Oferta Positiva. La formulación de una agresiva política de construcción de viviendas deberá estar basado en dos segmentos principales: la construcción de viviendas sociales por parte de entidades del Estado y la construcción de viviendas de clase media y de bajo costo por los promotores del sector privado.
Se requiere diseñar una política y condiciones específicas para cada desarrollador de proyectos de viviendas, sea público o privado. Por otro lado, como parte esencial de un plan hay que incluir crear facilidades de créditos y mejores condiciones y oportunidades para los compradores, pues sin adquirientes con préstamos accesibles y con tasas de interés viables más bajas para la clase media y trabajadora, será muy limitado lo que se pueda construir y vender. Una política de vivienda debe basarse en facilidades al constructor y al comprador, ambos forman parte de la misma ecuación de soluciones.
Construcción Pública.
El Estado tiene ahora dos importantes instituciones que financian o construyen viviendas, el BNV y el INVI. Pero también tiene la Oficina de Supervisora de Obras del Estado, que por objetivos políticos construye proyectos habitacionales desde Palacio Nacional con recursos directos del Presupuesto y asigna las viviendas con un criterio clientelista.
El BNV como ya he escrito debe ser reformulado, para separar sus funciones de fomento y financiador de proyectos de viviendas en forma directa o vía las Asociaciones de Ahorros y Préstamos, de las funciones que tiene desde la Ley Monetaria y Financiera de financiar la producción. El BNV tiene que operar como un banco de segundo piso para el promotor y para el adquirente de viviendas.
Ahora el BNV no utiliza mucho sus fondos para financiar proyectos de viviendas para la baja clase media o para trabajadores. Tiene un rol un poco indefinido y este banco debe ser reformulado y reestructurado, institucional y financieramente. Su función está muy mediatizada, cuando debería tener un rol mucho más importante en financiar urbanizaciones de apartamentos y viviendas de bajo costo de promotores privados.
Un renovado BNV, junto con las Asociaciones y agilizando los mecanismos y criterios de otorgar créditos para la construcción y préstamos para los adquirientes de viviendas a largo plazo, podría volver a ser una institución vital del sector vivienda. Pero ahora el BNV tiene casi la mitad de sus recursos invertidos en Certificados del Banco Central y depositados en varios bancos comerciales, según los Estados Financieros al 31 diciembre de 2011 publicados en la prensa. La cartera de créditos hipotecarios es de RD$ 3,268 millones y otros RD$ 2,450 millones a créditos comerciales.
El Instituto Nacional de la Vivienda (INVI) igual tiene un rol mediatizado y depende demasiado de recursos del Presupuesto Nacional. No sabe generar sus propios fondos y no financia a promotores privados en cierta magnitud, se limita a construir viviendas con los aportes del Presupuesto.
No creo que construya ni 3,000 viviendas al año. La meta del INVI debería ser, como mínimo, construir 10,000.00 viviendas al año de 54 M2 a 60 M2, de costos entre RD$ 400,000.00 y RD$ 600,000.00, si el solar es de tierras del Estado, como el CEA o Ayuntamientos. El INVI debe captar recursos del Presupuesto, de bancos y Fondos de Pensiones. Debería vender cartera de préstamos actuales, descontarlas y generar recursos frescos, para seguir construyendo. Que venda cartera hipotecaria a los Fondos de Pensiones y los bancos.
Sin embargo, el INVI además de construir directamente proyectos, debe también de forma agresiva facilitar, armar proyectos y financiar los del sector privado en terrenos del Estado seleccionados por el INVI en todo el país, bajo determinadas criterios, costos y precios de venta, y otorgar mediante licitación pública esos proyectos habitacionales a promotores privados.
Con constructores privados y recursos bancarios y de Fondos de Pensiones se podrían construir más de 10,000 viviendas al año, que tendrían un costo global de RD$ 5,000 millones o US$ 128 millones, una cifra anual manejable. También podría buscar los compradores, que pueden ser servidores públicos y personas privadas. En resumen, el INVI tiene que reformarse y modernizar sus funciones y políticas de desarrollo de proyectos y de financiamiento de las viviendas.
Construcción Privada.
El grueso de la construcción de urbanizaciones, torres de apartamentos y viviendas para la clase media y media baja, la debe promover y construir el sector privado. Pero el Estado debe facilitar con cambios de políticas públicas y medidas concretas, la promoción y venta de las viviendas.
En mi experiencia, la clave es que existan programas de financiamiento en la banca y las Asociaciones con plazos más largos y más bajos intereses para el adquiriente, pues la clase media baja y trabajadores no aguanta cuotas mensuales por encima de RD$ 18,000 a RD$ 30,000.00 en un préstamo de 10 o 15 años, con tasas al 16 % y 18 %, como ahora. Aquí hay un tranque financiero para que los posibles compradores de viviendas. Una cosa es el crédito para el promotor-constructor y otra es para el comprador.
Hay serios problemas prácticos en la obtención de las licencias de Medio Ambiente, pues se tardan de 8 meses a un año, en particular para urbanizaciones. Es un laberinto burocrático con criterios muy discrecionales de cada experto o jefe. Igual, hay un serio problema en obtener los títulos deslindados y lotificados por solares. A pesar de que se ubican las coordenadas por satélite fácilmente, cuando viene el factor humano, la dilación administrativa para sacar un título puede ser de hasta un año.
