Hacia un mercado más activo del refinanciamiento de los préstamos hipotecarios

Cada año, miles de dominicanos residentes tanto en el país como en la diáspora especialmente en los Estados Unidos acceden a préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda. Estos productos suelen ofrecer tasas de interés fijas durante períodos iniciales de uno, tres, cinco o hasta siete años, con condiciones promocionales atractivas. Sin embargo, una vez vencido el período de tasa fija, se activa un esquema de tasa variable que, en el contexto actual, puede duplicar el costo financiero del crédito. Este fenómeno no solo incrementa el riesgo de sobreendeudamiento de los hogares, sino que también representa una oportunidad para el sistema bancario dominicano de consolidar un mercado de refinanciamiento hipotecario activo y competitivo, tal como permite el marco normativo vigente.

La narrativa de una de nuestros paciente financiero,  la cliente Juana residente en Nueva York, quien contrató un crédito hipotecario a una tasa del 9 % y que hoy enfrenta una tasa reajustada del 22.5 %, no es anecdótica. Es una representación concreta de lo que está ocurriendo con una fracción significativa de la cartera hipotecaria cuya estructura es de tasa mixta: fija por un tiempo limitado y luego variable. En muchos casos, estos préstamos están siendo reevaluados en el presente bajo tasas activas que han subido por encima del 20 %, generando aumentos abruptos en la cuota mensual, afectando la capacidad de pago y, por tanto, elevando el riesgo de crédito de las entidades.

Desde la perspectiva del regulador, el Reglamento de Evaluación de Activos (REA) aprobado por la Junta Monetaria, establece la posibilidad del refinanciamiento de créditos hipotecarios como una operación válida bajo criterios prudenciales, siempre que se evalúe adecuadamente la capacidad de pago del deudor, el valor actualizado de la garantía y la calificación de riesgo del cliente. No obstante, el uso de esta figura en la práctica ha sido limitado, tanto por falta de productos diseñados específicamente con ese propósito, como por la ausencia de una política sectorial que promueva un mercado secundario de hipotecas o esquemas de portabilidad hipotecaria.

La estructuración de productos de refinanciamiento hipotecario con tasas competitivas puede convertirse en una herramienta clave para mitigar el deterioro de la cartera, reducir provisiones, retener clientes solventes y aumentar la penetración del crédito formal. Este tipo de producto también permite una competencia más saludable entre entidades, al ofrecer al usuario financiero alternativas cuando su préstamo inicial entra en una fase de mayor costo financiero. La experiencia internacional incluyendo países de la región como México, Colombia, Perú o Chile ha demostrado que los mercados donde existe una alta movilidad entre productos hipotecarios también exhiben mejor comportamiento de pago, menor mora y mayor bancarización.

Una propuesta a las entidades bancarias desde una perspectiva de diseño de producto, se les recomienda considerar lo siguiente:

1. Tasas fijas a largo plazo (15–20 años): Aunque implica riesgos de duración y exposición al tipo de interés para la entidad, se puede mitigar vía instrumentos de cobertura (swaps, caps/floors, o indexación), o incluso crear un fondo mutualizado para garantizar márgenes de estabilidad a largo plazo. Esto podría ser viable en alianza con organismos multilaterales o fondos de garantía de crédito.
2. Programas internos de refinanciamiento preaprobado: Implementar esquemas internos donde, al acercarse el vencimiento del período de tasa fija, se le notifique al cliente con suficiente antelación sobre las opciones de refinanciamiento con simulaciones detalladas, estructuradas y amigables.
3. Portabilidad hipotecaria entre entidades: Aunque el marco legal dominicano aún no contempla un régimen robusto de portabilidad como en otros países, nada impide a nivel contractual que un cliente con buen historial pueda trasladar su deuda a otra entidad que le ofrezca mejores condiciones. Para esto, se requiere mayor interoperabilidad del sistema, reducción de costos notariales y registrales, y coordinación con actores como el Registro Inmobiliario.
4. Revisión de los modelos de originación: Incluir en el análisis de crédito no solo la capacidad actual, sino escenarios de estrés por aumento de tasas, con modelos tipo “shock a tasa de interés” a cinco años. Esto permitiría clasificar y segmentar mejor a los clientes desde el inicio, identificando quiénes podrían ser elegibles para productos con tasas fijas extendidas o requerir planes de refinanciamiento programado.
5. Inclusión del refinanciamiento en los sistemas de gestión de riesgo crediticio y reputacional: Las entidades deben revisar cómo el incremento abrupto de cuotas afecta la experiencia del cliente y su percepción del banco. En un entorno de mayor transparencia y presión regulatoria, promover soluciones anticipadas y éticamente responsables puede contribuir a la reputación institucional.

Desde una óptica macroprudencial, el Banco Central y la Superintendencia de Bancos podrían fomentar un mercado de refinanciamiento más dinámico mediante:

• El establecimiento de lineamientos específicos para refinanciamiento hipotecario dentro del marco del REA.
• La publicación periódica de indicadores de tasas promedio y tasas de referencia para productos hipotecarios, que sirvan como benchmark para evaluar si una tasa ajustada cae en niveles excesivos.
• El impulso de mecanismos de educación financiera sobre el ciclo de vida del crédito hipotecario, sus riesgos y las opciones disponibles ante cambios de condiciones.

Desde la Banca Dominicana por Dentro exhortamos a que las entidades vean el refinanciamiento no como una amenaza a los ingresos financieros, sino como una herramienta estratégica de gestión de riesgo, fidelización y sostenibilidad. La consolidación de un mercado hipotecario maduro, dinámico y competitivo exige que tanto las instituciones financieras como el marco regulatorio evolucionen hacia esquemas que prioricen la estabilidad del deudor, la transparencia contractual y la innovación en productos de crédito a largo plazo.

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La columna “La Banca Dominicana por Dentro”, es desarrollada por Jesús Geraldo Martínez, en el interés de aportar al fortalecimiento del Sistema Financiero Dominicano desde una perspectiva analítica y práctica orientada a la formación de conocimientos y divulgación de informaciones exclusivas de dicho sector. Para contactar con el autor. Email jesusgeraldomartinez@icloud.com, o seguir a @Jesusgeraldomartinez en Instagram