La alerta registral: un servicio de seguridad jurídica

La publicidad registral también denominada publicidad formal es la finalidad del Registro de Títulos. Su objetivo es dar a conocer a todo el mundo o erga omnes la titularidad de los derechos inscritos y las afectaciones como cargas, gravámenes, anotaciones o medidas provisionales que pudieran recaer sobre el inmueble. Sin esta publicidad registral que se contrapone a la publicidad material refiriéndose ésta última a los efectos de lo publicado por el Registro reinaría la incertidumbre jurídica en el comercio inmobiliario, debido a que existirían cargas ocultas (hipotecas, usufructos, servidumbres) que serían desconocidas al momento de concluir el contrato. Una situación como la descrita daría al traste con la seguridad jurídica necesaria para el comercio inmobiliario. De allí la importancia que tiene la publicidad registral para que el Registro de Títulos cumpla su finalidad de dar a conocer la situación jurídica de los derechos e inmuebles registrados y con esto contribuir al desarrollo económico de la nación, en la medida en que quien quiere negociar con inmuebles registrados tenga certeza sobre el derecho que pretende adquirir y quien quiere otorgar un crédito lo haga con la garantía que le ofrece el sistema ya que no existen derechos ni cargas ocultas. La publicidad registral permite que los individuos sepan cómo comportarse frente a los derechos de los demás ya que el Registro los hace públicos y se espera que el propietario no sea perturbado en el ejercicio de su derecho sino más bien que el mismo sea respetado por los sujetos pasivos.

El servicio de la alerta registral consiste en informar a quien tenga un interés legítimo cuando se presenten actuaciones al Registro sobre los inmuebles de su interés. La alerta registral es un servicio a través del cual el usuario se da cuenta si sobre su derecho se han presentado actuaciones ante el Registro de Títulos. La alerta registral coadyuva a la detección de fraudes contribuyendo a la seguridad jurídica al informar al propietario sobre la existencia de una actuación que pretenda por ejemplo transferir la propiedad inscrita a su favor. El propietario del inmueble podrá solicitar el servicio de la alerta registral para enterarse si sobre su propiedad consta depositada alguna actuación o trámite con relación a su inmueble que él no haya solicitado. El servicio está contemplado para quienes tengan un interés legítimo. El interés legítimo también se configura para los terceros que pudieran querer saber si sobre el inmueble que pretenden adquirir existe alguna actuación depositada. Los terceros bien podrían tener un interés legítimo en solicitar el servicio de la alerta registral, sería el caso por ejemplo de aquél comprador que quiere adquirir la propiedad del vendedor propietario y antes de formalizar el contrato quiere saber si en el Registro de Títulos consta depositada alguna actuación o trámite con relación al inmueble que aspira adquirir.

El interés legítimo debe ser directo, conocido, patrimonial y lícito. Directo en el sentido de que quien solicite el servicio de alerta pueda verse afectado en caso de no beneficiarse del servicio; el interés es conocido por el sólo hecho de solicitar el servicio de la alerta; es patrimonial en la medida en que quien solicite la información tenga o aspire tener un vínculo patrimonial con el propietario o beneficiarios de derechos reales, cargas, gravámenes, anotaciones y afectaciones; el interés lícito se refiere a que no colida con la ley.

El Reglamento General de Registro de Títulos en el artículo 143 sobre la publicidad se refiere al interés legítimo, indicando que: “la información contenida en los Registros de Títulos es de acceso público para todo el que tenga interés legítimo justificado en conocer el estado jurídico de un inmueble…”, en el ámbito de las alertas registrales debido a lo reciente del servicio queda por definir quién calificará el interés legítimo. Debe determinarse si el interés es directo, conocido, patrimonial y lícito. En estas hipótesis no sólo el propietario del inmueble tendría un interés legítimo, sino que también los terceros podrían tener este interés.

En nuestro medio el servicio de alerta registral está concebido para informar al propietario si sobre su derecho de propiedad inscrito existe alguna actuación o trámite depositado. El servicio de la alerta registral no está contemplado sólo en favor del propietario sino también que los terceros pueden beneficiarse de este servicio ya que es posible que quieran saber si sobre el inmueble que pretenden adquirir, existe alguna actuación o trámite depositado y en base a esto saber si contratan o no con el vendedor propietario. Y este interés de los terceros tiene asidero jurídico porque pudiera darse el caso de que el vendedor haya vendido antes el inmueble que pretende venderle a su vez al tercero, de manera que sólo solicitando el servicio de la alerta registral el tercero sería advertido si sobre el inmueble que desea adquirir consta ya depositado un acto de transferencia como puede ser un acto de venta, dación en pago o permuta.

Una cuestión a tomar en cuenta en pos de lograr la seguridad jurídica es saber: ¿cuál sería el mecanismo a seguir en el caso de que gracias a una alerta registral el solicitante propietario se de cuenta de una actuación fraudulenta como podría ser una solicitud por pérdida contra su derecho inscrito?

El artículo 7 de la Disposición Técnica DNRT-DT-2024-001 de la Dirección Nacional de Registro de Títulos indica quiénes pueden solicitar el servicio de alerta registral:  i) El o los propietarios del inmueble, por sí mismos o por intermedio de su representante. ii) El o los titulares y/o beneficiarios de derechos reales, cargas, gravámenes, anotaciones y afectaciones inscritas sobre inmuebles registrados, por sí mismos o por intermedio de su representante. iii) El o los continuadores jurídicos del propietario, titular y/o beneficiario de derechos reales, cargas, gravámenes, anotaciones y afectaciones inscritas sobre inmuebles registrados, por sí mismo o por intermedio de su representante. iv) Abogado del Estado y/o Ministerio Público u otro órgano de investigación relativo a procesos a su cargo. v) Entes u órganos de la administración pública, acorde a su fin público. vi) Agrimensores que han sido contratados por el titular registral o que ya han sido autorizados para realizar actuaciones técnicas, sobre el o los inmuebles involucrados.  vii) Abogados que representen al titular o beneficiarios de derechos reales, cargas, gravámenes, anotaciones y afectaciones, sobre el o los inmuebles involucrados. viii) Tercero con interés legítimo manifestado, patrimonial, lícito y directo acorde con la finalidad del servicio de alertas registrales, tales como: a) el o los beneficiarios, por sí mismos o por intermedio de sus representantes, que pretenden inscribir, anotar o cancelar derechos reales, cargas, gravámenes, anotaciones o medidas provisionales sobre el inmueble; b) personas interesadas en realizar una operación jurídica relacionada al inmueble, por sí mismas o por intermedio de sus representantes; c) personas involucradas en procesos técnicos, judiciales, arbitrales o no adversariales de solución de conflicto, que involucren el inmueble; d) continuador jurídico del tercero con interés legítimo sobre el inmueble, por sí mismo o por intermedio de su representante.