El sistema inmobiliario registral dominicano en su evolución ha superado escollos que en su momento le impedían cumplir a cabalidad con el principio de especialidad tan importante para asegurar la propiedad inmobiliaria de modo que sea una garantía en el comercio inmobiliario. El principio registral de especialidad establecido en la ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario consiste en la: “correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar”. Es decir, que tanto el titular del derecho, el inmueble y la causa que es el fundamento jurídico en el cual descansa el derecho inscribible, deberán estar correctamente determinados e individualizados. Pero no siempre fue así y esto lo demuestra la existencia en nuestro país de los terrenos comuneros, régimen de tenencia de tierras que obedeció a la economía del siglo XVII, sustentada en la ganadería. La ganadería se extendió a los siglos XVIII y XIX constituyendo el renglón más importante de la economía de aquellos tiempos. Fue favorecida por la existencia de Hatos Ganaderos que eran grandes extensiones de terrenos llanos o poco accidentados que carecían de cercados externos, sino que estaban divididos por límites naturales.
El origen de los terrenos comuneros se remonta a la época colonial. Desde el inicio del periodo colonial los linderos de las tierras otorgadas por la Corona Española o por los gobernadores y las Reales Audiencias a nombre del Rey a los colonizadores y conquistadores no eran establecidos en las Capitulaciones o en la Merced Real que constituían el título original. En dicho título original los linderos no eran establecidos o lo eran muy imprecisamente. Los linderos solían ser límites naturales como un río, una laguna o una loma. Puede observarse que en este régimen de tenencia de tierras los límites eran imprecisos e incompletos. Los propietarios de los hatos se extendían en los límites de las tierras, ya que no había un control oficial ni quejas de ningún vecino y también porque los hatos no estaban cercados. Esta falta de precisión en el establecimiento de los linderos de las tierras ya que no estaban determinadas ni individualizadas sería luego un obstáculo para el desarrollo de la industria azucarera en el país cuando los inversionistas se interesaban en comprar tierras para establecer ingenios azucareros, se encontraban con tierras indivisas entre decenas y cientos de personas.
Los hatos ganaderos eran terrenos comuneros que se tenían en copropiedad, pero se ocupaban individualmente con partes en propiedad común y para uso gratuito de todos. Los montes y bosques donde el ganado era montaraz, donde abundaba la madera y se escondían los puercos cimarrones eran comunes a todos. Allí, los condueños podían penetrar y tumbar madera, hacer carbón y capturar las reses. El hato como peculiar división jurídica inmobiliaria vino de costumbres ancestrales de España en Castilla medieval y se instaló en América. Estos terrenos no se medían ni se cercaban, empezaron a llamarse Sitios y así adoptaron el nombre del lugar donde se encontraban ubicados. La gran parte de los hatos ganaderos no eran colindantes entre sí lo que originaba grandes extensiones de tierras baldías y sin dueño. Los terrenos comuneros constituyeron un derecho consuetudinario, es decir que surgieron y persistieron por obra de la costumbre, llegando a ser una forma fija y estable de propiedad territorial de las Antillas Españolas. Este régimen de tenencia de tierras obedeció a las características de la sociedad agraria de la colonia de Santo Domingo. También fue adoptado en Puerto Rico y en Cuba. Los productos principales que generaban los hatos fueron las carnes, los cueros y la madera que eran vendidos en la capital. Los hatos ganaderos se encontraban principalmente en los llanos del sur central y del este de la colonia de Santo Domingo. En las tierras llanas de estas regiones el ganado se criaba fuera de cercas, de manera libre y montaraz.
