Ciudad de México busca nuevos controles de alquiler

Una mañana del año pasado, los residentes del edificio Isabel, un complejo de viviendas en el barrio de Tacubaya de la Ciudad de México, se despertaron con el ruido de martillazos.

Los propietarios del edificio habían comenzado a dividir las 77 viviendas de la estructura art déco en unidades más pequeñas. En noviembre, los inquilinos empezaron a recibir correos electrónicos en los que se les notificaba que sus contratos no serían renovados.

Los residentes consideran que su situación forma parte de una tendencia más amplia. Tacubaya está justo al lado de la Condesa, una zona de moda repleta de alojamientos de Airbnb y muy popular entre turistas, nómadas digitales y mexicanos de altos ingresos. En los últimos años, han surgido nuevas cafeterías y edificios de apartamentos de lujo en Tacubaya, y los promotores inmobiliarios le han dado un nuevo nombre: "Condesa Sur".

"Somos el blanco de la gentrificación", dijo un inquilino que ha vivido en el edificio durante 10 años y pidió no ser identificado, alegando temor a represalias por parte de los propietarios. "Quieren atraer a gente que pague mucho por espacios pequeños y se vaya al poco tiempo, no a una comunidad".

La Fundación Mier y Pesado, una organización sin fines de lucro propietaria del edificio Isabel, refutó el relato de los residentes, pero se negó a hacer más comentarios.

El caso es uno de los muchos conflictos que están surgiendo en el mercado inmobiliario cada vez más tenso de la Ciudad de México. Los alquileres se han duplicado en muchos distritos durante la última década, los desalojos han aumentado, algunos apartamentos se han rediseñado para ofrecer alquileres a corto plazo y, según una agencia gubernamental de planificación, cada año unas 100.000 personas se ven obligadas a abandonar la ciudad por los altos precios.

Los expertos han culpado a las políticas de planificación defectuosas por la limitación en la creación de viviendas asequibles. Pero la llegada de estadounidenses y otros extranjeros a la capital mexicana desde aproximadamente 2020, atraídos por el bajo costo de vida, se ha convertido en un foco para el enojo de los lugareños. El verano pasado, los manifestantes marcharon con pancartas que advertían: "Gringos, dejen de robarnos nuestro hogar".

La jefa de Gobierno, la izquierdista Clara Brugada, dio a conocer el miércoles una reforma a la constitución de la ciudad, prometida tras las protestas, que prohibiría los aumentos de alquiler por encima de la inflación, crearía una oficina para la defensa de los derechos de los inquilinos y ampliaría los programas de construcción de viviendas públicas. "Hoy damos un paso histórico para que habitar esta ciudad sea un derecho y no un privilegio. Esta reforma constitucional es un parteaguas en la larga lucha por el territorio y también por la conquista efectiva del derecho a la ciudad", dijo.

Si bien los activistas por la vivienda han acogido con cautela las propuestas de Brugada, algunos economistas dicen que podrían resultar contraproducentes.

"Aunque bien intencionados, los controles de alquiler pueden terminar quitando los incentivos a la inversión", dijo Federico Rubli Kaiser, economista de la consultora MAAT-México. "Intervenciones como esta crean más problemas de los que resuelven".

Algunas partes del centro de la Ciudad de México se han transformado desde la pandemia del coronavirus.

El número de residentes extranjeros se duplicó entre 2020 y 2025, y ahora representa alrededor del 10 por ciento de la población de Cuauhtémoc, la alcaldía central que incluye colonias tan codiciadas como la Condesa, la Roma y la Juárez. La zona también acoge a muchos de los 4 millones de turistas internacionales que visitan la Ciudad de México cada año.

Como los propietarios de los edificios desean satisfacer a los recién llegados, los residentes de toda la vida se quejan de que las tiendas de víveres, las carnicerías y los cerrajeros locales han sido reemplazados por tiendas y restaurantes caros.

Airbnb se ha expandido de manera constante hasta representar alrededor del 10 por ciento de las viviendas alquiladas en Cuauhtémoc. En 2024 se anunció una prohibición de que los alojamientos de Airbnb se ofrecieran en alquiler más de 180 noches al año, pero no se está aplicando.

