Una crisis de vivienda que durante años ha sacudido a todo un país, pero cuyo hartazgo se toma ahora las calles.
Ante la emergencia–visibilizada aún más luego del desahucio de Maricarmen, una mujer de 87 años con 50% de discapacidad–el El Consejo de Ministros dio luz verde este martes 29 de septiembre a dos reales decretos-ley. Lo hizo tras una negociación entre el gobernante Partido Socialista Obrero Español (PSOE) y Sumar que se prolongó hasta la madrugada.
La decisión de dividir las medidas en dos textos responde a la dificultad de reunir apoyos parlamentarios para todo el paquete: el primero concentra las principales medidas de protección residencial y regulación del alquiler, mientras que el segundo se reserva para la renovación automática de los contratos.
El acuerdo permite superar las diferencias entre los dos partidos del Ejecutivo, pero no resuelve el siguiente obstáculo: la convalidación en el Congreso de los Diputados. El Gobierno ha solicitado un pleno extraordinario para el próximo viernes, 2 de octubre, a partir de las 11.00 hora local, con el objetivo de someter ambos textos a votación. El respaldo del PSOE y Sumar en el Consejo de Ministros no garantiza, por sí solo, que las medidas vayan a superar ese trámite.
La separación también refleja una dificultad política de fondo: las medidas que el Gobierno presenta como urgentes para proteger a los inquilinos no cuentan con un consenso suficiente entre sus posibles aliados parlamentarios. Junts cuestiona aspectos de la propuesta, el PP ha anticipado su rechazo y las fuerzas situadas a la izquierda del PSOE reclaman un alcance mayor de la reforma.
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¿Qué medidas incluye el primer decreto?
El primer real decreto-ley reúne las medidas que el Ejecutivo considera prioritarias para responder a la emergencia habitacional. Entre ellas figuran la ampliación de la protección frente a los desahucios, la prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler, la regulación de los arrendamientos de temporada y por habitaciones y las restricciones a la adquisición de viviendas por parte de fondos de inversión considerados especulativos.
Estas son las principales novedades anunciadas:
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Prórroga de dos años de determinados alquileres. Los contratos en vigor que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028 podrán acogerse a una extensión extraordinaria de dos años, de acuerdo con las condiciones que establezca el texto definitivo.
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Congelación de determinadas rentas. El paquete contempla incrementos del 0% en los contratos afectados que se sitúen por encima del índice de referencia de vivienda. El alcance concreto de esta limitación deberá comprobarse en la redacción definitiva.
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Protección frente a los desahucios hasta 2030. El Gobierno plantea prolongar el escudo social para los hogares vulnerables, aunque la protección no debe interpretarse como una prohibición general de todos los desahucios.
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Regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones. La medida pretende cerrar vías que, según sus defensores, permiten eludir las reglas de protección aplicables al alquiler residencial ordinario.
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Restricciones a las compras de los fondos buitre hasta 2028. El objetivo anunciado es limitar la adquisición de vivienda por parte de estos inversores, aunque el alcance de la prohibición y sus excepciones dependerán del articulado definitivo.
El paquete incorpora, además, otras medidas económicas y fiscales dirigidas a determinados inquilinos, propietarios y compradores jóvenes, según la información publicada sobre el acuerdo. Sus requisitos y condiciones deberán precisarse a partir del texto oficial.
El segundo decreto: la renovación automática de los contratos
La principal medida que se ha separado del primer texto es la renovación automática de los alquileres, una reivindicación del Sindicato de Inquilinas que Sumar defendió durante las negociaciones.
La propuesta busca dar continuidad a los arrendamientos y evitar que los inquilinos tengan que abandonar sus viviendas o afrontar nuevas condiciones económicas simplemente porque vence su contrato. Según la información disponible sobre el acuerdo, el mecanismo permitiría prolongar la relación contractual mientras se cumplan las obligaciones del arrendamiento, sujeto a las condiciones y excepciones que establezca la norma.
Su inclusión en un decreto separado responde a las dificultades para reunir una mayoría parlamentaria en torno al conjunto de medidas. Sin embargo, esa estrategia también introduce un riesgo: el segundo texto podría encontrar mayores obstáculos para su convalidación si no consigue el respaldo de los grupos necesarios.
Por tanto, la renovación automática no debe confundirse con una medida ya consolidada de forma definitiva. Su continuidad dependerá del resultado del trámite parlamentario y de las condiciones que finalmente recoja la legislación.
