La vivienda es un bien de consumo de largo plazo que cubre varias necesidades humanas, como el abrigo, la protección, la intimidad, la libertad, la identidad, etc.
Desde la perspectiva de la política social y habitacional definir adecuadamente el concepto déficit de vivienda es una prioridad tomando en cuenta que tener déficit de vivienda no es simplemente no tener una casa sino que debemos incluir el atributo de la calidad de esa casa y más aún la calidad del entorno de esa casa.
Abordando el tema desde el mercado, los conceptos básicos se relacionan con la oferta, la demanda y, especialmente, con la demanda efectiva de vivienda, entendida como un subconjunto de la demanda potencial, compuesto por hogares que tienen interés en comprar una vivienda y poseen la capacidad económica para hacerlo. Es decir, los ingresos formales y el nivel requerido para obtener un crédito hipotecario y, además, los recursos para cubrir la cuota inicial. Este interés debe estar respaldado por gestiones de búsqueda y preferencias respecto a las cualitativas de los hogares en cuanto a localización, tipología, sistema constructivo, área, composición espacial, equipamiento del entorno urbano, etc.
En el proceso de estimación de la demanda efectiva de vivienda es imprescindible el conocimiento de las necesidades sentidas de la población, de tal manera que permite a los hacedores de política pública armonizar sus concepciones con las de la población objeto de la misma.
En noviembre pasado, dentro del marco de 6ta. Mesa Nacional de la Vivienda, la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI) presentó el estudio Demanda efectiva de vivienda en siete ciudades de la República Dominicana. Gracias a este estudio podemos analizar la necesidad sentidas de vivienda en los hogares de varias ciudades.
Durante la aplicación de la encuesta de hogares que permitiría estimar la demanda efectiva a los entrevistados se les peguntó sobre su principal necesidad de vivienda, en términos de si estaban interesados en: comprar vivienda, comprar solar para construir vivienda, construir en un solar propio, mejorar o ampliar la vivienda actual, alquilar una vivienda, legalizar la propiedad de un solar, ninguna necesidad u otra.
En la gráficas que se presenta se consigna la información para las doce ciudades y todas las alternativas de respuesta reportadas.
Interés (necesidad habitacional) de los hogares residentes en siete ciudades de República Dominicana
Julio de 2017
El primer paso para que un hogar se considere demandante efectivo de vivienda radica en responder afirmativamente la primera opción, es decir, que está interesado en comprar vivienda. Los resultados indican que esta necesidad sentida es mayor en Santo Domingo Este con el 35% de los hogares de la demanda potencial, proporción a la cual le siguen Santo Domingo Oeste, con el 27.4%; Higüey, donde alcanzó el 26.7%; Punta Cana-Bávaro, con el 25.1%; La Vega, con 22.8% y Santo Domingo Norte, con 22.7%.
A estas ciudades con los mayores porcentajes de hogares que desean comprar vivienda, les siguen el Distrito Nacional, con 19.8%; Boca Chica y Puerto Plata, con 18.4% y Santiago, donde alcanza al 15.1%. Cierra Los Alcarrizos, donde llegó al 7.6%, porcentaje que se explica con base en otras preferencias de tipo más cualitativo que cuantitativo.
¿De qué depende el nivel y las variaciones del interés de los hogares por comprar vivienda? Se pueden plantear varios factores principales: el estado general de la economía y el clima de los negocios. Esto se expresa en las expectativas positivas o negativas de crecimiento económico, la capacidad económica de los hogares, el nivel de formalidad laboral. el costo del crédito hipotecario, los precios de la vivienda, etc. A un nivel particular incide de manera directa el volumen de la oferta reciente de vivienda formal (alto o bajo) y su poder de cobertura de la demanda efectiva; igualmente, el dinamismo de la producción residencial informal, la cual compite con la formal en segmentos de precios bajos y se expresa en las preferencias relacionadas con los solares (comprar, construir, legalizar).
Ahora bien, ¿cuál es la otra necesidad sentida de vivienda que se destaca? Indudablemente el mejoramiento de la vivienda actual, interés que alcanza el 24.9% en el Gran Santo Domingo y el 21.3% en las otras ciudades. Los casos notables se registran en Los Alcarrizos, con el 48.7% de los hogares de la demanda potencial, Boca Chica con 47.6% y Santo Domingo Norte con 30.9%. En el Distrito Nacional esta necesidad sentida fue reportada por el 26.9% de los hogares. Este es un tema crítico de la política pública de vivienda pues evidencia problemas de calidad en el stock habitacional, los cuales están generalmente asociados con la condición de pobreza de los hogares. Es claro que de esta situación no se escapa el Distrito Nacional y seguramente esta problemática se asienta principalmente en las cañadas.
Otra opción contemplada en la encuesta fue “ninguna necesidad”, sobre la cual se puede plantear la hipótesis de que explica más una condición de incapacidad para acceder al mercado que una alternativa de habitar una vivienda con estándares básicos de calidad.
En la gráfica anterior es posible consultar los otros datos de las ciudades consideradas en el estudio de demanda de vivienda de ACOPROVI.