La compra de inmuebles en planos es una alternativa atractiva para muchos adquirentes e inversionistas debido a sus ventajas, como precios más bajos y la flexibilidad en los pagos. Sin embargo, en los últimos años, se han registrado numerosas quejas, denuncias y demandas en los tribunales de la República Dominicana relacionadas con la adquisición de propiedades bajo esta modalidad. Estas quejas suelen girar en torno a incumplimientos de plazos, ajustes de precios no previstos, y la falta de claridad en las condiciones contractuales.
Este artículo tiene como objetivo orientar a los adquirentes e inversionistas de buena fe sobre los riesgos que deben considerar antes de firmar un contrato de compra de un inmueble en planos. No pretende desincentivar la compra en planos, sino todo lo contrario: busca motivar esta forma de inversión, pero asegurando un equilibrio justo en las condiciones contractuales, de manera que se protejan los derechos de los compradores y se fomente una relación transparente y equitativa con los desarrolladores.
Es fundamental que los adquirentes estén bien informados sobre los riesgos legales y financieros involucrados en este tipo de transacciones para evitar problemas futuros y garantizar una compra exitosa.
Los riesgos más importantes que cualquier comprador debe conocer y considerar antes de firmar el contrato son los siguientes:
Primero: Ajuste de precios. El contrato puede incluir una cláusula que permita al vendedor ajustar el precio del inmueble en función del Índice de Costos Directos de la Construcción de Viviendas (ICDV) o debido a fluctuaciones en los costos de materiales y mano de obra. Sin embargo, es importante destacar que no se explica cómo se aplica un índice de precios calculado en pesos dominicanos a un contrato en dólares, lo cual puede generar duplicidad en los efectos del ajuste. Esto se debe a que una parte de la depreciación del tipo de cambio ya está reflejada en el índice de precios. Si este índice se aplica sobre un precio en dólares, el comprador podría estar cargando dos veces la proporción de la depreciación del peso dominicano frente al dólar, lo que aumenta injustamente el costo final del inmueble.
Adicionalmente, se debe especificar claramente cuál será el índice que se aplicará. Los organismos encargados de calcular estos índices, como la Oficina Nacional de Estadísticas (ONE), publican diferentes índices según los niveles y tipos de edificación (por ejemplo, multifamiliares, unifamiliares, etc.). En algunos contratos, no queda claro cuál de estos índices se utilizará, lo que genera incertidumbre para el comprador y podría ocasionar ajustes de precios que no corresponden con la realidad del proyecto. Esto es crucial para que el adquirente sepa qué variaciones de precios son justificadas y cuáles no.
Es recomendable que cualquier comprador exija que estas cláusulas sean claras y detalladas en el contrato para evitar sobrecostos inesperados o interpretaciones ambiguas, y que no sólo se aplique el índice sólo al alza sino también a la baja para que exista equilibrio entre las partes.
Es recomendable que los compradores busquen negociar condiciones más equilibradas en cuanto a los plazos para la obtención del financiamiento, y que se incluyan opciones de prórroga en caso de dificultades en la gestión del crédito.
Segundo: Plazo de entrega flexible. Aunque se establecen fechas de entrega en los contratos, las constructoras suelen incluir cláusulas que les permiten retrasar la entrega del inmueble por hasta seis meses sin ningún tipo de penalización para ellas. Este periodo de gracia puede cubrir demoras relacionadas con la construcción, pero no se ofrece compensación al comprador que, de buena fe, ha planificado su mudanza o tiene compromisos financieros basados en la fecha inicial estipulada en el contrato.
Además, no siempre queda claro qué ocurrirá si el atraso supera estos seis meses. No se especifica cómo o si el comprador será compensado por los retrasos adicionales, lo que genera una gran incertidumbre. En caso de que la demora se extienda más allá del periodo permitido, el adquirente podría quedar en una situación desfavorable, enfrentando gastos adicionales sin recibir compensación adecuada ni claridad sobre posibles mecanismos de solución.
Es fundamental que los compradores exijan que se establezcan mecanismos de compensación claros y justos en el contrato, para que en caso de retrasos superiores a seis meses, puedan contar con medidas que protejan sus intereses, como la devolución de pagos realizados o compensaciones financieras por la espera prolongada.
Tercero: Pérdida de adelantos. Si el comprador incumple con los pagos en las fechas estipuladas, el contrato puede permitir al vendedor rescindir el acuerdo y quedarse con un porcentaje de los pagos ya realizados y mucha veces basado en el valor total de la promesa de compra. Este riesgo es particularmente grave, ya que el comprador podría perder una parte significativa de lo pagado.
Cuarto: Financiamiento incierto. Mientras que las constructoras suelen incluir cláusulas que les otorgan hasta seis meses de gracia para retrasar la entrega del inmueble sin penalización alguna, los compradores enfrentan una situación mucho más restrictiva. En muchos contratos, se les concede un máximo de 60 días para conseguir el financiamiento faltante para completar el pago del inmueble tras su entrega. Este desbalance entre los plazos ofrecidos al vendedor y al comprador pone al adquirente en una situación de riesgo significativo.
En caso de no obtener el financiamiento dentro de ese corto período de tiempo, el comprador podría perder el derecho a adquirir el inmueble, lo que resulta en una potencial pérdida de los adelantos ya pagados. Esta situación es especialmente problemática si la entrega del inmueble se ha retrasado y el comprador no tiene suficiente tiempo para organizar el financiamiento tras largos períodos de espera. Este riesgo debe ser considerado seriamente por cualquier adquirente que dependa de un préstamo hipotecario, ya que podría quedar en una situación financiera precaria si no logra completar la transacción dentro del plazo estipulado.
Es recomendable que los compradores busquen negociar condiciones más equilibradas en cuanto a los plazos para la obtención del financiamiento, y que se incluyan opciones de prórroga en caso de dificultades en la gestión del crédito.
Quinto: Riesgos de construcción y acabados. Un riesgo común es que el inmueble no sea entregado con las características prometidas en los planos o que haya diferencias en los acabados. Aunque los contratos permiten realizar cambios durante la construcción, esto puede implicar costos adicionales para el comprador y posibles decepciones al recibir el producto final.
Sexto: Rescisión unilateral del vendedor. En algunos contratos, el vendedor puede tener el derecho de rescindir el contrato sin justificación y solo devolver los montos ya pagados con un pequeño porcentaje adicional. Esto expone al comprador a pérdidas significativas si el proyecto no avanza según lo previsto.
Finalmente, antes de comprometerse en la compra de un inmueble en planos, es crucial leer detenidamente todas las cláusulas del contrato y considerar los riesgos involucrados. Además, se recomienda consultar con un abogado en materia financiera especializado para proteger los intereses del comprador y negociar condiciones justas, especialmente en términos de ajuste de precios, plazos de entrega, penalidades por incumplimiento y financiación.
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Tu Consultorio Financiero es una columna desarrollada por Jesús Geraldo Martínez sobre finanzas personales, para orientar a las personas con conocimientos básicos en finanzas y economía a mejorar su entendimiento. Para consultar con el autor puede escribir al correo jesusgeraldo@tuconsultoriofinanciero.com, o en Instagram @Jesusgeraldomartinez.