¿Cuántas viviendas se construyen en República Dominicana cada año? Es osado dar una respuesta. Aunque la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de la Vivienda (ACOPROVI), la Universidad INTEC y la Oficina Nacional de Estadísticas (ONE) han hecho importantes esfuerzos para fortalecer la estadística sobre el sector, aún quedan grandes insuficiencias por corregir. No obstante, a partir de la data existente y al amparo de algunos supuestos, es posible hacer cálculos para estimar el dato, así sea de manera aventurada.
Lápiz y papel. Empecemos por la parte más clara del escenario, las viviendas formales.
Por un lado están las formales construidas por el sector privado y/o en alianzas público-privada, como es el caso de Ciudad Juan Bosch. El Estudio de Ofertas de Edificaciones (EOE) que realiza cada seis meses la ONE con la colaboración de INTEC y ACOPROVI, indica que entre abril de 2017 y abril de 2019 se construyeron 8,660 viviendas (ver cuadro 1), lo que da un promedio de 4,330 por año.
Debido a que el estudio no censa todos los barrios y municipios del Gran Santo Domingo, inferimos, a “ojo de buen cubero”, que puede ascender a 4,900 la cantidad de viviendas construidas en un año en toda la urbe.
¿Cómo podemos proyectar este ejercicio a todo el territorio nacional? Se puede recurrir a los datos de crédito hipotecario de largo plazo, que indican que alrededor del 70% de los financiamientos de este tipo se ejecutan en el Gran Santo Domingo. Siendo así, el 30% de las construcciones formales de viviendas se realizan fuera de esta demarcación. Aplicando la regla de tres se concluye que anualmente son edificadas cerca de 7,000 unidades “formales del sector privado” en todo el territorio nacional.
Otro renglón lo conforman las formales construidas directamente por el Estado. En la administración encabezada por el expresidente Danilo Medina, recién concluida, hubo valiosas intervenciones en este campo. Entre los proyectos más visibles están la construcción de 5,500 unidades en la Nueva Barquita, Santo Domingo Norte; 546 en Boca de Cachón, Jimaní ; 535 en Mesopotamia, San Juan de la Maguana y 208 en El Riíto, de La Vega.
De acuerdo con una publicación del Instituto Nacional de la Vivienda (INVI), de marzo pasado, en los últimos dos cuatrienios el Estado construyó unas 13,500 viviendas, para un promedio de 1,688 por año.
En este punto es necesario explicar que valoramos el rol social de esta inversión pública, pero somos del criterio de que los gobiernos, en lugar de construir estos proyectos directamente, deben hacerlo en el marco de alianzas público-privadas, de manera que estimulen la competencia entre las sociedades constructoras, logrando mayores beneficios para todos los actores. Un mercado más competitivo se traduce en menor precio y mayor nivel de calidad y seguridad del producto.
Este principio también es válido para las viviendas de interés social, solo que en su construcción el Estado asume prácticamente todo el costo y las familias beneficiarias aportan lo mínimo posible.
Viviendas informales
Naturalmente, esta es el renglón más incierto de este recorrido. Esta data debería de estar en la Encuesta Nacional de Hogares de la ONE, en sustitución utilizaremos esta fuente: Pocos años atrás, nos llegó el dato de una profesional que la consideramos una autoridad en la materia, sobre que más del 75% de las construcciones del país son informales. Siendo conservadores asumamos que el 55 % de las viviendas tengan esta condición, entonces como formalmente se construyen cerca de 8,688 (7,000 privadas o en APP, y 1,688 del Estado) al año, se puede esperar que las informales asciendan a unas 10,620 unidades anualmente.
Conclusión
Al amparo de este ejercicio, la conclusión es que en promedio en el país se construyeron unas 19,310 viviendas por año. ¿Son suficientes? Si partimos del dato de que anualmente se registran más de 65 mil matrimonios y consideramos que “el que se casa, casa quiere”, la respuesta sería que no son suficientes, por mucho.
Si a los nuevos matrimonios les sumamos los divorcios, las uniones libres, los solteros que empiezan a independizarse o vivir solos, los hogares en condición de déficit habitacional cuantitativo, más los que deben ser reasentados por alto riesgo no mitigable, la demanda de residencias nuevas cada año será todavía mayor. Sin contar con la demanda derivadas de la operación del mercado, como son el cambio de la forma de tenencia, la demanda para inversión, renta, usufructo, la sustitución de vivienda, etc. También habría que incorporar al análisis los fallecimientos, las migraciones y otras variables con alguna incidencia en la relación oferta-demanda, aunque sin potencial para cambiarle el rumbo.
Dada la insuficiencia de datos oficiales, el cálculo no permite un resultado más riguroso y preciso, sin embargo estas estimaciones muestran que la brecha entre la cantidad de viviendas construidas anualmente y las demandadas favorece el aumento de la demanda de vivienda no satisfecha que actualmente pasan del millón de unidades (solo a nivel cuantitativo)
De ahí la urgencia de tener políticas innovadoras y constantes, necesitamos tener una ley y un Ministerio de Vivienda (este Ministerio sería el responsable tanto de la política social de vivienda como de garantizar la operación y desarrollo de todo el mercado), promesa que hizo el presidente Luis Abinader y que, estamos seguro será cumplida. Como también estamos esperanzado de que se impulse aún más las estadísticas en nuestro sector con una alianza academia/sector privado/ONE.