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¿Qué cambia para los inquilinos y los propietarios?
El efecto más inmediato que persigue el paquete es proporcionar más tiempo y estabilidad a determinados hogares que viven de alquiler, en un contexto de encarecimiento de la vivienda y dificultades para encontrar alternativas asequibles.
Para los inquilinos con contratos próximos a vencer, la prórroga extraordinaria podría evitar la necesidad de buscar otra vivienda a corto plazo. La limitación de las subidas de renta, por su parte, pretende reducir el impacto de los incrementos de precios en los hogares afectados.
En el caso de las personas vulnerables que afrontan un procedimiento de desahucio, la ampliación de la protección busca prolongar la intervención pública mientras no exista una alternativa habitacional. No obstante, no significa que cualquier propietario tenga prohibido recuperar su vivienda en todas las circunstancias: la aplicación dependerá de los supuestos legales, los requisitos de vulnerabilidad y las excepciones previstas.
Los pequeños propietarios, por su parte, se encuentran en el centro de la discusión política. Junts sostiene que no debe darse el mismo tratamiento a una persona que posee una o dos viviendas y a una entidad que controla grandes carteras inmobiliarias. La formación reclama que las administraciones asuman la responsabilidad económica de los impagos en los casos de vulnerabilidad, en lugar de trasladar esa carga a los arrendadores particulares.
Quedan por aclarar, a partir del articulado, cuestiones prácticas como los requisitos para solicitar las prórrogas, la forma de acreditar que un contrato está incluido, las excepciones aplicables a los propietarios y los mecanismos para resolver posibles conflictos entre arrendadores e inquilinos.
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El caso de Maricarmen y la presión de las movilizaciones
La aprobación llega después de que el desahucio de Maricarmen, una mujer de 87 años que llevaba más de 70 años viviendo de alquiler en el barrio madrileño de El Retiro, situara la crisis de la vivienda en el centro del debate político.
El caso provocó protestas y una acampada en la Puerta del Sol de Madrid, donde los participantes reclamaron medidas más contundentes para impedir que los hogares vulnerables pierdan su residencia. Entre sus demandas figuran la protección frente a los desahucios, la congelación de los alquileres y la recuperación de contratos de duración indefinida.
Las movilizaciones han servido de telón de fondo a unas negociaciones en las que Sumar presionó al PSOE para incorporar medidas adicionales. La regulación de los alquileres por habitaciones, la renovación automática de los contratos y el refuerzo de la protección frente a los desahucios figuraban entre las prioridades defendidas por la formación.
El acuerdo alcanzado incorpora parte de esas reivindicaciones, pero no todas las propuestas de los colectivos de inquilinos. La distancia entre las medidas aprobadas y las reclamaciones sociales seguirá siendo uno de los puntos de fricción en los próximos días.
Tras días de negociaciones y un acuerdo alcanzado en la noche del lunes entre la representante de Maricarmen y Urbagestión–el fondo que desahució a la mujer de 87 años– este martes 29 de septiembre la ciudadana afectada declaró que acepta el convenio, lo que implica su regreso al piso donde ha habitado desde que tenía 17 años. Lo hará continuando con el pago de 500 euros, la cifra que depositaba antes de que Urbagestión le subiera el alquiler a más de 2.600 euros mensuales.
La mujer regresará a su domicilio una vez salga del hospital Gregorio Marañón, donde ha estado ingresada desde el pasado miércoles 23 de septiembre cuando fue sacada de su vivienda luego de que la Policía forzara la puerta tras la orden de una jueza.
Antes de que Maricarmen fuera desalojada, una escritora anónima se ofreció a pagar el excedente de la renta que exigía la compañía, propietaria del piso desde 2018, pero Urbagestión se negó a aceptar, señaló la abogada de la mujer. Asimismo, ministros del Gobierno de Pedro Sánchez aseguraron que la Administración se puso en contacto con la empresa en un intento por comprar esa vivienda para evitar el desaolojo, pero, aseguran, Urbagestión dilató cualquier negociación.
La indignación llegó incluso a la Organización de Naciones Unidas (ONU) que pidió la suspensión de la expulsión de Maricarmen de su domicilio y solicitó a las autoridades españolas que le garantizaran una alternativa de vivienda adecuada. Pese a su llamado, una jueza dio la orden de desalojo.