Para los siglos XVIII y XIX se sucedieron cambios en el orden económico, social y político, la economía isleña empezaba a basarse en la plantación de cacao, café, algodón y tabaco y no le era conveniente el esquema adoptado de los terrenos comuneros del siglo XVII. Bajo la dominación haitiana de 1822 y la implementación de los códigos franceses en el país, el esquema de propiedad inmobiliaria de los terrenos comuneros era incompatible. El presidente haitiano Boyer intentó sustituir el sistema de los terrenos comuneros mediante la promulgación del Código Rural, pero este intento no dio resultados al encontrar resistencia de parte de los dominicanos que estaban habituados a un sistema que les acomodaba sin otorgarles grandes dificultades. Boyer intentaba lograr una reforma agraria, pero el sistema inmobiliario de los terrenos comuneros predominó.
A partir de 1870 el problema que originaban los hatos ganaderos se agudizó con el establecimiento de los ingenios azucareros y las inversiones extranjeras en maquinarias y vías férreas. Empezaron a ser patentes las dificultades jurídicas de los terrenos comuneros debido a la extremada precariedad en la tenencia de la tierra. Esta precariedad consistía en la falta de títulos que avalaran la propiedad de los campesinos, en los linderos imprecisos y en la extensión indeterminada de las tierras. Esta situación era causa de litigios debido a la confusión entre los hatos colindantes y a la mala fe que generaba. Hubo despojos arbitrarios de tierras ya que los dueños no podían presentar títulos, así como falsificaciones de títulos e innumerables abusos y engaños a los hateros. Con la finalidad de poner fin al sistema de los terrenos comuneros como modo de tenencia de tierras en 1911 se dictó la ley de Partición de Terrenos Comuneros. También con la ley de Registro de Tierras de 1920 se intentó bajo la ocupación militar norteamericana erradicar los terrenos comuneros. La ley 1542 de Registro de Tierras, ya derogada por la actual ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario tuvo por objeto: “(…) el deslinde, mensura y partición de los terrenos comuneros y la depuración de los títulos de acciones de pesos que se refieran a dichos terrenos”, lo que dicha ley declaraba de interés público, de acuerdo al artículo 1 de dicha ley.
La ley 1542 de Registro de Tierras define en el artículo 2 los terrenos o sitios comuneros como: “predios indivisos que pertenecen o se dice pertenecer a dos o más personas cuyos derechos están representados en acciones denominadas pesos u otras unidades que más bien guarden relación al valor o derechos proporcionales que al área de terreno perteneciente a dichas personas o reclamados por ellas; Y siempre que se empleen las palabras pesos de títulos se entenderá que significan los títulos sobre terrenos comuneros o sitios comuneros ya referidos…”. Bajo el esquema de los terrenos comuneros la propiedad se tenía por acciones, una acción era un derecho proporcional sobre el terreno comunero. Fue necesario atribuirle un valor para la venta a todo el sitio ya que se desconocía su área. Se tomaba como referencia el valor asignado al terreno y no el área del mismo, ya que el área se desconocía. Cada condueño era un accionista sobre la totalidad del terreno. El peso de título guardaba relación con el valor del terreno y era una unidad para facilitar la venta. En una venta parcial se estimaba que el valor de la parte que se vendía correspondía a una proporción del valor original de todo el terreno.
Con la ley de Registro de Tierras de 1920 se logró mensurar y subdividir los terrenos comuneros mediante sentencia que abolía el sitio y se establecieron parcelas individualizadas con sus linderos. En las décadas siguientes de los años 1930 y 1940 continuó el esfuerzo para lograr la desaparición de los terrenos comuneros como régimen de tenencia de tierras, ya luego del 1950 los terrenos comuneros habían sido erradicados.
La actual ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario al establecer el principio de especialidad garantiza la identidad física del objeto a registrar, es decir, el inmueble, por lo que todo inmueble que pretenda ingresar al Registro de Títulos deberá estar correctamente determinado e individualizado, lo que implica que deberá constar con un plano catastral aprobado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales en el cual se establezcan sus linderos o límites. Llegar a este estadio ha sido fruto de una evolución lenta y de no pocas dificultades, propias de la historia de los países que fueron colonizados.