(*) Leasing habitacional o alquiler con opción a compra financiero: otra alternativa a explorar para mitigar el déficit habitacional en la República Dominicana
En la actualidad continúa siendo una realidad la deficiencia habitacional que afecta a la República Dominicana y entre los factores principales se encuentra la imposibilidad del acceso al mercado hipotecario, así como a la financiación bancaria en general de una gran parte de la población dominicana. Esta exclusión financiera se debe principalmente a la carencia de titulación de la propiedad inmobiliaria de los más pobres, los bajos salarios, la informalidad laboral, la desproporcionalidad entre el valor de las viviendas ofertadas y al poder adquisitivo de la población demandante, y también a la escasa opción de viviendas de bajo costo en sus distintas formas de tenencia. A lo anterior puede añadirse la débil capacidad de ahorro o reunión del capital inicial para la adquisición de una vivienda en propiedad (entre el 20% y 30% del valor de la vivienda) al mismo tiempo que se satisfacen las necesidades familiares básicas.
En América Latina diferentes Estados, auxiliados de las distintas formas de tenencia de la propiedad, han ideado instrumentos o medios jurídicos financieros que permiten el acceso a la vivienda aun sin la obligación de disponer de los importes exigidos como entrada inicial para la compra de una vivienda mediante la estructura de la hipoteca e incluso sin los estándares de solvencia exigidos por estos tipos de créditos. Tal es el caso del leasing habitacional o arrendamiento con opción a compra financiero mediante el cual el banco, la institución financiera o el arrendador compra el inmueble señalado por el interesado y actuando como su titular se lo cede en alquiler por un tiempo determinado dejando abierta la posibilidad de que el inquilino, finalizado el plazo acordado del alquiler, compre el referido inmueble. De tal modo la institución financiera o arrendador figura como propietario del bien y a diferencia de la hipoteca no tendría que incurrir en gestiones legales para su adjudicación, mientras que el inquilino y futuro comprador, no tiene que entregar altas sumas de entrada o inicial para la adquisición del inmueble asegurando su posible compra en un tiempo en el que se podría considerar preparado económicamente.
Hablamos de una estructura inspirada en el leasing financiero inmobiliario mediante el cual una de las partes se obliga a adquirir o construir un inmueble conforme a lo señalado por la otra parte quien lo recibe en uso por un período de tiempo y asume la responsabilidad de pagar al concedente, mediante un canon de arrendamiento, una indemnización calculada de acuerdo al capital invertido.[1]. Una operación financiera basada en “la recuperación del importe invertido por el dador que se logra a través del contrato de arrendamiento suscrito entre el dador y el tomador por un periodo que permita la amortización económica de la cosa dada en leasing otorgándole al cliente la opción de compra al finalizar el contrato, por un precio residual”[2].
Una alternativa financiera que surgió originalmente como medio alternativo o respuesta para aquellos que no contaban con capacidad de financiación o su capacidad era mínima frente a los importes requeridos para poder satisfacer las exigencias del sector industrial. Un escenario que como vemos se puede extrapolar fácilmente al sector inmobiliario debido a la realidad de muchos Estados donde su población tiene una muy débil capacidad de financiación bancaria que además suele ir asociada a una mínima capacidad de ahorro y nulo historial de crédito. De manera que la aplicación de este producto financiero auxiliado del contrato mixto del alquiler con opción a compra representa una oportunidad de acceso a la vivienda al mismo tiempo que se construye historial bancario que daría acceso a una posterior financiación hipotecaria de ser requerida.
