La Superintendencia de Bancos publicó el 30 de octubre la Circular CSB-REG-2026000020, firmada el 28 por el superintendente Enmanuel Cedeño Brea, que pone en vigencia la Carta de Derechos y Deberes de los Usuarios de los Servicios Fiduciarios. Por primera vez el supervisor bancario le dice al fideicomitente, al beneficiario y a quien compra una vivienda en un proyecto fideicomitido qué puede exigir y qué debe cumplir. El fideicomiso dejó de ser un instrumento de abogados y se convirtió en el contrato que sostiene la vivienda de casi 300,000 familias.
Las cifras explican la urgencia. Según la Asociación de Sociedades Fiduciarias Dominicanas (Asofidom), a marzo de 2026 sus nueve miembros administraban RD$ 679,800 millones en 1,683 fideicomisos, tras crecer cerca de 18 % en 2025. El 42.9 % de ese patrimonio, RD$ 291,374 millones, está en fideicomisos inmobiliarios: 621 estructuras de vivienda de bajo costo con 205,646 unidades y 694 de otros segmentos con 88,818 viviendas. Detrás de cada unidad hay un comprador que entregó su inicial a un patrimonio separado y que casi nunca leyó el acto constitutivo que rige su dinero.
La circular obliga a las entidades de intermediación financiera y a las sociedades fiduciarias supervisadas a entregar la carta antes, durante y después de la firma de los contratos; en los fideicomisos inmobiliarios, a coordinar su entrega a los terceros vinculados al proyecto junto con los contratos accesorios; a conservar constancia de lectura y aceptación, y a exhibirla en oficinas y en el menú principal de portales y aplicaciones. Da 30 días calendario para los canales digitales y 90 para los contratos, bajo pena de sanción. Completa la Circular GSB-REG-202500005 de abril de 2025, que exigió entregar el acto constitutivo y una hoja resumen, y llena un silencio del nuevo Reglamento de Protección al Usuario, vigente desde el 12 de octubre, que no menciona los servicios fiduciarios.
Lo que la circular no puede hacer es proteger a todos los usuarios del fideicomiso. El artículo 3, párrafo III, del Decreto 95-12 repartió la supervisión en tres: la Superintendencia de Bancos para las fiduciarias de una entidad de intermediación financiera o de su controladora; la Superintendencia del Mercado de Valores para los fideicomisos de oferta pública; y la Dirección General de Impuestos Internos para las sociedades fiduciarias independientes. La primera supervisa cinco: Fiduciaria Reservas, Popular, La Nacional, BHD y FiduAPAP, que según su portal de supervisados administran RD$ 548,647 millones en 1,124 fideicomisos; Reservas concentra 59.6 %. El resto del mercado, incluidas cuatro de las nueve fiduciarias de Asofidom, responde ante un organismo diseñado para recaudar, no para supervisar conducta de mercado.
Un comprador de vivienda tiene hoy más o menos derechos según el apellido de la fiduciaria, no según lo que compró. Si el proyecto lo administra la fiduciaria de un banco, recibirá la carta y podrá reclamar ante la Superintendencia. Si lo administra una fiduciaria independiente, dependerá de la reputación de esa sociedad y de su contrato, salvo que el fideicomiso sea de oferta pública. La asimetría no es culpa de la circular; viene de una ley de 2011 que creó la figura antes de que existiera el mercado, y que el legislador ya corrigió para el sector público con la Ley 28-23.
Hay además un malentendido que la carta debería disipar. El fideicomiso inmobiliario garantiza la separación patrimonial: los aportes de los compradores no se confunden con los bienes del promotor ni de la fiduciaria, ni responden por las deudas de ninguno. No garantiza que la obra se termine, ni a tiempo, ni como se ofreció. La fiduciaria administra y rinde cuentas, como manda el artículo 29 de la Ley 189-11; no construye ni avala. Cuando un proyecto se retrasa, el comprador descubre tarde esa diferencia y la decepción se traslada al banco que comparte nombre con la fiduciaria. Ese riesgo reputacional convierte la protección del usuario fiduciario en un asunto de estabilidad para la banca.
De ahí cuatro recomendaciones. Primero, a los consejos de las fiduciarias supervisadas y de sus matrices bancarias: tratar la carta como obligación de conducta de mercado y no como un afiche, con evidencia de entrega por proyecto, personal capacitado para responder al comprador y un indicador de reclamaciones de adquirientes ante el comité de riesgos. Segundo, a la Superintendencia de Bancos: publicar estadísticas periódicas del negocio fiduciario, con fecha de corte y patrimonio por tipo, y abrir en ProUsuario una categoría propia de reclamaciones fiduciarias; lo que no se mide no se supervisa. Tercero, a los promotores: la carta no sustituye el deber de informar el avance de obra y el uso de los fondos. Cuarto, al legislador: la reforma de la Ley 189-11 debe poner a todas las fiduciarias bajo un supervisor de conducta y solvencia, y dejar la oferta pública a la Superintendencia del Mercado de Valores.
Fiducia significa confianza. El fideicomiso dominicano ha crecido porque las familias creyeron que un tercero cuidaría su dinero mejor que el promotor. La carta de derechos convierte parte de esa creencia en obligación exigible, pero solo en la parte supervisada del mercado. Una protección que depende de quién administra el fideicomiso, y no de lo que el usuario compró, no es todavía un sistema; es una lotería que el comprador no sabe que está jugando.
La columna “La Banca Dominicana por Dentro”, es desarrollada por Jesús Geraldo Martínez, en el interés de aportar al fortalecimiento del Sistema Financiero Dominicano desde una perspectiva analítica y práctica orientada a la formación de conocimientos y divulgación de informaciones exclusivas de dicho sector. Para contactar con el autor. Email jesusgeraldomartinez@icloud.com, o seguir a @Jesusgeraldomartinez en Instagram
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