Su hipoteca está asegurada; su casa, probablemente no

Cada octubre y cada noviembre repetimos el mismo ritual: velas, tanques de agua, ventanas aseguradas y boletines del Indomet. Lo que casi nadie revisa es la póliza de la casa. Según estimaciones de la Cámara Dominicana de Aseguradores y Reaseguradores (Cadoar) divulgadas en agosto de 2026, apenas el 5.5 % de las viviendas del país tiene un seguro. Frente a las 3,689,348 viviendas ocupadas del Censo de 2022, eso deja unos tres millones y medio de hogares que cada temporada apuestan su techo contra el clima.

En 2025, según la Superintendencia de Seguros, el ramo de incendio y líneas aliadas cobró primas por cerca de RD$ 40,000 millones, el mayor del mercado. Pero ese dinero protege sobre todo hoteles, industrias y comercios. De las alrededor de 170,000 propiedades aseguradas estimadas por el sector este año, apenas unas 20,000 tienen póliza por voluntad propia; el resto la tiene porque el banco la exige en la hipoteca, y cuando el préstamo se salda, la póliza suele morir con él.

Muchas familias creen que su casa está protegida porque el banco les cobra el seguro dentro de la cuota. Lo asegurado suele ser el saldo del préstamo, que es lo que le interesa al acreedor. Franklin Glass, presidente ejecutivo de Cadoar, lo ilustra así: una vivienda de RD$ 10 millones con una hipoteca de RD$ 5 millones puede tener una póliza que responde solo por los cinco millones de la deuda. Si un huracán la destruye, el banco cobra lo suyo y la familia pierde el inicial, las cuotas pagadas y la plusvalía, y esa desprotección crece a medida que la deuda baja.

El artículo 58 de la Ley 146-02 sobre Seguros y Fianzas dispone que cuando, al momento del siniestro, la propiedad vale más que la suma asegurada, el asegurado se considera su propio asegurador por el exceso y soporta la parte proporcional de los daños. Con números: una casa cuya reconstrucción cuesta RD$ 8 millones, asegurada por RD$ 4 millones, tiene cubierto el 50 %. Si una tormenta le arranca el techo y la reparación cuesta RD$ 600,000, la aseguradora paga RD$ 300,000; el resto lo pone usted. Asegurar por debajo del valor no es un ahorro, es una apuesta que el asegurado pierde siempre.

En las pólizas de incendio y líneas aliadas, huracán, terremoto e inundación suelen llevar un deducible de 2 % por evento, calculado sobre la suma asegurada y no sobre el daño: en una vivienda asegurada por RD$ 5 millones, los primeros RD$ 100,000 de cada evento corren por su cuenta. La póliza básica indemniza al valor real en efectivo, es decir, con depreciación, salvo que se contrate el endoso de valor de reposición; el contenido (muebles y equipos) no está incluido a menos que se asegure aparte; y el aviso del siniestro tiene plazo, típicamente treinta días. La aseguradora, a su vez, debe responder por escrito en un máximo de treinta días desde que recibe los documentos.

¿Cuánto cuesta dormir tranquilo? Menos de lo que se piensa. Las tarifas residenciales reportadas por el sector a mediados de 2026 van de RD$ 5.70 a RD$ 6.50 por cada RD$ 1,000 asegurados: una vivienda cuya reconstrucción cuesta RD$ 5 millones se asegura por entre RD$ 28,500 y RD$ 32,500 al año, unos RD$ 2,500 mensuales. Hablo de valor de reconstrucción, no de precio de venta, porque el terreno no se lo lleva el viento. La experiencia lo justifica: Fiona dejó en 2022 daños estimados en US$ 370 millones, de los cuales las aseguradoras pagaron unos US$ 150 millones; el resto salió de las familias y del presupuesto público. Georges, en 1998, costó cerca del 16 % del PIB de entonces.

Desconfíe de la frase “la casa está asegurada por el banco” sin haber leído la póliza. Desconfíe de una suma asegurada que no cambia desde hace diez años, y de una póliza que no mencione huracán, inundación y terremoto por su nombre: no es lo mismo un seguro de incendio que uno de líneas aliadas. Si vive en un condominio, pregunte al administrador si el edificio tiene póliza vigente; la del edificio no protege su contenido ni sus mejoras.

Cinco tareas para esta semana para mi lectores que tienen viviendas aseguradas. Primero, pida la póliza completa y verifique suma asegurada, riesgos cubiertos y deducibles. Segundo, si la suma asegurada es el saldo de la deuda, amplíela hasta el valor de reconstrucción; la prima adicional es pequeña. Tercero, asegure el contenido y guarde en la nube un inventario con fotos y facturas. Cuarto, si ya saldó la hipoteca, no deje que la póliza muera con el préstamo. Quinto, anote el plazo de aviso y el teléfono de reclamos; si la aseguradora no responde en el plazo legal, acuda a la Superintendencia de Seguros.

El huracán no pregunta si la casa está asegurada, pero la aseguradora sí pregunta por cuánto. El seguro no detiene al huracán; solo decide quién paga la reconstrucción.

Tu Consultorio Financiero es una columna desarrollada por Jesús Geraldo Martínez sobre finanzas personales, para orientar a las personas con conocimientos básicos en finanzas y economía a mejorar su entendimiento. Para consultar con el autor puede escribir al correo abogadojesus@icloud.com, o en Instagram @Jesusgeraldomartinez.