A través de esta fórmula han actuado distintos Estados latinoamericanos afectados también por la deficiencia habitacional, optando, entre otras alternativas, por el leasing habitacional o contratos de alquiler con opción a compra a través de acciones o programas especializados, en su mayoría de interés social, para facilitar el acceso a la vivienda. De estos podemos destacar las siguientes leyes o programas:
- Vivienda en Arrendamiento con Opción a Compra: Aporte, Bono, Arrendamiento (ABA), impulsado por la Comisión Nacional de Vivienda y Asentamientos Humanos (CONVIVIENDA) en Honduras, orientado al arrendamiento de viviendas nuevas y basado en el otorgamiento de un bono a la demanda, proveniente de fondos públicos, para aquellos proyectos que cumplan los requerimientos, especialmente que sean administrados bajo fideicomiso. Este programa propone un esquema de arrendamiento financiero de modo que las familias puedan acceder a la vivienda al mismo tiempo que se introducen en la cultura bancaria. En el caso hondureño el programa se dirige a familias cuyos ingresos no excedan los cuatro salarios mínimos mensuales, los que junto al bono recibido como ayuda a la vivienda deberán aportar un importe equivalente a tres cuotas de alquiler, no reembolsables, que se aplicaran al saldo del capital del valor de la vivienda, limitando el precio de la vivienda a un máximo de seiscientos mil lempiras (L. 600.000,00) lo que serían aproximadamente un millón doscientos noventa y cinco mil ochocientos cuarenta y seis pesos con sesenta centavos (RD$1,295,846.60).
Haciendo una comparativa con los medios disponibles en nuestro país este programa tendría una ligera similitud con los fideicomisos inmobiliarios de participación público privada para vivienda de bajo costo, contenidos en la Ley 189-11 para el desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso, salvo la diferencia de que en vez de incentivar la venta directa de la vivienda el programa hondureño se auxilia del contrato mixto de alquiler con opción a compra, o más bien de una especie de producto financiero denominado leasing habitacional, para permitir el acceso a la vivienda también a aquellos que no cuentan con ahorros previos significativos o capacidad de financiación en primera instancia.
- El contrato de leasing habitacional o contrato de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa (Ley 19.281) para viviendas nuevas o usadas, terminadas o en construcción. Esta Ley chilena, con trasfondo social, busca hacer posible el acceso a la financiación de la vivienda por medio de un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa suscrito entre la persona física interesada y una de las entidades señaladas por la propia Ley. Para beneficiarse de esta estructura el interesado, además de disponer de determinadas pólizas de seguros y hacer frente a los gastos derivados de la negociación, deberá abrir y mantener una cuenta de ahorros metódica en la que deberá, obligatoriamente, efectuar un importe equivalentes a un porcentaje del precio de compraventa de la vivienda lo que permitirá asegurar la ejecución de la compraventa llegado a su término el arrendamiento. Es importante destacar que respecto a estas cuentas se prohíbe a su titular girar los fondos existentes, así como darlos en garantía de ninguna negociación personal, llegando a considerárseles inembargables mientras dure el contrato de arrendamiento y la opción de compraventa.
Funciona de forma más cercana al leasing financiero original, pues existe una institución intermedia entre la entidad inmobiliaria y el comprador prominente, la que se encarga de pagar el canon de arrendamiento (con los fondos de las cuentas de ahorro metódico bajo su administración), aunque estas instituciones intermedias hacen más bien un papel cercano al de las fiduciarias. Mediante esta Ley también se consideran bonificaciones a través del Ministerio de Vivienda y Urbanismo chileno para aquellas personas que cumplan las condiciones establecidas y respecto a determinados proyectos de viviendas.
Haciendo una comparativa con nuestras normativas y productos financieros para el acceso a la vivienda podríamos asemejar parte del contenido de esta normativa chilena a las cuentas programadas para la adquisición de viviendas también contenidas en la referida Ley dominicana 189-11, que según su artículo 140 se trata de “una modalidad de contrato de depósito bancario que celebra una persona física con una entidad de intermediación financiera debidamente autorizada, con el objetivo de ahorrar los fondos necesarios para efectuar el pago de la cuota inicial y/o cuotas mensuales para la compra de una vivienda”, cuyos fondos también son considerados inembargables. Ahora bien a esta le hace falta la inmediatez en el acceso o disfrute de la vivienda que se logra a través del leasing habitacional, pues las cuentas dominicanas incentivan al ahorro del capital inicial para poder acceder a la compra de una vivienda, lo que podría tardar un largo plazo considerando los bajos salarios, y aunque también se refiere a su implementación para el pago de cuotas mensuales se trata, generalmente, de cuotas de pago de adquisición de viviendas en proyectos en planos para los que para entrar a vivir habría que esperar hasta su construcción lo que podría coincidir con el pago de la cuota inicial mediante esta cuenta. En cambio las cuentas chilenas bajo la modalidad de arrendamiento con promesa de compraventa permiten el disfrute inmediato de la vivienda en calidad de inquilino hasta tanto se reúna o liquide el residual de la compraventa y se pueda disfrutar de la vivienda en calidad de propietario.
