El alquiler de viviendas para estadías turísticas de corta duración es un fenómeno de la última década en el mercado turístico internacional. Las plataformas de reservación de estos inmuebles abundan, pero ninguna es más exitosa en la captación de clientes como Airbnb. Su nombre es ya sinónimo con este tipo de alojamiento. pero los hoteleros lo perciban como una competencia desleal. Para nuestro país, sin embargo, sus beneficios colaterales son como maná del cielo.
Las viviendas que se prestan para este tipo de alquiler van desde los apartamentos, bungalows y villas hasta las mansiones y condominios. “Están disponibles para alquilar por periodos breves, generalmente desde unos pocos días hasta algunas semanas. Su propósito fundamental es servir como un espacio de alojamiento temporal para turistas o viajeros. Por ello, el inmueble deberá estar perfectamente acondicionado y amueblado para tal fin”.
Los hoteleros convencionales no objetan tajantemente el surgimiento de esta oferta de alojamiento. Pero señalan que debe ser regulada, debe cumplir con sus obligaciones tributarias y debe ofrecer las condiciones necesarias de seguridad. Uno de los dirigentes de ASONAHORES ha señalado que las plataformas no garantizan los detalles del alojamiento y, al no conocerse a los huéspedes, no se puede garantizar la seguridad. La queja es que los hoteles cumplen con normativas, incluyendo la fiscal, mientras las viviendas de alquiler turístico no. “La regulación haría pareja la carga entre los diferentes segmentos de la industria, evitaría daños a la reputación del país y aseguraría ingresos al fisco.”
Lo cierto es que la oferta de alojamiento de estas viviendas es muy diferente a la que ofrecen los hoteles en cuanto a lo que incluyen. Los resorts de playa, por ejemplo, ofrecen y venden un “todo incluido” que empaqueta los bienes y servicios a ser consumidos durante la estadía. El huésped no tiene que cocinar, no tiene que proveerse de comidas y bebidas ni tampoco de amenidades de entretención. Mientras, las viviendas de alquiler se limitan a ofrecer el alojamiento físico. Los huéspedes deben procurarse todo lo demás.
Aun así, la oferta de las viviendas de alquiler ha estado creciendo exponencialmente. La oferta del vacacional de corta estadía esta creciendo tanto que la Universidad de Baleares esta ya ofreciendo un curso sobre la comercialización sobre el alquiler de las estadías cortas de turismo. En gran medida, eso obedece a una diferencia apreciable en el precio del alquiler del alojamiento, pero también revela un segmento del mercado que no compagina con el “todo incluido” hotelero. En adición, los potenciales clientes hoteleros no necesariamente dependen del internet (y usan los servicios de búsqueda y reservación de los agentes de viajes y turoperadores), mientras los de las viviendas gestionan la búsqueda de lo que desean en la web.
Ya hay un montón de plataformas que presentan las ofertas de viviendas en todos los países, pero Airbnb fue la pionera y hoy es la que mayor volumen procesa. Las plataformas difieren en cuanto a las comisiones a cobrar, las facilidades publicitarias y los seguros exigidos. Las cinco principales son: Airbnb, Booking.com, Vrbo, TripAdvisor y Google. Los propietarios de las viviendas de alquiler son los responsables de asegurar que los detalles de la oferta de alojamiento sean los adecuados a la llegada de los clientes. Pero en lugares como Cap Cana, por ejemplo, existe una empresa que se encarga de preparar y darle servicio a las viviendas mediante un acuerdo con las plataformas y/o los propietarios.
En nuestro país el crecimiento del inventario de propiedades vacacionales ha sido asombroso. Según el MITUR, “a abril del 2024 se registraron 50,050 propiedades que ofertan 123,950 habitaciones. Solo entre 2023 y enero-abril del 2024 se registró un incremento del 15.2% en las propiedades, al pasar de 43,869 a 50,540”. MITUR reporta que el ingreso promedio de los dueños alcanza los US$136 por día, aunque en La Romana el promedio puede alcanzar los US$640 diarios. El mercado del alquiler es tal que ya en el país, y principalmente en la Costa Este, se están construyendo edificios de apartamentos con fines meramente comerciales.
La regulación de la oferta de alquileres de corta estadía ha sido prometida por las autoridades nacionales en varias ocasiones. Un ejecutivo de Airbnb, por su parte, ha reportado encuentros con las autoridades a ese propósito. Mientras, la DGII “ha elaborado una norma con la que pretende aplicar impuestos a las operaciones de ventas de bienes y servicios que se realizan por la vía digital, lo cual incluiría las rentas por Airbnb.” Pero no se conoce que estas cargas tributarias hayan comenzado a aplicarse y es dable suponer que no lo serán hasta tanto se haya concretado la esperada reforma fiscal. A junio de cursante año no había todavía ninguna regulación.
En España, donde primero emergió la confrontación entre hoteleros y las plataformas de alquiler, ya se cuenta con una Ley de Vivienda Turística cuyo “propósito es establecer pautas claras para propietarios y operadores de este tipo de alojamiento, garantizando la calidad y de las viviendas ofrecidas a los turistas.” Airbnb reporta que contribuye con mantener unos 130,000 empleos, pero “el Gobierno de España continúa buscando fórmulas para poner coto a la creciente oferta ilegal de pisos turísticos.” Y en las Cortes españolas se está proponiendo actualmente aplicar un IVA del 21%: “Lo que pretendemos es, desde la fiscalidad estatal, rebajar la rentabilidad de los alquileres turísticos.” La masificación turística que actualmente abarrota a España es responsable de que se quiera desincentivar el crecimiento de la oferta de alojamiento de corta estadía.
Independientemente de que el enorme crecimiento de la oferta esté provocando animadversión de parte de las autoridades y los hoteleros, ese no sería el caso en nuestro país. Aunque la tasa de ocupación de estos inmuebles ronda apenas el 32% (mientras en este mes la ocupación hotelera arroja un promedio nacional de 82%), la oferta representa una diversificación de nuestro producto turístico que incentiva la visita de turistas de limitados recursos. En tal sentido esa oferta no compite deslealmente con los hoteles porque apela a un segmento distinto del mercado turístico.
Pero el más trascendente beneficio para el país es la derrama de los beneficios generados por el turismo. Mientras la inversión nacional esta prácticamente ausente en la propiedad de grandes hoteles (21%), en la oferta de corta estadía imperan los propietarios nacionales. Esos propietarios actúan como inversionistas y, aunque pertenecen a la clase media alta (y/o media), lo importante es que la inversión nacional participe de los beneficios del turismo. El resto de nuestra población participa y se beneficia de la estadía de corta duración a través del consumo de los bienes y servicios de los respectivos huéspedes, los cuales son adquiridos por ellos en la ciudad, pueblo o área rural donde esté ubicado el alojamiento. ¡Celebremos pues esta bendita derrama!