Cuidado con construir o comprar en solares ilegales

En la República Dominicana, muchas personas caen en el error de construir o comprar viviendas en solares sin título de propiedad, atraídas por precios más bajos, promesas informales o la urgencia de resolver una necesidad habitacional. Sin embargo, esta decisión, aparentemente inofensiva, puede convertirse en una trampa legal y financiera con consecuencias graves. Adquirir o edificar en un solar ilegal implica que se está invirtiendo en un terreno cuya propiedad no está jurídicamente garantizada.

El Código Civil Dominicano, en su artículo 544, establece que el derecho de propiedad sólo es reconocido cuando existe legalidad en la adquisición y el bien está debidamente registrado. Por tanto, sin un título registrado en el Registro de Títulos, ni el comprador ni quien construye puede reclamar legítimamente la propiedad ante un tribunal.

Este tipo de terrenos comúnmente se encuentra en zonas no saneadas, en litis judicial o pertenecientes al Estado. En todos estos casos, la ocupación no solo puede ser cuestionada, sino que el ocupante puede ser legalmente desalojado sin compensación alguna.

En ocasiones, la persona que vende ni siquiera es el verdadero dueño, y el supuesto comprador termina envuelto en procesos judiciales complejos y costosos. En materia de construcción, levantar edificaciones en solares ilegales también constituye una violación a la Ley 675 sobre Urbanización y Ornato Público, y al Decreto 576-06 sobre Reglamentos Técnicos de Construcción. Estas normativas exigen permisos, planos aprobados y licencias municipales antes de iniciar cualquier obra. Si la construcción no cuenta con estos requisitos, puede ser paralizada, multada o incluso demolida por las autoridades.

Desde la perspectiva financiera, un inmueble construido o adquirido en un solar ilegal no puede ser utilizado como garantía en ninguna institución financiera regulada. Esto significa que no se puede hipotecar, refinanciar ni vender legalmente, y mucho menos asegurar. En la práctica, se convierte en un activo sin valor comercial real, que no puede respaldar ninguna operación formal.

Adicionalmente, la persona que construye en un solar ilegal asume todos los riesgos por daños estructurales, accidentes o reclamos de terceros. El artículo 1792 del Código Civil establece la responsabilidad del constructor hasta por diez años si la obra presenta vicios ocultos o falla por deficiencias técnicas, lo cual se agrava cuando se ha construido sin supervisión profesional o sin apego a las normas técnicas y legales.

Incluso actuando de buena fe, ni el comprador ni el constructor están protegidos si la base legal del terreno es nula. La buena fe no suple el requisito del título registrado,  y aunque se hayan hecho mejoras al terreno, la ley dominicana no otorga derecho de propiedad sobre lo edificado si el terreno pertenece legalmente a otro.

Para proteger su inversión, el ciudadano debe asegurarse de que el solar tenga un título de propiedad válido, saneado y registrado. También debe verificar que no existan conflictos legales, que los deslindes estén debidamente certificados y que todo proceso de compra o construcción cuente con el acompañamiento de profesionales calificados, abogados y arquitectos.

Construir o comprar en solares ilegales puede parecer una salida económica rápida, pero en realidad es una decisión que expone a la persona a perder todo lo invertido, quedar fuera del sistema financiero y enfrentarse a complicaciones legales difíciles de resolver.

En Tu Consultorio Financiero recomendamos siempre actuar con previsión, exigir la documentación correcta y legalizar todo paso antes de comprometer recursos importantes. La seguridad jurídica es la base del patrimonio, y sin ella, el riesgo no solo es probable, es casi seguro.

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Tu Consultorio Financiero es una columna desarrollada por Jesús Geraldo Martínez sobre finanzas personales, para orientar a las personas con conocimientos básicos en finanzas y economía a mejorar su entendimiento. Para consultar con el autor puede escribir al correo abogadojesus@icloud.com, o en Instagram @Jesusgeraldomartinez