- En Colombia el leasing habitacional se encuentra regulado por el Decreto 1787, de fecha 3 de junio de 2004. De acuerdo con el artículo primero del referido Decreto los establecimientos bancarios y las compañías de financiamiento comercial se encuentran facultados para realizar operaciones de leasing destinadas a la adquisición de vivienda. Entendiéndose por operación de leasing habitacional destinado a la adquisición de vivienda familiar, “el contrato de leasing financiero mediante el cual una entidad autorizada entrega a un locatario la tenencia de un inmueble para destinarlo exclusivamente al uso habitacional y goce de su núcleo familiar, a cambio del pago de un canon periódico, durante un plazo convenido, a cuyo vencimiento el bien se restituye a su propietario o se transfiere al locatario, si éste último decide ejercer una opción de adquisición pactada a su favor y paga su valor”[3]. De acuerdo con el referido Decreto para acceder a este tipo de financiación para la vivienda familiar el locatario deberá habitar el inmueble entregado en leasing, los contratos deben contemplar una opción de adquisición a favor del locatario, los límites al costo financiero atenderán los mismos principios aplicables a los créditos individuales de vivienda que se establecen en la Ley 546 de 1999[4], el valor de ejercicio de la opción de adquisición no podrá ser superior al 30% del valor comercial del bien, el locatario podrá ceder el contrato de leasing habitacional y la opción de compra, mediante autorización expresa y escrita de la entidad autorizada, la entidad autorizada podrá exigir al locatario las garantías que a su juicio considere necesarias para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato. Entre las exigencias para los contratos de leasing habitacional destacan que estos deberán celebrarse por escrito, la entidad cedente deberá conservar la titularidad del inmueble hasta que el locatario ejerza su derecho de compra y el locatario deberá contar, como mínimo, con pólizas de seguros contra incendios y terremotos.
De lo dicho anteriormente podemos destacar que se ha recurrido al leasing habitacional como alternativa al crédito hipotecario, especialmente por las ventajas económicas del primero frente al segundo. El leasing habitacional con carácter social y regulado mediante ley especial permite el acceso a la vivienda a las personas necesitadas de esta sin exigirles un ahorro previo; facilitándoles el acceso a la financiación bancaria, puesto que el pago del canon o arrendamiento fijado funciona como historial crediticio; así como permitiéndoles el acceso a determinados subsidios públicos para completar el canon de arrendamiento fijado, importe que a su vez se considerará parte del pago del precio final de venta y que da lugar al valor residual. En ese mismo sentido, según determinadas regulaciones, el leasing para viviendas puede llegar a permitir un plazo de hasta más de veinte (20) años de arrendamiento, un término amplio para lograr hacerse de una vivienda mediante el pago de cuotas de arrendamiento, así como para ahorrar el valor residual de adquisición final de la vivienda. Este producto financiero, además, puede llegar a ofrecer una tasa de interés muy competitiva, permitir un porcentaje de financiación mayor que el crédito hipotecario e incluso ofrecer ventajas económicas sobre gastos de transmisión de la propiedad, al tiempo que reconoce intereses a favor del adquiriente en leasing respecto de la cuenta de ahorro especial queda apertura para el pago final de la vivienda.
