El derecho inmobiliario es la rama del derecho privado que trata sobre los bienes inmuebles. Cuando interviene el registro en el proceso de constitución, transmisión, modificación, declaración y extinción de derechos, entonces se está en el ámbito del derecho registral inmobiliario. Esta rama del derecho concierne al régimen jurídico de la propiedad inmobiliaria establecido en la Ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario y en sus reglamentos de aplicación.
Los bienes inmuebles son activos de gran valor en el mercado inmobiliario. Debido a esto el Estado organiza un sistema de publicidad orquestado técnicamente a través del Registro de Títulos. Este es un sistema de publicidad exclusiva para los inmuebles, debido a su carácter fijo o inamovible de manera general. Los bienes muebles no necesitan la organización de un sistema publicitario porque para ellos “la posesión vale título” de acuerdo al artículo 2279 del Código Civil dominicano. Si bien es cierto que para algunos muebles como los buques, barcos y aviones que tienen un puerto o aeropuerto de amarre se organiza un sistema de publicidad.
La propiedad inmobiliaria garantiza las inversiones y dinamiza la economía, por lo que es necesario asegurar la propiedad inmueble, de manera que ésta no pierda valor en el mercado. Para tal fin, el sistema registral inmobiliario debe ser un sistema que brinde seguridad jurídica, a través de mecanismos como la inscripción, la depuración previa del derecho a registrar, que proteja de manera cabal, a través de la fe pública registral, a quien confió en el registro para contratar, también deben organizarse los libros registrales atendiendo al inmueble esto es, utilizar el folio real.
La seguridad jurídica que necesita el comercio inmobiliario hace de la inscripción en el Registro de Títulos una diligencia necesaria, ya que, sin inscripción, el derecho no será oponible frente a todos o erga omnes. Al publicitarse los derechos, se podrán hacer valer frente a todo el mundo y el propietario no se verá perturbado en el ejercicio de su derecho. Sin inscripción reinaría la clandestinidad de los derechos y no pudiera saberse quién es el propietario, ni las cargas y gravámenes que recaen sobre los inmuebles. Esta situación sumiría al mercado inmobiliario en incertidumbre, si quien vende un inmueble no estuviera legitimado por el registro para vender o si quien compra según registro libre de cargas y gravámenes, luego se viera sorprendido con una afectación de hipoteca o de privilegio sobre el inmueble.
La depuración previa del derecho a registrar consiste en determinar si el derecho que pretende ingresar al registro es de acuerdo a la ley. Esta depuración se hace a través de la función calificadora que consiste en la facultad que tiene el registrador para “examinar, verificar y calificar los actos, sus formas y demás requisitos”, de acuerdo al artículo 47 del Reglamento General de Registro de Títulos. Al registro sólo deben ingresar los derechos válidos y verdaderos, por lo que el registrador examinará si no hay contradicción con la Constitución, el Código Civil, la Ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, sus reglamentos de aplicación y otras normas aplicables.
La fe pública registral es un principio del derecho registral inmobiliario, en cuya virtud se mantendrá en su adquisición a quien confió en el registro para contratar, aunque luego se resuelva o anule el derecho del transferente. Para quedar protegido por este principio es necesario haber inscrito su derecho, adquirir de legítimo propietario, de buena fe y a título oneroso.
La llevanza del registro utilizando el folio real está relacionada con la organización de los libros atendiendo al inmueble. El inmueble es el elemento objeto de publicidad menos variable. Los demás elementos como los nombres de los propietarios, cargas y afectaciones son más variables, por lo que, de organizarse de acuerdo a estos criterios, la consulta e investigación del estado jurídico del inmueble se haría lenta y tortuosa. De acuerdo al folio real a cada inmueble se le abrirá un sólo folio que contendrá su historial. Este criterio organizacional de los libros registrales se revela en el artículo 20 del Reglamento General de Registro de Títulos que afirma que el inmueble es la base del sistema registral inmobiliario, en el se realizan “todos los asientos de inscripciones, anotaciones y cancelaciones de derechos reales, cargas y gravámenes”.
Finalmente, la admisión exclusiva de los actos auténticos al registro es lo más recomendable para garantizar la seguridad jurídica del sistema. Los actos auténticos gozan de la fe pública notarial, no así los actos bajo firma privada en los cuales el notario se limita a legalizar las firmas de las partes. Por las ventajas de los actos auténticos sobre los actos bajo firma privada, debido a las normas de confección más exigentes de aquellos y a su mayor valor probatorio, lo más recomendable es que se exijan para las operaciones con trascendencia jurídico-inmobiliaria, como son las ventas, daciones en pago, permuta y donaciones. El Reglamento General de Registro de Títulos es flexible en cuanto a esta exigencia, ya que permite en virtud del artículo 35 la admisión de actos bajo firma privada al registro para las operaciones que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen, cancelen o extingan derechos reales o que contengan afectaciones relacionadas con el inmueble.
En los modelos registrales más reputados de seguridad jurídica preventiva, sólo se admiten los actos auténticos, para aquellas operaciones con trascendencia jurídico-inmobiliaria, entre estos sistemas se pueden mencionar el sistema español, suizo y el alemán.