Este próximo 10 de noviembre de 2023 entra en vigor la Disposición Técnica DNRT-DT-2023-003 que en cumplimiento con lo previsto en el actual Reglamento General de Registro de Títulos procura regular diversos aspectos de la publicidad registral y el acceso a la información y documentos de los Registros de Títulos. Para entender la relevancia de esta resolución hay que brevemente comentar cómo se puede acceder a la información disponible en los Registros de Títulos sobre los inmuebles. Desde la implementación del Sistema Torrens en nuestro país hasta la actualidad cualquier persona que así lo deseara podía presentarse ante un Registro de Títulos y realizar una búsqueda en sus libros para identificar un inmueble y visualizar su propietario, extensión, cualesquiera cargas (e.g., hipoteca) tuviese dicho inmueble, entre otros detalles. Con posterioridad a la promulgación de la Ley No. 108-05 la Jurisdicción Inmobiliaria inició un loable proceso de digitalización y por tanto hoy en día este tipo de consulta se realiza de manera digital a través de las denominadas “salas de consulta” aunque también existen herramientas especializadas que determinados profesionales como los agrimensores pueden acceder remotamente.
Este esquema de consulta libre es cónsono con la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario pues esta pieza en su artículo 103 establece claramente que “La información contenida en los Registros de Títulos es de acceso público para todo aquel interesado en conocer el estado jurídico de un inmueble” y en su parte in fine dice que “Las precisiones al respecto son establecidas por la vía reglamentaria.” Y naturalmente este esquema de consulta libre es el más apropiado no solamente porque así lo indica la ley sino por razones históricas. Precisamente se implementa el Sistema Torrens en República Dominicana para brindar mayor seguridad a la inversión inmobiliaria a través de la publicidad registral en un registro especializado que se organiza en base a los inmuebles – a diferencia del Sistema Ministerial francés en el cual cada ayuntamiento opera un registro que únicamente registra las transcripciones entre las partes (un índice de cedente-cesionario). La implementación del Sistema Torrens justamente buscaba combatir el caos que presentó en aquel momento los denominados “terrenos comuneros” y las deficiencias del Sistema Ministerial francés que había sido importado acá junto a los Códigos Napoleónicos.
Cien años después podemos decir que afortunadamente el Sistema Torrens ha representado un gran salto en la protección de los derechos inmobiliarios en la República Dominicana y uno de estos pilares de protección ha sido precisamente el acceso público a la información registral. La citada Disposición Técnica, aunque seguramente bien intencionada, representa una traba para el debido grado de transparencia y facilidad de acceso que amerita la información registral – no solamente por motivos legales sino también por nuestra problemática historia con los temas inmobiliarios.
La Disposición Técnica procura restringir el acceso a la información y documentos de los Registros de Títulos a aquellas personas que puedan demostrar un “interés legítimo” definido como aquel interés que sea “conocido, patrimonial, directo, lícito y acorde con la finalidad de la publicidad registral.” Es decir, que próximamente para poder solicitarle a un Registro de Títulos información sobre un inmueble y su estado jurídico, ya sea a través de una certificación, informe y/o consulta, dicho solicitante deberá avalar su “interés legítimo” en realizar dicha solicitud y en cambio el Registro de Título sopesará el interés demostrado. Este concepto tiene un nudo gordiano y es su subjetividad. ¿Cómo se aplicará? ¿Quién lo aplicará? ¿Habrá consistencia en su aplicación?
Con esta noción de “interés legítimo” lo que se logrará es dificultar el acceso a la información pública y aumentar los costos de las transacciones inmobiliarias puesto que se tendrán que agotar más pasos (y gestionar documentos como poderes etc.) para acceder información y documentación que hoy en día se puede consultar sin mayor complicación. En un escenario de implementación extremo las contrapartes tendrán que depender del propietario para formular y canalizar a través de este último sus solicitudes de debida diligencia respecto del inmueble en cuestión. La modalidad actual de los Registros de Títulos y sus salas de consultas es la idónea, aunque puede ser mejorada como bien procura la Disposición Técnica. A estos fines hay formas menos invasivas y restrictivas que implementar un filtro de “interés legítimo” que lanza una red muy amplia.
Por ejemplo, una de las preocupaciones válidas que se puede tener es que en el sistema actual cualquier persona que se presenta puede visualizar la Cédula o pasaporte de las partes que intervienen en documentos registrados. Ese caso tiene una solución: como todo se debe digitalizar lo que procede en ese caso es redactar/borrar/eliminar aquellos datos personales que no se quieren tener al aire. Como se ve, para ese caso en particular existe una solución menos invasiva que no es restringir el acceso al público en general detrás de la barrera del “interés legítimo”. Otra solución parcial conexa es eliminar de las salas de consultas y sistemas en líneas la posibilidad de imprimir copias de documentos de identidad y de certificados de títulos/constancias anotadas.
Por otro lado, también es preciso tener en cuenta que hay personas que no deberían tener que avalar un interés legítimo en ningún caso. Los abogados y agrimensores, por ejemplo, son profesionales sujetos a un estatuto disciplinario en específico. Cualquier falta que uno de estos profesionales cometa debe ser investigada y sancionada por el órgano disciplinario correspondiente.
La Disposición Técnica tiene unos objetivos loables y está bien fundamentada pues reconoce que el principio de publicidad registral debe ser cónsono a la Constitución y otras disposiciones relacionadas al derecho al honor, a la intimidad y a la protección de los datos personales. Esto es correcto y es la óptica apropiada, pero existen formas menos invasivas – y menos costosas en términos de eficiencia – de hacer esto sin tener que implementar la figura subjetiva del “interés legítimo” que podría representar un paso atrás para la Jurisdicción Inmobiliaria. Ojalá que en su aplicación los Registradores sean razonables y opten por mantener una semblanza con el esquema imperante actual que no es solamente fiel al espíritu de la Ley No. 105-08 sino que también se justifica en vista de nuestra accidentada historia con la protección del derecho inmobiliario en nuestro país. Lo que se necesita en todo caso es mayor acceso y transparencia a través de canales digitales corrigiendo los desperfectos actuales, pero no que se quiera atar ese acceso a la demostración de un “interés legítimo” que podría ser evaluado de forma subjetiva e incierta.