Los distintos pueblos han querido asegurar la propiedad inscrita para garantizar las transacciones inmobiliarias. La propiedad inscrita crea valor en el mercado originado en la inscripción de los derechos en el Registro de Títulos. Esto crea un clima favorable para las inversiones, ya que, al garantizar la propiedad inscrita, la seguridad jurídica necesaria para el comercio inmobiliario, se hace patente. En este valor otorgado a la inscripción de los derechos descansa la dinamización de la economía, así como el desarrollo de la nación. De ahí los ingentes esfuerzos que se han realizado para organizar todo un sistema registral inmobiliario que proteja a la propiedad inscrita, a través del Registro de Títulos. Los sistemas registrales son formas de gestionar el registro de la propiedad, su organización, funcionamiento y los principios registrales que regirán el registro. El Registro de Títulos tiene a su cargo registrar y publicar los derechos reales inmobiliarios, de acuerdo al artículo 13 del Reglamento General de Registro de Títulos. La seguridad jurídica es una necesidad común a todos los pueblos que se ha tratado de satisfacer a través de la gestión de los distintos sistemas registrales.
Los países de gran tradición jurídica han ideado su sistema o modelo registral de acuerdo a sus necesidades, de esos sistemas referentes como son el sistema australiano Torrens, el sistema francés, el sistema alemán, el sistema suizo, los demás pueblos hemos adoptado mecanismos y principios de aplicación para nuestros propios Estados. Puede afirmarse que cada país cuenta con su propio sistema registral que responde a las características de su medio. Teniendo cada sistema dos fundamentos sine qua non: la consecución de la seguridad jurídica del comercio inmobiliario y la garantía de protección al tercer adquiriente a título oneroso de buena fe o tercero registral frente al cuestionamiento de su derecho, cuando adquiere de acuerdo a ciertas condiciones a saber: que haya inscrito su derecho en el registro, que haya hecho la adquisición de su legítimo propietario, que tal adquisición haya sido hecha a título oneroso y de buena fe.
Los sistemas registrales deben proteger a quien confió en el registro para contratar, a quien antes de firmar un contrato, se informa sobre la situación de los derechos que pretende adquirir, y que, gracias a la publicidad orquestada por el registro, toma la decisión de adquirir una vivienda, invertir en un proyecto inmobiliario o desarrollarlo o en devenir acreedor de una hipoteca o privilegio. Esa persona que, con esos fines, se informa en el Registro de Títulos para tomar una decisión contractual que tendrá un impacto en el comercio inmobiliario y en su patrimonio, deberá quedar protegida por el propio sistema en caso de evicción, es decir, en caso de verse cuestionado su derecho luego de adquirido, cuando adquiere en las condiciones señaladas más arriba.
El Registro de Títulos de acuerdo al Reglamento General de Registro de Títulos, tiene la misión de registrar los derechos y publicarlos, de modo que no prevalezca la clandestinidad de éstos ni de las cargas y gravámenes que les afectan. Sin publicidad registral, llamada de este modo porque es la publicidad que otorga el Registro de Títulos a los derechos inscritos, el comercio inmobiliario sería inviable, ya que quien compra no estaría seguro sobre su propiedad, debido a que no se podría saber quién es el propietario, y quien presta no estaría seguro sobre su crédito. El artículo 11 del Reglamento General de Registro de Títulos señala que los Registros de Títulos se encuentran a cargo de un registrador de títulos. Y el artículo 6 del mismo reglamento señala como una función de la Dirección Nacional de Registro de Títulos la coordinación y la regulación del funcionamiento de los distintos registros de títulos. Por su parte, de acuerdo al artículo 17 del Reglamento General de Registro de Títulos, los registradores de títulos deberán: “coordinar, dirigir, gestionar y supervisar el correcto funcionamiento del Registro de Títulos a su cargo y del personal bajo su dependencia”.
El sistema registral inmobiliario dominicano tiene gran influencia del sistema australiano Torrens y es un registro de derechos por compartir características, como la función calificadora, el folio real, la inscripción constitutiva, el principio de oponibilidad y de fe pública registral, a la vez que es un registro electrónico. Estas características asemejan al sistema dominicano a los sistemas más evolucionados. Contrario a los registros (sistemas) de títulos en los cuales sólo se archiva el documento sin previa depuración. En estos registros de títulos tampoco se utiliza el folio real, sino el folio personal, lo que hace de la organización de los folios una enredadera, ya que el inmueble no es la base del sistema. La organización de acuerdo al inmueble hace posible una mejor publicidad de los derechos. También el efecto constitutivo de la inscripción crea seguridad en el comercio inmobiliario. El sistema dominicano está amparado en la inoponibilidad de lo no inscrito (principio de oponibilidad), en virtud del cual sólo los derechos inscritos se podrán hacer valer. La fe pública registral, por su parte, protege al tercero registral o también llamado tercer adquiriente a título oneroso de buena fe. Otra característica que asemeja a nuestro sistema a los sistemas de avanzada es que es un registro electrónico al gestionarse a través de técnicas telemáticas o informáticas.
Si bien nuestro sistema registral inmobiliario es un registro de derechos por compartir las características mencionadas más arriba, pudiera causar confusión en cuanto a su naturaleza, el nombre de la oficina encargada de registrar y publicitar los derechos inmobiliarios: Registro de Títulos. Alguno que otro pudiera pensar que el sistema dominicano de inmuebles registrados, es un sistema ministerial, debido a su denominación: Registro de Títulos, en el cual se archivan los documentos que contienen actuaciones registrales, sin depuración previa de la legalidad de la documentación y sin compartir las características antes mencionadas, muchas de ellas heredadas del sistema australiano Torrens y que hacen del sistema registral inmobiliario dominicano, un registro de derechos y no de títulos (documentos). Lo cierto es que tal denominación: Registro de Títulos, obedece al estadio en la evolución de nuestro derecho inmobiliario registral, en el cual imperaba el sistema ministerial francés.
Una mejora a implementar en nuestro sistema registral inmobiliario de cara a hacerlo más eficaz es la habilitación del fondo de garantía concebido para indemnizar a quienes actuando de buena fe y sin negligencia hayan resultado perjudicados por la aplicación de la ley, de acuerdo al artículo 39 de la ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario. Este fondo de garantía contemplado en la ley es una herencia del sistema australiano Torrens que preveía un fondo de seguro de derechos para indemnizar al verdadero propietario cuando éste se viera perjudicado por la aplicación del sistema, debido a la inatacabilidad del título expedido por el registro.