Sin importar la situación económica y social que viva una nación, siempre será necesario impulsar la construcción y venta de viviendas, en especial, por su impacto en todos los sectores económicos y el beneficio social que genera. La Alianza Público- Privada (APP) tiene la oportunidad de jugar un papel neurálgico en esta meta.
La Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi) presentó el exitoso webinar “Alianzas Público Privadas y su Papel para el Desarrollo de Viviendas en República Dominicana”, en el que tuvimos la oportunidad de ver las exposiciones de Sigmund Freund, director general de APP; Julio Peña Guzmán, director ejecutivo de la Comisión Presidencial para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso, y Julio Miguel Silva, exviceministro de Vivienda de Colombia y asesor en políticas y programas de viviendas; moderado por Jorge Montalvo, Guido Rosario y quien suscribe.
En este panel tuvimos el honor de escuchar los planes del gobierno central para impulsar las APP ’s para el fomento del sector vivienda, y la gran experiencia colombiana al respecto. Los invito a verlo en el siguiente enlace:
Antes que nada ¿Qué es una APP ?
La ley 47-20 la define como: “El mecanismo por el cual agentes públicos y privados suscriben voluntariamente un contrato de largo plazo, como consecuencia de un proceso competitivo, para la provisión, gestión u operación de bienes o servicios de interés social en el que existe inversión total o parcial por parte de agentes privados, aportes tangibles o intangibles de agentes privados, aportes tangibles o intangibles por parte del sector público, distribución de riesgos entre ambas partes, y la remuneración está asociada al desempeño conforme a lo establecido en el contrato”.
De esta definición puntualizo “…distribución de riesgos entre ambas partes…”. Creo que esta es la clave del éxito de una APP. En nuestra área, la mayor parte del riesgo de la inversión la tomaría el sector privado y el público quedaría más bien como un facilitador y aportador de un mínimo costo.
Toda APP inicia con un “sueño” de un “agente público o privado”, una iniciativa de desarrollo presentada a la Dirección General de Alianzas Público-Privadas, evaluada por la agencia gubernamental competente y, si corresponde, es declarada de interés público.
¿Cómo funcionaría una APP en el sector vivienda?
Entiendo que hay cientos de maneras de formar una APP en nuestro sector, la gran creatividad del ser humano es potencializada en estas oportunidades. Aquí daré un simple ejemplo que sería “el más típico”, parecido al gran proyecto CIUDAD JUAN BOSCH, ejemplo indiscutible del gran beneficio obtenido cuando trabajan en una misma dirección el sector público y el sector privado.
Un municipio X de nuestra nación tiene, como la gran mayoría del país, una alta demanda de viviendas no satisfecha. Un promotor privado detecta esta necesidad, hace un estudio de mercado y concluye que existe una demanda de apartamentos de dos habitaciones de 50 m2.
Entonces, contempla comprar un solar para desarrollar un proyecto de 296 unidades, incluye la construcción de una cancha deportiva y gimnasio al aire libre. Al elaborar el presupuesto concluye que cada uno lo puede vender a RD$ 1,400,000. En su política de venta acepta un 20% de inicial y un 80% contra entrega mediante préstamo hipotecario a largo plazo obtenido por el adquiriente.
Como lo hará bajo la figura del Fideicomiso, gracias a la ley 189-11, las familias que los adquirirán tendrían un Bono ITBIS de RD$ 112,000.00 (8% de precio de venta) que será considerado parte del inicial, por lo que solo tendrán que aportar RD$168,000 (12%) para completarlo. Ese monto de RD$ 160,000 podrán cubrirlo durante la construcción estimada en 12 meses.
El préstamo de largo plazo a adquirir por parte de la familia sería de RD$ 1,120,000 (80% del precio de venta), con la tasa actual las cuotas serían de unos RD$ 11,900 mensuales. Sin embargo, acorde con el estudio de mercado, las 296 familias solo podrían pagar hasta RD$10,000 al mes, por lo que el proyecto no sería viable y por tanto, las familias seguirán como hasta ahora: en piezas alquiladas con escasas condiciones de llamarse viviendas de verdad.
