Las principales novedades de la nueva ley de alquileres

Hace algunos meses entró en vigencia la nueva Ley núm. 85-25 sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios. Estamos ante una norma trascendental, pues regula una materia neurálgica de la vida económica de la sociedad. Su conocimiento resulta clave para todos: propietarios o inquilinos.

Con esta ley, se derogan regulaciones que tenían más de sesenta años de vigencia, por ende, obsoletas.

De manera general, la citada norma crea mayor seguridad jurídica. Se aplica, en principio, a todo contrato de alquiler de vivienda, local comercial o inmuebles destinados a actividades sin fines de lucro. Sin embargo, es importante precisar quiénes quedan fuera de su ámbito de aplicación:

• Alquileres de fincas rurales.
• Pensiones y hospedajes.
• Inmuebles en zonas francas.
• Alquileres turísticos o recreativos de corta estancia (tipo Airbnb) con duración menor a 90 días. Al respecto, hay varios proyectos de leyes que pretende su regulación.
• Arrendamientos realizados por el Estado.

Innovaciones en el contrato: reglas claras desde el inicio

En cuanto a la suscripción del contrato, la ley introduce cambios que rompen con “costumbres” que durante años fueron fuente de conflictos o dudas:

• Depósitos: Para viviendas, el propietario solo puede exigir un máximo de dos meses de alquiler como depósito. Sin embargo, para locales comerciales o de actividades sin fines de lucro, rige la libertad contractual, permitiendo a las partes pactar la cantidad de depósitos que consideren necesaria.
• Comisión de corretaje: El pago al agente inmobiliario recae sobre quien lo contrata (usualmente el propietario), eliminando la carga que tradicionalmente se imponía al inquilino.
• Ajuste de renta: Para viviendas, el aumento anual no podrá superar el diez por ciento (10%) del valor del alquiler vigente, salvo que las partes acuerden otra cosa o se realicen mejoras. En cambio, para los alquileres comerciales, no existe este tope legal; el precio y sus ajustes se regirán exclusivamente por la libre voluntad de las partes.
• Rendimiento del depósito: Los fondos depositados en el Banco Agrícola o Banreservas deberán generar intereses en favor de quien resulte beneficiario al final del contrato.
• La prohibición de subarrendar es la regla. El subarrendamiento y la cesión del contrato quedan prohibidos, salvo que el propietario los autorice expresamente en el contrato.
• Registro: Es recomendable registrar el contrato ante el Registro Civil de la alcaldía correspondiente para hacerlo oponible a terceros. 

La judicialización y el fin del “limbo” administrativo

Los cambios más trascendentales versan sobre la solución de conflictos. Se eliminan los procesos administrativos previos ante el antiguo Control y Comisión de Alquileres de Casas y Desahucios, desactivando una burocracia que básicamente solo servía para dilatar los procesos.

A propósito de esto, recuerdo un caso que tuve al inicio del ejercicio profesional. Habíamos agotado un larguísimo proceso de desalojo en el que representaba a la propietaria. Sorpresivamente, la inquilina nos llamó para decirnos que entregaría la exclusiva residencia. De inmediato se lo informé a la clienta y nos dispusimos a recibir el inmueble.

No bien teníamos diez minutos de haber llegado, la propietaria comenzó a reclamarle a la inquilina por los desperfectos existentes: la pintura, el llavín, la ventana, entre otros. Abruptamente, se inició una pelea cuerpo a cuerpo entre ambas, y yo cometí el gravísimo error de intentar separarlas. Cuando llegué a mi casa, lo menos que creyó mi esposa fue la historia que le conté, pues los signos en mi ropa parecían desmentirlo.

Hoy, bajo la nueva ley, este proceso es plenamente judicial y más expedito:

• Competencia: Las demandas por falta de pago u otro incumplimiento contractual en inmuebles familiares, corresponden al Juzgado de Paz. En locales comerciales o de entidades sin fines de lucro, la competencia recae en el Juzgado de Primera Instancia.
• Arbitraje: Se permite que en los contratos de alquileres comerciales las partes pacten resolver sus diferencias mediante arbitraje, agilizando aún más la solución de disputas.

Eficacia procesal: contra la denegación de justicia

Para evitar que los plazos judiciales sean “letra muerta”, se establece que el juez tendrá un plazo máximo de treinta días hábiles para fallar. Lo más innovador es la consecuencia del incumplimiento: la parte afectada puede solicitar al Consejo del Poder Judicial la autorización para demandar al juez por responsabilidad civil por denegación de justicia.

Asimismo, la sentencia se reputará ejecutoria de pleno derecho, lo que significa que la interposición de recursos no suspende automáticamente el desalojo, a menos que otra decisión judicial así lo disponga luego provisionalmente.

La ley organiza también el auxilio de la ejecución de esta sentencia, mediante una coordinación entre la Policía Nacional, el Consejo del Poder Judicial y el Ministerio Público.

En definitiva, esta ley representa mayor seguridad jurídica y eficiencia en esta materia, por esto urge su mayor divulgación en la sociedad para su mejor aprovechamiento.