Al comprar un inmueble en la República Dominicana, debes no solo elegir un buen asesor inmobiliario o un buen abogado con experiencia y conocedor de las leyes vigentes, sino también conocer una serie de temas y de pasos, para no perder tu dinero o tu inversión.
Si vas a comprar un apartamento, casa, solar, villa, finca, local comercial o cualquier otra propiedad inmobiliaria, antes de desembolsar cualquier suma de dinero, debes tener presente lo siguiente:
Primero. Verificación de la existencia de un Título de Propiedad. Debes solicitarle al vendedor que te facilite una copia del documento de propiedad; pregúntale a toda confianza si el inmueble está o no deslindado;
Si lo está, el título que posee debe ser color azul (título definitivo). Si no lo está, el título será color rosado (carta constancia o constancia anotada).
Si le llevan un título grande (como 11 x 17, color verde con gran escudo en la parte superior central), no se asuste. Aunque ya ese documento no está en uso, tiene validez; al ser depositado en Registro de Títulos, será cambiado por uno de los modernos (recuerde que la copia regularmente se la llevarán en blanco y negro).
Una vez tenga la copia en sus manos para identificar bajo qué titularidad está amparado el inmueble, prosiga con su operación.
Segundo. Verificación del Estado Jurídico. El estado jurídico de un inmueble es lo que una radiografía para el cuerpo humano: una fotografía de cómo se encuentra la propiedad en ese preciso momento.
Si tiene una oposición, hipoteca, embargo, "nota de advertencia", privilegio del vendedor no pagado o cualquier otra condición que afecte la inmediata disposición del mismo.
Esas anotaciones son colocadas en las oficinas del Registro de Títulos, en una sección llamada "Registro Complementario", y sólo pueden ser apreciadas en una certificación del estado jurídico de ese inmueble, expedida por el Registro de Títulos, ya que al certificado del dueño no se le plasma ninguna anotación.
Esta certificación tiene un costo de RD$1,000 que se pagan en el Banco de Reservas; con este recibo (más un sello de RD$50, un recibo de RD$10 que se compran en la DGII), una copia del título y una de la cédula del solicitante, puede dirigirse a la oficina de Registro de Títulos donde está ubicado el inmueble a solicitarla o puede hacerlo virtual por la plataforma de Jurisdicción Inmobiliaria (está a cargo del vendedor).
Es importante confirmar con una investigación técnica con un agrimensor, que la descripción del inmueble que figura en el certificado de título corresponde con la casa, villa, solar, finca o apartamento que están vendiendo.
Tercero. Solicitud de Certificación del Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI). La certificación del IPI, es un documento que expide la Dirección de Impuestos Internos (DGII) en donde se hace constar si ese inmueble tiene o no compromisos fiscales.
Si está exento del pago de ese impuesto, así deberá decirlo la certificación; si tiene deuda pendiente de liquidar, también lo dirá.
Si el valor de tasación (por DGII) del inmueble está por debajo o igual a RD$8,138,353.26, dicha propiedad estará exenta de IPI. Si su precio está por encima, pagará anualmente el 1% del valor resultante entre RD$8,138,353.26 y el precio real tasado por la DGII.
NOTA: La certificación del IPI tiene un costo de RD$300, al margen de la deuda de IPI. Sólo puede ser pedida presencial o virtual por el propietario del inmueble o su apoderado; se solicita por ante la DGII; y está a cargo del vendedor.
Una vez tenga en su poder tanto la certificación del estado jurídico como la del IPI, ya está en condiciones de cerrar negocio con el vendedor.
El hecho de que el inmueble tenga alguna deuda de IPI o hipoteca, no quiere decir en modo alguno que usted no vaya a cerrar su negocio; esas cargas impositivas o gravámenes lo que harán será indicarle bajo las circunstancias y condiciones en que debe cerrarse esa operación, ya que el vendedor podría no tener recursos económicos disponibles para honrar esos compromisos.