Urbagestión, por su parte, acusa al Sindicato de Inquilinas de dañar su imagen e, incluso, le pide 10.000 euros por llamarle "fondo buitre", como se conoce en España a las grandes empresas propietarias de miles de pisos, generalmente destinados para alquiler turístico, lo que agrava la crisis de vivienda para quienes viven en el país.
La compañía también acusa a Maricarmen de ser "ocupa desde 2007″, ya que, según asegura, la mujer no podía renovar el contrato de arendamiento tras la muerte de su madre en 2005. Inicialmente, el piso fue alquilado por el padre en una época en la que las leyes del franquismo impedían a las mujeres aparecer en un contrato de este tipo, por lo que su madre constituyó posteriormente una subrogación adicional del contrato. En el país, existe actualmente un límite de dos extensiones en un contrato de alquiler. Esta es justamente una de las principales demandas de las protestas que se han hecho eco en diversas ciudades.
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Bustinduy y otros ministros de Sumar reivindican el acuerdo
Tras la aprobación, varios ministros de Sumar han difundido mensajes en redes sociales para defender el alcance de las medidas y vincular el acuerdo con las demandas de las movilizaciones ciudadanas.
El ministro de Derechos Sociales, Pablo Bustinduy, resumió en Bluesky el paquete pactado con una enumeración de sus principales componentes: “Del Consejo sale la prórroga y congelación de todos los contratos que vencen hasta el 29, protección frente a los desahucios, regulación del fraude de temporada, habitaciones y pisos turísticos, la prohibición de compra para fondos buitre y la renovación automática de los contratos”.
El mensaje pone el acento en la combinación de medidas de protección a los inquilinos y de intervención sobre determinadas prácticas del mercado inmobiliario. No obstante, la referencia a la congelación de los contratos debe leerse a la luz de los requisitos y límites que establezca la norma, y no como una congelación universal de todos los alquileres en España.
La vicepresidenta segunda, Yolanda Díaz, ha presentado el acuerdo como un avance en materia de vivienda y lo ha relacionado con la presión social. La ministra de Sanidad, Mónica García, también ha defendido la necesidad de intervenir en el mercado especulativo y de equilibrar la posición de los ciudadanos frente a los grandes inversores. Desde el PSOE, el ministro de Justicia, Félix Bolaños, ha calificado el resultado de “magnífico acuerdo”.
Las declaraciones reflejan la voluntad de ambos socios de presentar el pacto como un resultado concreto de la negociación, aunque también dejan entrever que el acuerdo gubernamental no pone fin a las discrepancias sobre el alcance de la política de vivienda.
Junts reclama protección para los pequeños propietarios
La posición de Junts constituye uno de los principales obstáculos para asegurar la convalidación parlamentaria. Su portavoz en el Congreso, Miriam Nogueras, ha afirmado que las negociaciones con el Gobierno «van mal» y ha cuestionado que la propuesta distinga suficientemente entre los pequeños propietarios y los grandes tenedores.
La formación catalana sostiene que una persona que alquila una o dos viviendas no debe recibir el mismo tratamiento que un fondo de inversión con una gran cartera de inmuebles. También reclama que las administraciones públicas asuman los impagos en determinados casos de vulnerabilidad.
La discrepancia afecta a uno de los elementos centrales del debate: cómo proteger a los hogares que no pueden pagar el alquiler sin trasladar de manera desproporcionada el coste de esa protección a propietarios particulares.
La postura de Junts no implica necesariamente que rechace todas las medidas del paquete, pero sí que el Gobierno deberá negociar las condiciones que permitan superar sus objeciones. Por el momento, no hay garantías de que la formación vaya a apoyar ambos decretos.
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Podemos, ERC y Bildu piden ir más allá
La presión sobre el Ejecutivo no procede únicamente de Junts y de la oposición conservadora. Podemos considera que el paquete es insuficiente y lo ha calificado de parche, además de cuestionar que las medidas se hayan dividido en dos decretos.
ERC y EH Bildu, junto con Sumar y Podemos, han defendido que el Gobierno debe atender las reivindicaciones de las organizaciones de inquilinos y actuar con mayor contundencia frente a los grandes propietarios y los fondos de inversión.
