En el sector vivienda de República Dominicana no habíamos contado con una segmentación bien definida de los diferentes tipos de viviendas económicas. El término “vivienda económica” ha sido usado desde hace años de manera empírica en el sector para referirnos a las unidades destinadas a familias de menores ingresos, sin embargo no habíamos creado las subcategorías de viviendas económicas, sino, que usábamos el mismo término para todas las destinadas a este grupo de familias.
La Ley 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, de manera oficial creó un término para nominar a las viviendas económicas: Vivienda de Bajo Costo (VBC).
El artículo 129 de esa ley las definen como las que tengan un precio por debajo de RD$2,000,000 (dos millones de pesos), artículo modificado luego por la ley 195-19, que en su numeral 2 estableció el tope en RD$ 3, 500,000 (tres millones de pesos); monto que es ajustado anualmente por inflación.
Más tarde, el reglamento para la Acreditación de Proyectos de Viviendas de Bajo Costo, decreto 359-12, en su artículo 29 subdivide las VBC de acuerdo a sus precios, los llama: primer, segundo y tercer rango; este buen intento de subdivisión, no encontró eco en el sector , no fue asumido en la práctica; por lo que seguíamos llamándolas a todas simplemente como Viviendas de Bajo Costo.
Más tarde, como una manera de diferenciarlas, algunos actores del sector empezamos a utilizar el término de Vivienda de Interés Social para referirnos a las de bajo costo destinadas a las familias con poca capacidad económica, y por tanto, el sector privado solo no podría suplir esta sentida necesidad, sino que la mano amiga del Estado debía estar muy involucrada. De este modo, manteníamos el término de Vivienda de Bajo Costo para las económicas, destinadas a familias con ciertos ingresos que le permitían gozar de un préstamo hipotecario y así su carencia de un techo podía ser cubierta por el sector privado solo o con ayuda mínima del Estado.
En base a estos términos, en representación de Acoprovi y dentro de una actividad de las organizaciones Foro Ciudadano y Ciudad Alternativa, en el 2015 presenté una propuesta de diferenciación entre Vivienda de Interés Social y Vivienda de Bajo Costo (ver cuadro No.1).
Afortunadamente, iniciamos el 2021 con una subclasificación oficial de viviendas económicas contempladas en el Plan Nación de Viviendas Familia Feliz, este innovador plan llevará a la realidad varias ideas que por más de 20 años el sector privado ha propuesto, gracias a la voluntad y visión del presidente Luis Abinader, y del gran equipo que se ha formado en el Ministerio de la Presidencia, encabezado por su titular, Lisandro Macarrulla, y que cuenta con grandes “viviendistas” como lo son los viceministros Camel Cury Lora y Jaime González. Esperamos que este programa sea un gran impulso para reducir el gran déficit habitacional del país.
El plan segmenta las viviendas económicas en cuatro grupos, según los ingresos de la familia y el precio máximo de venta de la unidad. En la siguiente gráfica, presentada por el Ministerio de la Presidencia, podemos ver un resumen del mismo:
Ahora bien, ¿Qué características tendrían estas viviendas según su segmentación?
Esta es una pregunta difícil de responder, ya que cada empresa constructora podrá ofrecer viviendas de diferentes características, pero de igual precio. Cada empresa tiene diferente organización, plan de trabajo, método de construcción, capacidad crediticia, costos, etc., además de que la ubicación y el tipo de terreno de un proyecto a otro influye altamente en sus costos de construcción.
Dicho esto, en el cuadro No. 2 propongo lo que pudiera ser las diferencias entre un segmento y otro; dejo a los estudiosos de la ingeniería de costo, y a los expertos del mercado de vivienda y de la arquitectura, a que analicen la propuesta y la mejoren:
