Para el gobierno y el sector privado lograr promover, construir y vender proyectos de viviendas en residenciales o de apartamentos, será necesario que se formule una clara política de incentivos y construcción de la vivienda, tanto para la clase media baja, como para la clase trabajadora de bajos ingresos. La política debería ser segregada; una, para la construcción de viviendas sociales por parte del gobierno, y otra, para viviendas de bajos costos por el sector privado, y financiado por el sistema bancario y las asociaciones de ahorros y préstamos. Las políticas deben ser dual: para el gobierno y la del sector privado.
Políticas de Fomento de Viviendas Públicas.
El Gobierno Central y sus agencias especializadas tienen la obligación de promover y construir como mínimo de 10,000 unidades anuales de apartamentos sociales de muy bajos costos, para las personas pobres o de muy bajos ingresos mensuales, que no tendrían acceso al crédito bancario. Esta es la labor del Estado. Podrían ser unidades de 50 metros cuadros, a un costo de RD$12,000 el M2, con un costo por unidad de RD$600,000.00 (US$11,538.00). El gobierno aportaría la infraestructura, planta de tratamiento, el terreno y electricidad. El costo anual de 10,000 unidades, serían alrededor de RD$ 6,000 millones al año.
Estos proyectos se deben construir en todo el país, y pudieran ser ejecutados por el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI), el Ministerio de Obras Públicas u otro organismo especializado. Sería un esfuerzo como parte del combate a la pobreza y brindar soluciones habitacionales a los más pobres. El Gobierno Central aportaría los recursos financieros necesarios, dentro del Presupuesto Nacional anual. Una idea para financiar el costo anual podría ser dedicar del impuesto a la propiedad inmobiliaria (IPI), del 1 %, se especialice un 0.25%, y se asigne ese ¼ del 1%, a un Fondo de la Vivienda Social (FOP), administrado por el Ministerio de Hacienda. Esta fórmula tendría el compromiso social de los más pudientes.
En adición, el Gobierno debe diseñar programas de soluciones habitacionales para mejorar las viviendas precarias ya existentes, en la forma de donar el techo de zinc, pintura, piso de cemento, ventanas y puertas, además de utilizar nuevas tecnologías y materiales más baratos de calidad y reciclados. Sería un plan focalizado que muy bien puede ejecutarlo el INVI, como parte del gasto social del Gobierno Central.
Políticas de Viviendas Construidas por el Sector Privado.
Es necesario que el Gobierno implemente una política coherente y especial para promover la construcción de casas y apartamentos para la clase media baja de precios de RD$ 2.6 a RD$ 6 millones y viviendas de bajo costo de RD$ 1.5 a RD$ 2.5 millones para los trabajadores y micro empresarios informales. Estos dos nichos del mercado deben ser atendidos por los promotores privados, ya que los potenciales compradores de unidades, con una buena política de bancarización, tendrían acceso al crédito hipotecario de largo plazo. La experiencia ha sido buena en los últimos años con el apoyo de la figura del fideicomiso, pero podría mejorar mucho para construir más unidades habitacionales al año.
Proponemos que se cree un Fondo de Financiamiento de la Vivienda (FOP), adecuado a las realidades de la demanda y del poder adquisitivo del comprador. No basta con los planes de inversiones individuales de varias empresas promotoras ni programas crediticios del sector bancario y de las asociaciones de ahorros y préstamos. Se requiere de complemento una política de Estado de desarrollo de la vivienda, con facilidades del brazo crediticio focalizado y constante, y no solo del apoyo a proyectos específicos a través del Banco del Reservas, sino con una oferta a un amplio abanico de proyectos en distintos puntos del país.
Sugerimos que el Fondo de Financiamiento de la Vivienda se incorpore como un Fideicomiso de Oferta Pública (FOP), de una Sociedad de Administración de Fondos de Inversiones (SAFI), estatal o mixta, administrado por el Gestor Fiduciario que estructure el FOP. Por ejemplo, se crea el FOP con inversiones por hasta RD$10,000 millones, donde a través de emisiones de capital y deuda se capte recursos del mercado, vía los Puestos de Bolsa.
