Registro de títulos, catastro, urbanismo y medio ambiente en la República Dominicana

En la República Dominicana el Registro de Títulos, además de su función de publicar la situación jurídico-privada de los derechos reales inmobiliarios, debe también, para cumplir de manera cabal su finalidad de informar el estado jurídico de las propiedades, publicar la situación urbanística de los terrenos, de modo que refleje las limitaciones medioambientales y agrarias que pudieran tener los terrenos, quedando de este modo debidamente evidenciado y publicado el estado jurídico de los inmuebles. En la República Dominicana el Registro de Títulos debe otorgar publicidad urbanística. Reflejando este deber la relación que debe existir entre el Registro de Títulos y el urbanismo como disciplina que tiene que ver con los usos posibles del suelo. El Registro de Títulos no debe desenvolverse ajeno al urbanismo o al medio ambiente porque estos ámbitos constituyen sectores del ámbito territorial que están relacionados con el contenido de las facultades que otorga el derecho de propiedad. Por un tema de seguridad jurídica en el comercio inmobiliario, el Registro de Títulos debe publicitar la realidad urbanística y medioambiental de las propiedades para que, de este modo, tanto los particulares y la Administración puedan conocer sus facultades y las limitaciones que se derivan del estado de las parcelas publicado. Se trata de saber a qué atenerse para no incurrir en excesos ni en violaciones a la ley.

Es saludable, por cuestiones de seguridad jurídica, que sea posible asociar a las propiedades inscritas informaciones del ámbito territorial que impactan por su relevancia el comercio o tráfico jurídico inmobiliario. Estas informaciones que debe brindar el Registro pudieran ser las áreas urbanas o no urbanizables, parques naturales, zonas verdes y espacios dotados de servicios, etc. Publicar a través del Registro de Títulos la información sobre el estado urbanístico y medioambiental de las propiedades responde a la nueva concepción social de la propiedad. A partir del conocimiento del estado urbanístico y medioambiental de las propiedades, será posible establecer el ejercicio del derecho de propiedad, el cual estará restringido no pocas veces en aras del interés social. A través de la publicidad de las situaciones urbanísticas, medioambientales y territoriales de los inmuebles por el Registro de Títulos se pone en conocimiento de todos o *erga omnes* las limitaciones que afectan a las propiedades debido a la utilidad pública a que están sometidas gracias a su función social.

La postura que acabamos de manifestar sobre la necesidad de que el Registro de Títulos refleje y publique el estado urbanístico y medioambiental de las propiedades fue adoptada por el Tribunal Superior de Tierras en la sentencia núm. 0031-TST-2025-S-00422 de fecha 4 de septiembre de 2025 en un recurso de apelación sobre deslinde, subdivisión y transferencia, donde ordenó al Registro de Títulos, debido a que las parcelas resultantes se encontraban dentro del cinturón verde de Santo Domingo, "la inscripción de la anotación que identifique estos inmuebles, como parte del cinturón verde…". Asimismo, ordenó al Registro de Títulos: "dejar constancia en el texto del certificado de título y de su duplicado, así como en el Registro Complementario que las parcelas se encuentran dentro del área protegida cinturón verde de Santo Domingo". Los jueces afirmaron en esta sentencia que:

> Es un deber del sistema registral dominicano tener identificadas las áreas protegidas. En términos de registro esa identificación se provee estableciendo la anotación que corresponda que identifique dicho inmueble para informar a terceros sobre las condiciones particulares del inmueble.

El asiento registral para dejar constancia sobre la situación urbanística y medioambiental de los inmuebles bien pudiera ser una nota aclaratoria definitiva que indique a los terceros sobre la situación registral de los terrenos, evitando así la aparición del tercero registral o tercer adquirente a título oneroso y de buena fe. La anotación preventiva también pudiera ser la modalidad del asiento registral para publicar la situación urbanística de los inmuebles, siempre y cuando esta anotación sea definitiva, ya que, como se sabe, las anotaciones preventivas son asientos con carácter temporal o provisional.

Para lograr un desarrollo sostenible es necesario tener en cuenta el medioambiente y, siendo este un bien de interés público, el Registro de Títulos, como un organismo del Estado cuya función es dar a conocer la situación jurídica de las propiedades inscritas en procura de lograr la seguridad del tráfico inmobiliario, debe erigirse como un guardián del bien común y del interés social al publicar la situación urbanística y medioambiental de las propiedades. El desarrollo sostenible se alcanza armonizando el crecimiento de la economía, superando los desequilibrios territoriales, protegiendo el medioambiente y salvaguardando las particularidades de cada territorio. La ordenación territorial entraña el cuidado del medio ambiente y refleja la manera en que una sociedad se organiza económica, social, cultural y ecológicamente.

La seguridad jurídica supone que el Registro de Títulos dé a conocer las actuaciones sobre el territorio que se procura conservar o mejorar para protegerlo de abusos y deterioro (parques naturales, zonas contaminadas), pudiendo saberse de este modo la situación jurídica de dicha parcela. La protección medioambiental está íntimamente ligada al urbanismo porque el medio ambiente es una disciplina que regula los usos posibles del suelo. La ordenación del territorio es el impacto humano sobre el medioambiente, tiene que ver con los usos posibles del suelo y la creación de infraestructuras que servirán al uso que se le asignará al suelo. La ordenación territorial determina el alcance con el que el ser humano alterará el medio ambiente y asume el territorio como un recurso natural.

