Comprar una vivienda en planos representa, para muchas personas, uno de los pasos más importantes de su vida financiera. La promesa de adquirir un inmueble a menor precio y con pagos fraccionados durante la construcción resulta atractiva y, en ocasiones, necesaria para acceder al sueño de la casa propia. Sin embargo, detrás de esta opción también se esconden riesgos que los compradores suelen subestimar o desconocer por completo, especialmente cuando se trata de la indexación del costo del inmueble durante el proceso constructivo.
En la República Dominicana, este mecanismo de ajuste de precios se ha vuelto una herramienta común para trasladar los efectos de la inflación o el aumento en los costos de materiales directamente al comprador. Pero el problema no está en la indexación en sí –que podría ser razonable en ciertos contextos– sino en cómo se aplica, qué criterios se utilizan y, sobre todo, cómo se informa al cliente al momento de firmar el contrato.
En contratos revisados recientemente, por ejemplo, se establece que la constructora puede ajustar el precio final de la vivienda utilizando tres fuentes: (1) el Índice de Costo Directo de la Vivienda (ICDV) publicado por la Oficina Nacional de Estadísticas (ONE), (2) los datos de la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI) y (3) los libros internos de la propia empresa constructora. A primera vista, parece que existe una metodología clara y objetiva para justificar los aumentos. No obstante, ACOPROVI no publica ningún índice propio, lo que invalida una de las tres opciones que, aún apareciendo en el contrato, simplemente no existe. En la práctica, las empresas optan por usar el ICDV oficial o, en el peor de los casos, sus propios registros internos —lo cual abre la puerta a la discrecionalidad y poca transparencia.
Un ejemplo concreto: en un proyecto reciente, se aplicó el ICDV mes a mes solo cuando la variación del índice era positiva, es decir, cuando la inflación subía. En los meses en que el índice bajaba, simplemente no se aplicaba ningún ajuste, beneficiando exclusivamente al desarrollador y trasladando todo el riesgo inflacionario al comprador. Esto constituye una mala práctica comercial, ya que ignora que el precio ofertado originalmente ya incorpora una proyección inflacionaria promedio. En otras palabras, el constructor anticipa que durante el proceso constructivo los costos subirán, y ya incluye esa expectativa en el precio de venta inicial.
Otro error recurrente es calcular la indexación sin considerar los pagos realizados por el cliente durante la construcción. En el ejemplo citado, el comprador había entregado una inicial y realizado 17 cuotas mensuales, por un total de US$59,204. Sin embargo, la constructora aplicó la indexación como si todo ese monto no hubiese sido abonado, calculando un saldo ajustado final de US$103,331.07, cuando el cálculo justo –basado en la variación acumulada del índice y el saldo real de la deuda– arrojaría una cifra mucho menor. En este caso, la diferencia fue de más de US$6,200, un monto significativo que podría y debería ser renegociado.
El comprador termina enfrentando un sobreajuste del 16.03%, cuando la variación real del ICDV entre las fechas de contrato y finalización de obra fue apenas de 8.98%. Este tipo de prácticas, si bien puede tener respaldo legal en los contratos firmados, no se ajusta al principio de equidad y representa un riesgo financiero considerable para el adquirente.
La alerta aquí no distingue si la empresa es reconocida o si tiene buena reputación. Incluso constructoras catalogadas como “serias” utilizan técnicas contractuales y contables que les permiten jugar con los índices o los tiempos de actualización para maximizar sus márgenes de ganancia. Lo importante para el comprador no es solo la trayectoria de la empresa, sino leer cuidadosamente el contrato, cuestionar las cláusulas de indexación y exigir claridad en la metodología de ajuste. Es esencial que el cliente solicite simulaciones detalladas de cómo se aplicaría esa indexación en distintos escenarios inflacionarios, y que verifique si los pagos realizados serán considerados antes de aplicar cualquier variación.
En mercados más desarrollados o con marcos regulatorios más estrictos, la indexación se limita a porcentajes máximos, se aplica solo sobre saldos reales, y se utilizan índices oficiales únicos, generalmente bajo la supervisión directa de organismos estatales. Por ejemplo, en países como Chile o Colombia, los contratos de compraventa indexados están regulados por leyes de protección al consumidor inmobiliario que establecen límites claros al porcentaje que puede aplicarse como ajuste durante la obra.
En la República Dominicana, aún no existe una regulación robusta que limite o supervise estas prácticas. Por ello, se hace urgente que instituciones como PROCONSUMIDOR, la Superintendencia de Bancos y el Ministerio de la Vivienda (MIVED) trabajen en conjunto para establecer un marco de protección clara para los adquirentes de viviendas en planos, especialmente en lo que respecta a los mecanismos de ajuste por inflación. También es indispensable que los contratos de preventa sean registrados y validados, para evitar cláusulas abusivas o prácticas desleales que, si bien pueden ser legales, no son éticamente justificables.
Mientras tanto, los consumidores deben actuar con cautela. Antes de firmar un contrato de compra en planos, deben consultar a un abogado o asesor financiero. Deben exigir que las cláusulas de indexación estén claramente explicadas, que se identifique el índice exacto que será utilizado, que se establezca la frecuencia de su aplicación y que se considere el saldo pendiente y no el total del valor del inmueble como base de cálculo.
Comprar una vivienda es una decisión trascendental que no puede estar sujeta a ambigüedades ni sorpresas contractuales. La buena fe debe ser recíproca, y la transparencia no puede ser una cortesía opcional, sino una obligación contractual.
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Tu Consultorio Financiero es una columna desarrollada por Jesús Geraldo Martínez sobre finanzas personales, para orientar a las personas con conocimientos básicos en finanzas y economía a mejorar su entendimiento. Para consultar con el autor puede escribir al correo jgmartinez20@icloud.com, o en Instagram @Jesusgeraldomartinez.
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