Se necesita tener como los demás países latinoamericanos, estos Fondos Especiales, para brindar préstamos interinos para la construcción más realistas sin ataduras y limitaciones por las normas prudenciales, subsidios al comprador con bonos-iniciales para los más pobres y facilidades al constructor, para abaratar las unidades y, sobre todo, hacer más accesible la compra de viviendas al consumidor vía créditos con bajos intereses, mayor cobertura del crédito hipotecario hasta el 90% del valor de la propiedad y a 20 y 25 años de plazos.
Para apoyar y cubrir parte del riesgo de los bancos y asociaciones del crédito hipotecario y ampliar el número los compradores de viviendas de bajo costos, se debería crear un Fondo de Garantía de Préstamos Hipotecarios, del Estado o mixto, que sirva como un seguro del 50% de las hipotecas, para aumentar el número de préstamos de los clientes compradores de bajos recursos. Esta concesión de un aval por el 50% de los créditos actuaría como un poderoso incentivo para que la banca aumente la cartera hipotecaria para la vivienda.
La Ley 189-11 de Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso ha tenido un buen éxito. Creó un sistema novedoso y también creó la conciencia de la necesidad de construir más viviendas de bajos costo para la clase media baja, micro empresarios informales y los trabajadores. Esta es una herramienta muy buena y realista, que se complementa en parte con el uso de la política monetaria y crediticia de tasas de interés diferenciadas y liberación del encaje legal.
El Banco Central debería implementar de forma permanente la política de liberar el 1 % del encaje legal, para que las intermediarias puedan dedicar esos recursos a la capitalización del FOP. Con esos recursos se constituye, una especie de capital semilla. Este objetivo se puede lograr mediante un acuerdo del Banco Central con los actores del sistema financiero y del mercado de valores, todo bajo un fideicomiso FOP.
Para que se mantenga un ritmo acelerado de construcción de viviendas de clase media baja y de bajos costo, es necesario que el Fondo de Financiamiento de la Vivienda, tenga y opere con varias ventanillas de créditos de iniciales y largo plazo, según necesidades del comprador de la vivienda y del constructor de urbanizaciones y proyectos de viviendas, dependiendo del mercado comprador, su nivel de ingresos y su capacidad de pago de la cuota mensual.
El dilema que existe en el país para vender más viviendas que sí tienen demanda-mercado, como demostró el Estudio de Viviendas de ACOPROVI, es la falta de buenos planes flexibles de créditos hipotecarios del sistema financiero nacional. Lo esencial, de la decisión de un comprador es obtener una tasa de interés reducida y tener plazos de amortización de 20 y 25 años, con cuotas mensuales bajas para el comprador. Lo otro necesario es lograr flexibilizar aún más las normas prudenciales que resultan muy estrictas y limitativas por la falta de bancarización de un mercado laboral muy informal. El crédito a largo plazo, a bajo interés y cuotas realistas-viables, es la clave del éxito de la promoción de viviendas.
El objetivo de captación/inversiones es indispensable, porque existe mucho dinero ocioso, en busca de oportunidades serias, con buenas garantías y reconocida administración. Igual, se pueden titularizar préstamos hipotecarios, y revenderlos a los bancos, FOP y AFP´s, para crear mecanismos de captación revolventes. Las garantías en primer rango de créditos titularizadas son las más seguras como instrumento de intermediación a largo plazo.
Para agilizar toda la construcción de viviendas, hay que acabar de crear una real y fuerte Ventanilla Única en el Ministerio de Obras Públicas, crear un departamento especial en la Jurisdicción de Tierras y el Registrador, pues el proceso de deslinde de títulos y sus divisiones tarda más de 10 meses. Habría que revisar distintos impuestos municipales y cargas, que se convierten en gravámenes a la construcción disfrazados, que en el fondo solo encarecen las viviendas. Los paga el consumidor-comprador. Hay que modernizar muchas instituciones que hoy no están en armonía con una agresiva política habitacional.
Finalmente, esperamos que estas iniciativas de implementar una política coherente para la construcción de viviendas públicas y para el sector privado, y la propuesta de crear un Fondo de Financiamiento de la Vivienda (FOP), sean estudiadas y consideradas por el Gobierno, los promotores constructores, el Banco Central, SIV y las entidades bancarias y financieras. Para poder construir y vender más de 25,000 viviendas al año se necesitan políticas públicas muy definidas para promover, financiar, construir y vender la nueva oferta habitacional tan necesaria para el país. Este es el cambio necesario en la política de viviendas.