El año pasado, Airbnb dijo que sus propiedades representaban "menos del 1 por ciento" de todas las viviendas de la Ciudad de México y que servían como "un canal de activación económica para miles de negocios de barrios".

Pero los defensores de la vivienda dicen que cada vez más se están desalojando y renovando o demoliendo edificios enteros para dar paso a propiedades inmobiliarias más lucrativas. "Recibimos cada vez más denuncias de desalojos o de negativas a renovar contratos", dijo María Silvia Emanuelli, coordinadora de la Coalición Internacional para el Hábitat.

Sergio González, residente en Juárez desde 2006, dijo que lo habían echado de dos apartamentos desde 2019 antes de que se llevaran a cabo renovaciones en los edificios. Ahora vive con compañeros de cuarto por 20.000 pesos (unos US$1.150) al mes, dijo. "Es el doble de lo que solía pagar por vivir solo".

El sector inmobiliario mexicano dice que la indignación por la gentrificación es exagerada.

"En la década de 1980, nadie quería vivir en estos lugares, y ahora se está observando un proceso natural de renacimiento urbano", dijo Gene Towle, director general de la consultora Softec.

Según Towle, los aumentos de los alquileres fueron moderados si se ajustan a la inflación, con un incremento del 16 por ciento en la Condesa durante la última década. Brugada estaba "utilizando la gentrificación como herramienta política para atacar a los políticos de la oposición que gobiernan municipios que han recibido mucha inversión".

Yesua Martínez Torres, especialista en el mercado inmobiliario de la universidad El Colegio de México, no estuvo de acuerdo y señaló que "los alquileres están subiendo más rápido que los ingresos de muchos mexicanos", aunque los extranjeros que acuden en gran número a las zonas de moda no eran el principal motor. "Gran parte de la demanda proviene de mexicanos acomodados", dijo. "El verdadero problema es el excesivo énfasis del mercado en la vivienda de lujo".

La falta de unidades asequibles ha aumentado la competencia en barrios de clase obrera como la Doctores, donde el costo por metro cuadrado ha subido un 115 por ciento en la última década, o un 37 por ciento ajustado a la inflación, según un análisis de la plataforma inmobiliaria Propiedades.com.

Los expertos señalaron que la escasez de viviendas para personas de bajos ingresos se debió en gran medida a las decisiones políticas de las últimas tres décadas. Los gobiernos redujeron los programas de construcción de viviendas públicas y, a principios de la década de 2000, incentivaron fuertemente el desarrollo en los barrios céntricos frente a otras zonas para aprovechar la infraestructura infrautilizada en esos lugares.

Los promotores privados trasladaron en su mayoría los proyectos para personas de bajos ingresos "a terrenos baratos en zonas periféricas que carecen de transporte e infraestructura", dijo David Navarrete Escobedo, profesor de la Universidad de Guanajuato, y añadió que esta dinámica había contribuido al abandono de cientos de miles de viviendas en todo el país.

Brugada se comprometió este mes a construir unas 4.500 viviendas asequibles en el centro histórico. Pero la alcaldesa aún no ha detallado cómo se aplicará su plan para limitar los alquileres a la inflación y defender a los inquilinos.

El código municipal ya se reformó en 2024 para limitar los alquileres a la inflación, pero los defensores de los derechos de los inquilinos dicen que los propietarios eluden la restricción al no renovar los contratos existentes, que solo duran 12 meses.

Un residente del edificio Isabel, que lleva nueve años viviendo allí, dijo que las regulaciones existentes habían influido en la decisión de rescindir su contrato después de que su aumento anual de alquiler fuera reducido para cumplir con las normas. "Si no pueden aumentar el alquiler, nos expulsan", dijo. "Necesitamos que las leyes sean mucho más exhaustivas. Espero que esta vez lo hagan bien".

(Ciara Nugent y Paula Simón. Copyright The Financial Times Limited 2026 © 2026 The Financial Times Ltd. All rights reserved. Please do not copy and paste FT articles and redistribute by email or post to the web).