El derecho inmobiliario registral dominicano tiene como uno de sus principios cardinales el principio de especialidad que de acuerdo a la ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario consiste en la correcta determinación e individualización del sujeto, objeto y causa del derecho a registrar. Este principio implica que no tienen acceso al Registro de Títulos derechos que no estén determinados ni individualizados en los tres aspectos mencionados en el principio II de la ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, es decir que no estén determinados en cuanto al sujeto, al objeto y a la causa del derecho que se pretende registrar. En este artículo trataremos el principio de especialidad en cuanto al objeto, es decir en cuanto al inmueble en el ámbito de las Constancias Anotadas o como también se les llama Cartas Anotadas. La nota definitoria de las Constancias Anotadas es que no cumplen con el principio de especialidad en cuanto al objeto, esto es, que el inmueble no se encuentra determinado ni individualizado, por lo que carece de sustento en un plano catastral aprobado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales. Es así como hablar de Constancias Anotadas se refiere a porciones de parcelas indeterminadas que no están individualizadas, al no saberse de manera científica los límites o linderos de las propiedades, creando esto inseguridad jurídica en el comercio inmobiliario.
Las Constancias Anotadas surgieron producto de una permisividad del registrador de títulos al inscribir los derechos, el cual no exigía el correspondiente plano catastral que indicara los linderos del inmueble. Aquí cabe mencionar que lo importante en el proceso de determinación e individualización del inmueble en el proceso de deslinde es la indicación de los límites de las propiedades en cuanto a sus puntos cardinales (norte, sur, este y oeste), es decir, lo importante en el proceso del deslinde es saber hasta dónde llega una propiedad para no ocupar terreno ajeno, siendo irrelevante la extensión del terreno. Lo que se quiere garantizar en un proceso de deslinde son los linderos, ya que son estos los que marcan y determinan los límites de las propiedades para evitar las invasiones de terrenos colindantes. El registrador, como decíamos, inscribía los derechos sin exigir el correspondiente plano catastral que especificara los linderos de los inmuebles que procuraban ingresar al registro, entendiendo que subsanaba su permisividad indicando una nota al pie del asiento de inscripción del Certificado de Título Original y del Duplicado del Certificado de Título del disponente que dijera que debía practicarse la subdivisión o el deslinde de la porción correspondiente, tendiente a individualizar el inmueble, lo que casi nunca ocurría y así se perpetuaron las Constancias Anotadas, ocasionando fraudes y litigios sobre linderos.
Las ventas de porciones de parcelas se perpetuaron debido a la permisividad del registrador de títulos al no exigir la determinación ni la individualización del inmueble amparado en su correspondiente plano catastral. La tierra se fragmentaba en porciones para la venta, la cual se hacía más fácil ya que no se exigía el debido proceso técnico de deslinde o individualización del inmueble. También vender en porciones una propiedad sin estar sustentada en un plano catastral representaba un mejor precio para la venta. Es así como inscribir propiedades en el registro sin estar individualizadas ni determinadas se hizo práctica común en el país, siendo este el origen de las Constancias Anotadas.
La falta de formalidad que implican las Constancias Anotadas que amparan porciones de parcela no sustentadas en planos catastrales aprobados ha sido causa de numerosas litis e inseguridad jurídica porque las porciones de parcelas amparadas en Constancias Anotadas no poseen linderos claros, establecidos científicamente por un agrimensor, por lo que esto da pie a ocupaciones de terrenos ajenos (invasiones) ya que no se sabe a ciencia cierta hasta dónde llega un terreno en sus cuatro puntos cardinales, asimismo tampoco se sabe dónde comienza el terreno colindante. Debido al caos e inseguridad que han generado las Constancias Anotadas en el derecho inmobiliario registral dominicano se ha reglamentado para eliminar, reducir e impedir las expediciones de futuras Constancias Anotadas de cara a hacer el sistema inmobiliario registral más seguro.
En un esfuerzo por eliminar y reducir la emisión de las Constancias Anotadas se emitió el Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas, instituido por Resolución Núm. 517-2007, del 22 de marzo de 2007, modificado por Resolución Núm. 1737, del 12 de julio de 2007; la Resolución Núm. 1419-2013, del 16 de mayo de 2013; el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, instituido por Resolución Núm. 355-2009, del 05 de marzo de 2009, la actual Resolución Núm. 790-2022 que instituye el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde y la actual ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario. El artículo 129 de la ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario prohíbe la expedición de Constancias Anotadas, exceptuando las Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al régimen de condominio, pero lo cierto es que es posible en la práctica la expedición de Constancias Anotadas por el resto de parcela deslindada parcialmente, caso en el cual el titular debe justificar técnica y jurídicamente el motivo por el que no deslinda la totalidad, de acuerdo al párrafo III del artículo 10 del Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, Resolución núm. 790-2022. Lo que no puede suceder es que los deslindes fundamentados en actos de transferencia (ventas, donaciones), se realicen de manera parcial, sino que deberá ser sobre la totalidad de los derechos amparados en la Constancia Anotada, según indica el literal “d” del artículo 13 de la Resolución Núm. 790-2022.
Los dueños de terrenos que tienen sus derechos amparados en Constancias Anotadas suelen enfrentarse a problemas a la hora de deslindar como la falta del cumplimiento de las medidas de publicidad por parte del agrimensor que consisten en notificar a los colindantes, a los titulares de derechos reales principales o accesorios, beneficiarios de anotaciones o medidas provisionales, al causante del derecho en caso de deslinde a partir de un acto de transferencia y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales. También, el agrimensor deberá verificar si el deslindante propietario ocupa la porción que quiere deslindar. De igual modo, a la hora de deslindar puede ocurrir que se tome terreno ajeno. Las superposiciones de parcelas constituyen de igual modo inconvenientes en la tarea de deslindar. Y pudiera suceder que, al realizar el deslinde, la porción deslindada sea distinta a la adquirida.
El Registro de Títulos debido al principio de inscripción y de fe pública registral garantiza el derecho inscrito. Luego de inscrito un derecho se despliega una protección al titular inscrito y al tercero registral o tercer adquiriente a título oneroso y de buena fe. Pero para que esta protección sea eficaz es necesario que el registro pueda garantizar la identidad física del inmueble y esto sólo podrá hacerlo si el inmueble se encuentra determinado e individualizado, amparado en un plano catastral aprobado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.
En la evolución de nuestro sistema inmobiliario registral es mucho lo que se ha logrado desde la situación descrita anteriormente. Se ha superado el ingreso al Registro de Títulos de deslindes parciales fundamentados en actos de transferencia, sino que deberá ser sobre la totalidad de los derechos amparados en la Constancia Anotada, lo que ha redundado en mayor seguridad jurídica para el clima de inversión en el país y para generar mayor valor a la propiedad inscrita.