Muchos se preguntarán ¿por qué leasing habitacional? ¿no se podría alcanzar el mismo objetivo a través del contrato de alquiler con opción a compra o incluso con la compraventa a plazos con reserva de dominio? La respuesta la podríamos encontrar en la composición del producto mismo cuya esencia es financiera, permitiéndole al adquiriente en leasing al mismo tiempo tanto el acceso al bien como al capital inicial, una función que no podrían lograr otros contratos. El leasing inmobiliario “se orienta hacia la titularidad dominical a cambio de un diferimiento periódico del precio de compraventa”[5]; lo que permite, además, garantizar el cumplimiento de los pactos. Profundizando más, se trata de una especie de propiedad futura bajo la administración fiduciaria del dador en leasing. Pues, pese a que el adquiriente en leasing paga mucho más que un simple alquiler este no obtiene la propiedad sino hasta el plazo acordado. En el caso de la vivienda aunque en la práctica habitual estas no suelen ser objeto de leasing bien se ha visto que puede funcionar mediante programas o normativas especiales, pues el interés final en esta negociación es la adquisición de un inmueble a plazos. En especial si se definen los cánones de pago de manera que estos satisfagan contraprestaciones de uso y parte del precio en caso de que se ejerza la opción de compra.
De llegar a aplicar estos productos en nuestro país será necesario definir bien las reglas del juego, pues habría que asegurar determinados derechos y protección económica para los adquirientes y una buena forma es exigiendo la participación de fondos fiduciarios. Siguiendo este mismo lineamiento tendría que delimitarse el tipo de viviendas que den acceso a los programas de leasing habitacional subsidiado, el tiempo máximo en el que puede darse la vivienda en leasing, los métodos de ahorro del importe residual, así como los requerimientos que deberán cumplir tanto el cedente como el adquiriente en leasing.
Los programas de incentivo al acceso a la vivienda y la financiación, así como las leyes anteriormente mencionadas han surgido, en sus respectivos países, con el objeto de diversificar los medios de acceso a la vivienda digna. De donde entendemos y recomendamos su revisión y estudio para una posible aplicación dentro del mercado inmobiliario y financiero dominicano. Lo que podría llegarse a materializar por medio de una Ley especial que regule la modalidad de leasing habitacional, condicionándose al cumpliendo de determinados requisitos para llegar a considerar como tal determinadas negociaciones, o llegando a considerar nuevas submodalidades de fideicomisos inmobiliarios entre estos los destinados al alquiler o alquiler con opción a compra.
A través de nuestra tesis doctoral hemos comprobado que las políticas habitacionales dominicanas requieren diversificación para poder dar respuesta a la problemática de la deficiencia en materia de vivienda que tanto nos afecta. Hace falta crear y permitir, incluso a través de los mismos incentivos existentes, el acceso a la vivienda también a aquellos no sujetos de crédito bancario que no disponen de las importantes sumas requeridas para acceder a la vivienda a través del mercado privado. Creemos en la posibilidad de continuar generando oportunidades de vivienda a través de la alianza público privada, de manera que incitamos el desarrollo y la práctica de estas estructuras adaptadas a la necesidad y situación nacional, lo que incluso puede lograrse mediante los fideicomisos inmobiliarios ya existentes en nuestro marco jurídico.
[1] Para ampliar sobre este tipo de contrato recomendamos ver: DEL ROSARIO DÍAZ ROMERO, María, El leasing mobiliario como garantía en operaciones financieras, Madrid: Editorial Civitas, S.A., 2013.
[2] PÉREZ PAPUTSACHIS, Wilma I., “El Leasing Financiero un medio para mejorar los resultados de la industria”, Fides Et Ratio, Vol. 11, 2016, pp. 139 – 154.
[3] Artículo 2 del Decreto colombiano 1787 de fecha 3 de junio de 2004.
[4] Ley de vivienda colombiana.
[5] ROSEMBUJ, Tulio, “Leasing financiero inmobiliario a plazos o venta a plazos”, Revista El Fisco, nº 170, 2011.