Nuestro promotor persevera, decide convertirse en un agente privado y presenta una iniciativa de APP a la Dirección General de Alianzas Público-Privadas ¿En qué consiste? Como el obstáculo mayor para efectuar el proyecto es la poca capacidad económica de las familias necesitadas, y como es evidente que tanto las autoridades municipales como las del Gobierno Central conocen el beneficio social y económico que significa esta construcción, presenta el esquema que en resumen sería:
- La alcaldía venderá al promotor o la promotora un terreno de su propiedad de 18,000 m2 valorado en RD$ 23,400,000; ese monto será distribuido entre las 296 familias con un Bono Tierra por valor de RD$ 79,054.00 cada uno, que utilizarán para disminuir el monto del préstamo de largo plazo que tomarán.
- Dentro de los requisitos que la alcaldía le exigirá al promotor o la promotora están que la cancha deportiva y el gimnasio al aire libre sea público y además que contemple un pequeño parque con vegetación y área infantil, también para uso público.
- El gobierno central, vía el Instituto Nacional de la Vivienda (pronto Ministerio de la vivienda, hábitat y edificaciones) construirá una serie de infraestructuras (poste de electricidad, acometidas de agua, drenajes sanitarios y pluviales, etc) requeridas para el proyecto, con un costo de RD$ 6,000,000.00 que será pagado por el promotor, monto que será distribuido entre las 296 familias a través de Bonos Infraestructura por RD$ 20,270 cada uno, que las familias utilizarán para disminuir el monto del préstamo de largo plazo.
- La Junta Monetaria dictará medidas (que pudieran ser con liberación de encaje legal) para que las entidades financieras puedan prestar a las familias a una tasa de 8%, en vez de 9.75% que es la promedio actual.
- Con estos dos bonos nuevos, ahora las familias tendrían que solicitar solo un préstamo hipotecario de largo plazo por RD$ 1,020,675 (en vez de RD$ 1,120,000 como era original).
- Con la tasa de 8% y con ese monto de préstamo, la cuota por pagar mensual ahora será de RD$ 9,750 en vez de RD$ 11,900.
¡¡¡Ya con esta cuota, el proyecto SÍ ES VIABLE!!! Y por lo tanto 296 nuevas familias dominicanas tendrán su propio techo digno, que será la base para su desarrollo socio-cultural y económico; a lo que hay que añadirles todos los beneficios económicos que generaría esta construcción tanto a los agentes económicos como al mismo Estado Dominicano, solo mencionaré como ejemplo que si nuestro promotor tiene un beneficio del 8% del valor total de la obra, tendrá que pagar de Impuestos Sobre la Renta al Estado Dominicano una suma superior a RD$ 8,900,000.
A pesar de que nuestro promotor privado fue el agente que idealizó y presentó la iniciativa de la APP, no quiere decir que será el promotor elegido. Esta elección sería bajo un concurso público transparente dirigido por el Instituto Nacional de la Vivienda o por la Comisión Presidencial para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso , que establecería requisitos desde características de las viviendas hasta el monto máximo de precio de venta.
Como una forma de incentivo para la creación de iniciativas, el Art. 58 del Reglamento de aplicación de la Ley de Alianzas Público-Privada (Decreto 434-20) instituye que el originador privado gozará de una ventaja en la evaluación económica de entre 2% y un 5%. Para nuestro ejemplo, esto lo traduzco en que el promotor privado pagaría entre un 3 % menos por el precio del solar y/o de la infraestructura, y el gobierno central asumiría la diferencia para que no varíen los Bono Tierra y Bono Infraestructura.
Invito a mis colegas promotores de vivienda a que presentemos iniciativas de APP ‘s que contribuyan a la reducción de la gran demanda que tiene nuestra nación.