Tanto el catastro como el Registro de Títulos coadyuvan al Estado a implementar políticas de planeamiento urbano. El Registro de Títulos, como hemos afirmado anteriormente, debe informar la situación urbanística de los terrenos, de ahí que se hable de publicidad urbanística, cuya finalidad es prevenir a los terceros que el terreno que pretenden adquirir está afectado urbanísticamente por alguna limitación. De lo que se trata es de impedir la aparición del tercero registral, protegido por la fe pública. Por su lado, el catastro y su base de datos resultan útiles para el desarrollo de proyectos de desarrollo urbanístico y para la organización de los servicios públicos, toda vez que el catastro posee un inventario de los inmuebles que conforman el territorio nacional, lo que coadyuva al ordenamiento territorial. Por otro lado, el Registro de Títulos es el organismo que contiene la verdad jurídica oficial sobre la titularidad de los derechos de propiedad. Ante una situación de saber si A está ocupando una propiedad de dominio público, será preciso acudir a los libros registrales del Registro de Títulos para confirmar la titularidad del Estado. De allí la importancia de que los bienes de dominio público sean objeto de inscripción en el Registro de Títulos a los fines de que sea efectiva la protección registral de dichos bienes demaniales o de dominio público. Por medio de la inscripción de los bienes de dominio público en el Registro de Títulos, será fácil identificar si un particular ocupa ilegalmente o no una propiedad.

Ante una discrepancia relativa a la titularidad de un inmueble y sus afectaciones jurídicas entre el catastro y el Registro de Títulos, debe prevalecer lo publicado por el Registro de Títulos. No obstante la primacía del Registro de Títulos sobre el catastro en cuanto a la verdad oficial de las titularidades del derecho de propiedad, el catastro es un aliado del Estado de primer orden para la implementación de políticas públicas que faciliten la gestión territorial, ya que sus libros permiten al Estado "lograr la administración del territorio a través de procesos de selección, registro y difusión de la información sobre la propiedad y del valor y el uso de la tierra" (Kaufmann, Jürg). El catastro debe ofrecer información completa y fiable sobre la situación del suelo. La actividad catastral está relacionada con la creación de una base de datos que contenga las informaciones gráficas de los inmuebles de una nación, de modo que permita: "a) la fiscalización apropiada del suelo; b) la planificación del uso del suelo; c) la administración del suelo; [y] la coordinación de la inversión pública en el suelo" (Abella, Adriana). Esta actividad catastral es necesaria para ejecutar planes de desarrollo relacionados con infraestructura de un determinado país. Partiendo de estas informaciones es posible establecer una política económica que permita potenciar y utilizar adecuadamente los terrenos. Asimismo, puede utilizarse la cartografía para la planificación urbana y el abastecimiento de servicios de infraestructura básicos.

De igual manera, la investigación catastral de los catastros modernos enmarca las siguientes operaciones: "la ubicación de las propiedades, el sentido de circulación de las calles, la distribución de áreas verdes, la localización de centros de diversión, escuelas e iglesias, las características del suelo; se identifican los servicios públicos en uso, la utilidad de las construcciones; se determinan los núcleos de valor dentro de la ciudad y fuera de ella, se indagan los factores sociales y de mercado; el impacto ambiental; las disposiciones gubernamentales como los impuestos y las concesiones fiscales" (Abella, Adriana). El catastro también maneja datos como la superficie del suelo, su uso o destino y su valor catastral.

La importancia del catastro para una nación se debe a que contribuye a la mejora del planeamiento del uso del suelo, al logro de un desarrollo sostenible tomando en cuenta el medioambiente, así como a la regulación del uso del suelo, ya sean urbanos, urbanizables o no urbanizables. También contribuye a la reducción de los problemas que pudieran surgir del manejo del suelo, como los daños ambientales y el mal uso de los recursos. Los Estados intentan establecer un catastro moderno que pueda: ofrecer una información fiable y completa sobre la situación legal del suelo, que incluya cualquier impacto legal sobre el mismo; adaptarse a las necesidades cambiantes de las sociedades, mediante sistemas de organización flexibles, estructuras de la información bien definidas y modelos detallados de los datos; avanzar con eficacia sirviéndose de la tecnología adecuada; conseguir la máxima eficacia y la máxima flexibilidad aunando esfuerzos entre el sector público y el sector privado; funcionar con un coste mínimo para los ciudadanos y las comunidades (Kaufmann, Jürg).

De lo dicho hasta aquí, nos damos cuenta de que tanto el Registro de Títulos como el catastro son instituciones que coadyuvan al Estado a implementar políticas de planeamiento urbano. Por un lado, el Registro de Títulos asumiendo su rol de publicar la situación urbanística de los inmuebles, de manera que todo el mundo pueda conocer las limitaciones que afectan a las propiedades y no incurrir en violaciones a la ley; y por el otro lado, el catastro coadyuva al Estado en la implementación de políticas públicas que faciliten la gestión territorial.