aparta hoteles, estaciones de combustibles, almacenes, depósitos, naves industriales, centros comerciales, supermercados, centros médicos y unidades diagnósticas, establecimientos de salud oral, colegios y centros recreativos acumularon unos 4 millones, 443 mil, 779 metros cuadrados de obras físicas en el pasado año 2024.

Entre todas las provincias, destaca Santiago que, sin turismo de playa, ni tampoco siendo sede del gobierno central, mantiene una dinámica ascendente en la cartera de préstamos del sistema bancario nacional expresado por los bancos Popular, Reservas y BHD que manejan el 80.4% de todo el mercado y préstamos financiero dedicado a la construcción, con una tasa de morosidad menor que 1%.

El sector construcción es un agente de transformación, no solo generando empleo y bienes, sino también construyendo la infraestructura que sustenta el desarrollo nacional y mejora la calidad de vida de la población. Es un hecho, en las últimas décadas el sector de producción de espacio construido ha experimentado transformaciones de envergadura, tanto a nivel mundial como en nuestro país.

Todos los economistas destacan que hasta hace poco tiempo esta era una rama secundaria entre las distintas esferas de acumulación de capital. Samuel Jaramillo del Centro de Estudios de Desarrollo Económico CEDE de la Universidad de los Andes. Bogotá, subraya que grado de concentración del crecimiento era modesto y pírrico con un avance técnico restringido.

Hoy, tanto en República Dominicana y América presenciamos una verdadera reorientación del capital hacia el sector inmobiliario. Banco Mundial y BID destacan que, en los portafolios de los grandes conglomerados económicos, la promoción inmobiliaria es un rubro de mucho peso. Pero, además, el capital inmobiliario se ha internacionalizado produciendo una verdadera avalancha de capital transnacional hacia nuestros países.

En Santiago de acuerdo a APROCOVICI y al especialista de ordenamiento territorial, Julio Corral, la dinámica territorial experimentada por el área urbana y periurbana de Santiago es el comportamiento de los usos del suelo y su incidencia en el desarrollo inmobiliario.

La concentración de almacenes, tiendas y centros comerciales de gran formato, y de entidades financieras y de servicios comerciales y profesionales provoca nueva centralidad en la zona este-noreste del área urbana, e incrementa la movilidad urbana hacia esa zona.

La presencia de plazas comerciales, tiendas, bancos, oficinas/locales de servicios profesionales y comerciales, es decisiva hacia el este y el noroeste de la ciudad siendo una excelente oportunidad de desarrollo inmobiliario comercial y atractor de viviendas de alta calidad. Sin embargo, esta dinámica del uso del suelo exige una actualización de la normativa vigente que no desagrega por tipo de uso del suelo la cantidad de parqueos que se requieren como mínimo para su funcionamiento sostenible.

En Santiago, el Distrito Nacional y La Altagracia entonces se imponen tres planes de ordenamiento territorial de sus ciudades cabeceras con fuerza y carácter científico que permitan facilitar la construcción y controlen el crecimiento caótico hacia áreas que por su composición del suelo y microzonificación no son propicias para el desarrollo inmobiliario.

De acuerdo a la Masato Iida y José Gasca de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), y de su Instituto de Investigaciones Económicas, la producción inmobiliaria como sostén de la acumulación de capitales tiene altas consecuencias adversas socio-ambientales, habiendo evidencias desde América Latina y España; de la necesidad de acompañar esta inversión de planes rigurosos de usos de suelo y ordenamiento.

Se sabe que la intensificación del dinamismo y protagonismo del sector inmobiliario en la producción material del espacio urbano durante las últimas décadas, ocasiona desequilibrios territoriales que multiplican las desigualdades sociales y el impacto al medio ambiente.