Esto paraliza los préstamos en el BNV, los bancos comerciales y las Asociaciones, pues ya no prestan como antes con las Cartas Constancias. Existe un serio problema en todo el tema del deslinde, titularización y división de solares individuales, pues sin el título el comprador no puede financiar su vivienda.
Por otro lado, las reglas y normas prudenciales aplicadas a la banca comercial y Asociaciones son muy rígidas y obstaculizan el crédito al constructor y, aún más, al adquiriente. Son normas rigidez creadas como reacción a la crisis bancaria del 2003. Pero esa crisis explotó por el fraude bancario interno, no por cartera mala incobrable de terceros. Hay que buscar un equilibrio.
Difícilmente un adquiriente de vivienda de bajo costo menos de RD$ 2.0 millones, pueda reunir las condiciones de ingresos, documentación y exigencias para acceder a un crédito para la compra. Las normas para créditos tienen que ser más realistas y flexibles. Existen fórmulas de tener tasas diferenciadas para los compradores de viviendas, por lo menos para los proyectos de viviendas acogidos a la Ley 189-11 de Fomento del Mercado Hipotecario y Fideicomiso, porque como está ahora su aplicación es poco práctica y viable.
Para construir urbanizaciones de apartamentos y viviendas con toda su infraestructura, hay un problema y gran limitación. Contrario al pasado, ahora con las normas prudenciales y auto reglas, el BNV, la banca comercial, de desarrollo y Asociaciones, no pueden otorgar créditos interinos para la construcción de la costosa infraestructura de una urbanización. Antes se podía. Ahora le piden al promotor que con sus propios recursos construyan más del 50 % de la urbanización y su infraestructura, antes de poder acceder a un préstamo de construcción. Pero esta exigencia significa que el promotor tiene que tener capital propio para la infraestructura, de más de RD$ 30 a 50 millones invertir en varios meses, y eso solo lo pueden disponer muy pocos promotores grandes, pero no el promotor normal con experiencia. Hay, pues, que volver a disponer de créditos interinos hipotecarios para la construcción de la infraestructura, de lo contrario se construirá poco y lento.
En otro orden, parte de los recursos de los Fondos de Pensiones deben ser canalizados hacia la construcción de viviendas de clase media y de bajo costo, como permite la Ley 189-11 de Fomento del Mercado Hipotecario y Fideicomiso. Pero hasta ahora, no se ha creado el marco regulatorio.
El crédito hipotecario es de los más seguros, pues es muy difícil que personas incumplan con sus cuotas y se dejen ejecutar la garantía de su casa. Por lo menos un 5%-10% de las captaciones de los Fondos de Pensiones se puede dedicar al financiamiento de proyectos de viviendas, pero es necesario redactar Reglamentos más realistas, según el mercado de compra, y más facilitadores. Esta representaría como RD$ 15,000 millones y aumentaría cada año. De esta forma, el ahorro de los empleados y trabajadores se utiliza para planes de construcción y financiamiento de sus propias viviendas. Eso crea mucho empleo y dinamiza toda la industria de la construcción, ferreterías, cemento, varillas, ventanas, puertas, muebles y electrodomésticos y pinturas. Además, la vivienda es parte de un derecho al techo y parte de la cohesión social.
Otro de las limitaciones que existe en el mercado, es la falta de diversos planes de financiamiento a la vivienda de clase media o de bajo costo. Los plazos deben ser más largos y las tasas de interés más bajas, para reducir las cuotas de pago a los compradores. Para los adquirientes de bajos ingresos, la gran mayoría de la demanda, la necesidad de una tasa de interés más baja, no más de 12 % o 13 %, es la diferencia entre comprar o no.
Estos son los posibles compradores que caen dentro de la Ley 189 de vivienda de bajo costo. Con fondos de subsidios de aportes del Presupuesto, encaje legal selectivos y bonos del estado para el inicial, se puede mejorar estas limitaciones. Existe una buena experiencia en estos programas en Colombia, Chile y México y otros países, donde aplican este tipo de planes de viviendas más agresivos.
La Ley 189 es muy buena y puede ser vital para el desarrollo de proyectos de viviendas de bajo costo, de menos de RD$ 2.0 millones la unidad. Pero sus Reglamentos no deben desvirtuar la ley y crear un tranque burocrático y regulador. El Reglamento del INVI para aplicar la citada ley, y como cinco más que se preparan deben ser pragmáticos y facilitadores, no crear obstáculos y complicaciones.
Recomiendo una revisión y unificación de criterios de los Reglamentos vigentes y los por crear, para que la ley cumpla cabalmente con su rol de fomentar la construcción de viviendas de bajo costo. Pero como ya expresé, la política de crédito de la banca y Asociaciones tiene que ser reformada, para que los clientes de medianos y bajos ingresos puedan acceder a préstamos hipotecarios. El uso del la figura del Fideicomiso y sus beneficios y exoneraciones puede estimular a los promotores de viviendas de bajo costo. Pero falta el brazo del crédito.
En resumen, se puede apreciar que con creatividad y reformas de las normas de créditos en el BNV, la banca comercial y de desarrollo y las Asociaciones y con más rapidez y facilidades de permisos y los Certificados de Títulos de propiedad, se podría fomentar agresivamente la construcción de viviendas de clase media, media baja y de bajo costo. El Estado debe crear un marco ágil y flexible y construir proyectos sociales y apuntalar la masiva construcción del sector privado. Una coherente y realista política de vivienda dinamizaría la economía, crearía muchos empleos y sería un estimulo para las industrias y comercios de materiales de la construcción. Además, de hecho, es una muy importante política social.