En caso de que tenga deuda de IPI, es tan fácil como descontárselo del precio y usted encargarse de pagarla; pero si tuviese alguna hipoteca u oposición, ahí se torna más complejo, ya que habría que contar con la participación del acreedor o de quien haya interpuesto la oposición, a los fines de cancelar los mismos.
Suponiendo que sea una hipoteca con Juan Pérez, se llama a Juan Pérez, que lleve su certificado de acreedor hipotecario (el que le entregaron cuando registró la hipoteca), se le paga y se pone a firmar la cancelación de la misma; si fuese una oposición, debe llegarse a un acuerdo con el que la interpuso para que la levante.
Cuarto. Comprobación del estado civil del vendedor. Algo que debe tenerse en cuenta es el estado civil del vendedor. No basta con que la cédula y el título digan que es soltero; hay que ir a la Junta Central Electoral (JCE) a indagar si ciertamente lo es. Hay además que investigar si además de que la JCE nos diga que el vendedor es soltero, que no tenga una pareja con la que viva en unión libre por más de 5 años la cual tiene lo mismo derecho como si estuvieran casado por la iglesia o lo civil.
En caso de que sea casado o tenga su pareja de muchos años, hay que también llamarle a firmar conjuntamente con la pareja el acto de venta.
En algunos certificados de títulos, figura solamente la cédula vieja del dueño, pero ésa cédula vieja no figura inscrita en la parte de atrás de la cedula nueva del vendedor, razón por lo cual, se debe también exigir al que vende el inmueble, una certificación de la Junta Central Electoral, que haga constar que la persona de la cédula vieja en el título y la nueva cédula, se trata de la misma persona.
Quinto. Elaboración del Acto de Venta.
Una vez verificado que todo está en orden, se debe proceder a la elaboración del Acto de Venta (por ante un notario elegido por el comprador). No tiene que ser precisamente el abogado que le acompañó en todo el proceso, ya que no todos los abogados son notarios.
Sexto. Pago mediante transferencia o cheque de la compra de la propiedad inmobiliaria.
Conforme al artículo 64 de la Ley No. 155-17 Contra el Lavado de Activo y Financiamiento al Terrorismo, el comprador nunca debe pagar en efectivo, no importa si es en moneda nacional o extranjera.
Séptimo. Proceso de Traspaso del Título a su Nombre.
En este paso, lo primero es que debe dirigirse a la DGII a pagar los impuestos de transferencia (y del IPI si se debe), los cuales son el 3% del precio de venta o del valor que tenga la DGII de ese inmueble (el mayor valor).
Con los impuestos pagos, sellos, recibos, original del título, original del acto de venta, copias de las cédulas del vendedor y el comprador, se dirige a las oficinas del Registro de Títulos a depositar el expediente. Si todo está en orden, en unos días le estarán entregando el certificado de título de esa propiedad a su nombre.
Como ciudadano sin conocimientos del tema se habrá dado cuenta que cerrar una operación inmobiliaria no es algo tan sencillo. Se precisa de la asesoría y acompañamiento de un abogado con plenos conocimientos en la materia o alguien capaz de advertirle el color del semáforo de esa operación.
No se ponga a inventar por ahorrarse unos pesos, arriesgándose a perder su dinero. Tampoco vaya de "leguleyo" a la oficina de un profesional que sabe muy bien lo que hace, a cuestionar algo que usted ignora completamente, eso lo único que haría sería boicotear el proceso.
Esta información llega cortesía de la Inmobiliaria Rodríguez-González, editada y revisada por Tu Consultorio Financiero.
Tu Consultorio Financiero es una columna desarrollada por Jesús Geraldo Martínez para Acento.com.do sobre finanzas personales, para orientar a las personas con conocimientos básicos en finanzas y economía a mejorar su entendimiento. Para consultar con el autor puede escribir al correo Jgmartinez20@icloud.com o seguir a @Jesusgeraldomartinez en Instagram.