Tres puntos críticos son clave en este proceso: i) las nuevas formas de organización y actuación del binomio financiero-inmobiliario; ii) los ajustes institucionales que facilitan, impiden o controlan, el despliegue del capital financiero en el territorio; y iii) los impactos socioespaciales regresivos generados en la sociedad y el medio natural.

De ahí la pertinencia del Registro de Oferta de Edificaciones (ROE) de la Oficina Nacional de Estadística, es una significativa contribución técnica. Sin embargo, funcionarios, empresarios inmobiliarios y constructores, no lo advierten, ni utilizan en economía y ordenamiento territorial.

Si el sector construcción es un agente de transformación, no solo generando empleo y bienes, sino también construyendo la infraestructura que sustenta el desarrollo nacional y mejora la calidad de vida de la población, debemos tener rigurosos planes de normas y monitoreo del uso del suelo.

En este contexto, el ROE se robusteció como herramienta para comprender y analizar la dinámica de la actividad constructiva, su relación con el crecimiento económico y la expansión urbana. De ahí el peso, y la importancia de conocer los vectores y velocidad de la huella o mancha urbana para incorporarlos en los análisis de factibilidad e impacto de la inversión inmobiliaria.

El ROE nos brinda un diagnóstico minucioso de la situación actual de la construcción en la zona urbana de la Región Metropolitana que debiera expandirse a Santiago y La Altagracia. Para determinar la situación actual de la actividad constructiva y caracterizar la oferta de las edificaciones en construcción.

El ROE debiera aplicarse en Santiago y el Cibao, donde la construcción crece al 10.5% anual. Santiago edificó en 2024, unos 473 mil 999 metros cuadrados de construcción en 268 obras tipo viviendas, apartamentos, hoteles, centros comerciales y almacenes. Edificaciones que se construyeron a razón matemática de 1,768 metros cuadrados por edificación cimentada.

En el Distrito Nacional, la proporción alcanzó 1,560 metros y en La Altagracia, 702 metros cuadrados por construcción edificada.

Ordenar y estimular la producción inmobiliaria es lograr que el suelo y sus bienes raíces, edificios, vías, y estructuras de servicios, sean activos para la financiación del desarrollo de la economía nacional y el fortalecimiento de municipios. Planificadores, economistas e inmobiliarios debieran saber mucho más de urbanismo y planificación.

En las ciencias del urbanismo destaca Javier García Bellido y su extraordinaria tesis: Los universales de la urbanística, un estudio sobre las estructuras generativas en las ciencias del territorio, donde propone una nueva ciencia transdisciplinaria denominada «Coranomía».

Asimismo, la teoría económica de renta del suelo urbano abordada por David Ricardo y Karl Marx, recientemente toma cuerpo en las teclas innovadoras de Samuel Jaramillo con su aporte “Hacia una teoría de la renta del suelo urbano”.

Tanto en urbanismo como en economía, la producción inmobiliaria fue rama relativamente secundaria de la acumulación de capitales. Aristocratizada, rancia y vetusta en términos técnicos y empresariales. Sin embargo, en épocas recientes, se transformó en un poderoso sector de inversión.

Es un hecho indiscutible que lo inmobiliario es una categoría altamente atractiva para inversionistas. Muy en especial en una etapa donde la cruda debilidad de la reducida tasa media de ganancia y escasez de negocios realmente provechosos, se impone en el mercado.

Es en ese contexto que surgen las ferias inmobiliarias como espacios de creación de negocios y riquezas. Una de ellas es el Dominican House Fest.  El enfoque estratégico es promover viviendas inteligentes que gesten un urbanismo de soluciones basadas en la naturaleza. Que utilicen la cultura, sus artes escénicas y visuales, como formas del Ser, el Estar y el Hacer de las construcciones.

Se impone promover un desarrollo inmobiliario ordenado, adaptado al cambio climático y protector de la capa vegetal. Las edificaciones que se promuevan deben aprovechar el potencial pluvial, solar y de viento para lograr un metabolismo edificatorio de ciclo virtuoso.