Vivienda

La ubicación, factor más valorado por los demandantes de viviendas

Por Héctor Bretón

La vivienda no es un bien homogéneo en tanto las oscilaciones de los precios no dependen, principalmente, del número de las unidades y de sus diferentes tipos. La vivienda es un bien heterogéneo o diferenciado, en el cual los cambios de su precio expresan las variaciones de los precios de sus principales atributos o características. El precio de la vivienda no es una función exclusiva de los costos, o sea, no responde a la fórmula que tanto usamos en la Ingeniería de Costo: Precio de Venta = Costos + Utilidad; el precio es realmente una función del mercado.

Así, desde la perspectiva del entorno urbano, cuando un hogar compra una vivienda también compra calidad ambiental, paisaje, equipamiento urbano y bienes públicos, movilidad, vecindario, seguridad, entre otros. A nivel del espacio de la vivienda, adquiere unos componentes propios de la edificación como el sistema constructivo, el tipo de vivienda (unifamiliar, multifamiliar), equipamiento del conjunto o edificio, su área, el nivel de los acabados, su composición (número de habitaciones, baños, estacionamientos), etc.

Puede considerarse, entonces, que el precio de la vivienda es la suma de los precios de sus atributos y, de forma consecuente, el precio de una unidad habitacional también se puede descomponer en los precios de cada uno de ellos. De estos ejercicios se ocupan los modelos de precios hedónicos que tanto usan nuestros amigos tasadores, reconociendo que las variaciones de los precios de la vivienda no se comportan como las de un bien homogéneo. La heterogeneidad de la vivienda es, precisamente, una de las condiciones que le confiere un alto nivel de complejidad al mercado de vivienda y al entendimiento de su operación.

Los estudios sobre la demanda de bienes inmobiliarios, especialmente de viviendas, locales comerciales y oficinas, convergen en que el factor diferencial que impulsa en gran parte la aceptación de estos productos por parte de los compradores es la ubicación, en un contexto de alta calidad de los otros componentes. Ahora bien, esta ubicación no se debe entender sólo con relación a actividades económicas o del equipamiento y los bienes públicos. Actualmente la demanda califica muy bien los atributos ambientales, que constituyen un valor agregado significativo de la ubicación de los productos inmobiliarios. El paisaje, la calidad del aire, etc., se reconocen como factores que derivan en valorización de los inmuebles.

Estas anotaciones se plantean para introducir el tema de las preferencias de ubicación de los hogares demandantes efectivos de vivienda, las cuales han sido posibles de identificar con base en los resultados del Estudio de demanda efectiva de vivienda en el Gran Santo Domingo, Santiago de los Caballeros, La Vega, Puerto Plata, Higüey, San Francisco de Macorís y Punta Cana-Bávaro(Investigación realizada por la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas/ ACOPROVI en 2017, presentado en la 6ª. Mesa Nacional de la Vivienda el pasado 23 de noviembre.)Antes de presentar los barrios o localizaciones de mayor aceptación en el Gran Santo Domingo es pertinente señalar que, como consecuencia de los niveles socioeconómicos actuales de la población, la mayor proporción de la demanda efectiva de vivienda se aglomera en los segmentos inferiores de precios. En efecto, nueve de cada diez hogares demandantes efectivos se concentra en segmentos de precios menores de RD$4 millones, aunque la segmentación de la demanda llega hasta precios superiores a RD$15 millones. La anterior observación es determinante para contextualizar y entender mejor las opiniones expresadas por los hogares respecto de los barrios favoritos para comprar vivienda, las cuales se sintetizan a continuación:

  • Aunque en el Distrito Nacional se registró una alta dispersión, las preferencias de ubicación presentan la mayor concentración, con el 20%, sobre el corredor de la Avenida Independencia-Carretera Sánchez, proporción a la cual le sigue la Zona Colonial
  • Una cuarta parte de los hogares demandantes efectivos de Santo Domingo Este se inclina, en proporciones iguales, por los barrios Alma Rosa y Los Mina, seguidos por Ensanche Ozama.
  • En Santo Domingo Norte se registró una alta preferencia por dos barrios: Guaricano (33.9%) y Sabana Perdida (28.8%). Valga la aclaración en este caso que un hogar de un municipio puede demandar vivienda en otro del Gran Santo Domingo o del país.
  • