Recientemente un cliente constructor me ha referido una resolución del Instituto Nacional de los Derechos del Consumidor (Pro-Consumidor) para análisis, y en ella, he percibido graves errores en su motivación jurídica.
En síntesis, un comprador reclama en el año 2021 la reparación de determinados puntos de su apartamento que fuera entregado en el año 2015, más otras quejas, y por su lado, la constructora solicitó declarar prescritas todas las pretensiones por el largo tiempo transcurrido desde la entrega. En su decisión, Pro-Consumidor, acogió parcialmente la reclamación, con graves flagelos, lo que me ha llevado a realizar la reflexión que plasmo a continuación.
No cabe dudas de que todo vendedor debe garantía sobre lo vendido y el plazo de garantía varía dependiendo de la naturaleza transaccional, conforme lo dispuestos en el ordenamiento jurídico y, en ocasiones, a los acuerdos particulares arribados. Esencialmente nuestro Código Civil abarca el área de las garantías sobre los bienes inmuebles vendidos, interesándonos en esta ocasión tres renglones: los vicios ocultos (artículo 1648), la destrucción total o parcial de una construcción (artículo 1792) y la garantía de los constructores sobre las obras mayores (artículo 2270).
Los vicios ocultos son aquellos defectos de la cosa vendida que no permiten el uso normal del mismo[2]. Esta garantía es debida sobre todo bien vendido, salvo acuerdo en contrario (ver artículo 1643), excepto cuando se trate de un contrato de adhesión; prohibición consagrada en el artículo 83 de la Ley General de Protección de los Derechos del Consumidor o Usuario, número 358-05 (Ley de Consumidor, en lo adelante). Cuando se trata de venta de bienes inmuebles no construidos, como es el caso de un solar o un terreno, la garantía de vicios ocultos cuenta con un breve plazo de noventa días para ser reclamada, contados a partir de la aparición del vicio –conforme al propio artículo 1648–, pues como se verá más adelante, para los constructores existe otro plazo.
Por su lado, artículo 1792 del Código Civil erige que los constructores son responsables por un período de hasta diez años ante la eventualidad de que la edificación perezca total o parcialmente. Es importante notar que su redacción es precisa, dejando constancia que únicamente aplica para cuando se derrumbe total o parcialmente, no así ante una filtración, por ejemplo. Por su lado, el artículo 2270 del Código Civil establece el plazo de cinco años de prescripción sobre las obras mayores, dejándonos a todos la duda: ¿Qué son las obras mayores? Para la jurisprudencia dominicana, se entienden como obras mayores aquellas que afectan directamente la estructura de la edificación, como por ejemplo, las columnas y vigas[3], no así los accesorios de un apartamento o su pintura, por ejemplo.
No existe disposición legislativa, salvo mejor opinión, que marque un plazo de garantía para las terminaciones de una construcción. Salvo el plazo de noventa días para los bienes muebles, que podrían los adquirentes en virtud del artículo 1648, solamente les queda ampararse en el artículo 134 de la Ley del Consumidor que dispone un plazo de dos años para lo no previsto en la ley de manera particular, lo que resulta ser un tiempo irrazonablemente extenso.
Por último, y volviendo a la resolución de Pro-Consumidor, la cual cita en su motivación el Reglamento General de Edificaciones y Tramitación de Planos del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones, emitido a través del decreto número 576-06. Dicho reglamento, en su artículo 4.1.1.1. establece que por un período de diez años la constructora debe garantías por vicios o defectos que afecten los elementos estructurales, que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edifico y, adicionalmente, en el artículo 4.1.1.3., dispone un plazo de un año para los elementos de terminación de la obra.
Es notorio que resulta extraño ver un reglamento que establezca plazos de prescripción de acciones en justicia, sin ánimos de adentrarnos en las consecuencias y anormalidad jurídica que de ahí se desprenden, pero más que nada, hay que acotar que este propio reglamento genera dos nefastas incongruencias, ya que extiende a diez años la garantía sobre “obras mayores” en lugar de cinco y, en cuanto a los elementos de terminación de la construcción, reduce a un solo año la “conquista” obtenida por la ley de consumidor. Evidentemente este reglamento –y por tanto estas disposiciones– no sobrevivirían a un test de legalidad de ser presentado ante un tribunal, o al menos no debería, y por tanto, estos plazos no les serían aplicables.
Hacemos estas breves notas debido a la relevancia del sector construcción en la economía dominicana y, por supuesto, a que hemos notado la constante incertidumbre que sufren los constructores debido a los diferentes y errados criterios que se han producido, los cuales totalmente difieren con el ordenamiento jurídico dominicano y los criterios jurisprudenciales de nuestras más altas cortes. La seguridad jurídica es un pilar de la economía y por tanto, es menester exigir coherencia de parte de nuestras instituciones.
[1] Abogado egresado de la Universidad Iberoamericana (UNIBE), Villanova University, Pontificia Universidad Católica Madre y Maestra, y Queen Mary University of London.
[2] Sentencia de la Suprema Corte de Justicia, Primera Sala, número 130, del 28 de abril del 201, B.J. 1325.
[3] Sentencia de la Suprema Corte de Justicia, Primera Sala, Compañía Manalsa, S.A. vs. Marina Arias de Rey y Otto Rey, de fecha 11 de diciembre del 2020.