El portavoz de ERC en el Congreso, Gabriel Rufián, ha reclamado que el Ejecutivo impulse las reformas sin utilizar el rechazo de los partidos de derecha como argumento para no avanzar. Las fuerzas que reclaman una respuesta más ambiciosa consideran que la crisis habitacional exige medidas que vayan más allá de las prórrogas temporales.
Entre las principales reivindicaciones pendientes de los colectivos sociales figuran la recuperación de los contratos indefinidos de alquiler, una protección más amplia frente a los desahucios y mayores garantías para evitar que los arrendamientos temporales o por habitaciones se utilicen para eludir las normas del alquiler residencial.
El PP, por su parte, ha anunciado su rechazo a las medidas del Gobierno. Su líder, Alberto Núñez Feijóo, sostiene que el paquete no resolverá los problemas de vivienda acumulados durante los últimos años. Vox también ha criticado la iniciativa y ha cuestionado que el Ejecutivo pueda solucionar la crisis mediante un decreto.
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¿Qué falta para que las medidas salgan adelante?
La siguiente fecha clave es el viernes 2 de octubre, cuando el Congreso tiene previsto celebrar el pleno extraordinario solicitado por el Gobierno para votar la convalidación de ambos reales decretos-ley.
El procedimiento importa porque los reales decretos-ley son normas aprobadas por el Ejecutivo en circunstancias de extraordinaria y urgente necesidad, pero están sometidas al control del Congreso. La Cámara debe decidir si los convalida o los deroga dentro del plazo constitucional de 30 días desde su promulgación. También puede acordar su tramitación como proyectos de ley por el procedimiento de urgencia.
En la práctica, hay tres cuestiones pendientes:
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La mayoría parlamentaria. El Gobierno debe reunir suficientes votos para que cada decreto supere su votación. El acuerdo entre PSOE y Sumar no garantiza ese resultado.
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El contenido definitivo y su aplicación. Los textos completos y sus disposiciones concretas son esenciales para determinar qué contratos quedan cubiertos, qué excepciones existen y cómo se aplicarán las nuevas reglas.
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Las demandas que han quedado fuera. La continuidad de los contratos, la protección frente a los desahucios y el alcance de las restricciones a los grandes inversores seguirán siendo objeto de negociación política y social.
Si el Congreso convalida los decretos, las medidas podrán continuar su aplicación en los términos previstos en las normas. Si rechaza alguno de ellos, ese texto quedará derogado, aunque el otro podría tener un recorrido parlamentario independiente.
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¿Hasta cuándo se extenderán las medidas?
Los plazos anunciados son diferentes según el tipo de protección. La prórroga extraordinaria de dos años se dirige a los contratos en vigor que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028; las restricciones a la compra por parte de fondos buitre se plantean hasta 2028; y el escudo frente a los desahucios se extendería hasta 2030, conforme a lo anunciado por el Ejecutivo.
Estas fechas no deben confundirse con la duración de todos los contratos de alquiler ni con una prohibición permanente de los desahucios. Cada medida tendrá su propio ámbito de aplicación y estará condicionada por los requisitos que establezca el texto legal.
Además, las fechas anunciadas por el Gobierno no sustituyen la necesidad de consultar la redacción definitiva publicada oficialmente. Hasta que se conozcan todos los detalles y se resuelva la convalidación parlamentaria, persisten interrogantes sobre el alcance práctico de algunas disposiciones.
Esta es una respuesta inmediata a una crisis que sigue abierta. El acuerdo entre PSOE y Sumar representa un intento de responder a la emergencia habitacional mediante una combinación de prórrogas contractuales, protección social y regulación del mercado del alquiler. Sin embargo, no supone por sí mismo una solución estructural a los problemas de acceso a la vivienda ni pone fin a las diferencias sobre cómo distribuir los costes de la protección entre inquilinos, propietarios y administraciones.
El Gobierno debe afrontar ahora la negociación parlamentaria, mientras las organizaciones de inquilinos mantienen sus demandas y Junts insiste en que las medidas deben proteger también a los pequeños propietarios. El resultado del viernes determinará si los dos decretos pueden seguir adelante, pero no cerrará el debate sobre la duración de los contratos, la regulación de los alquileres y las garantías para evitar que los hogares vulnerables pierdan su vivienda.
La cuestión central sigue siendo si el paquete anunciado logra traducir la urgencia política y social en protecciones efectivas y duraderas, con reglas claras tanto para quienes alquilan una vivienda como para quienes la ponen en el mercado.
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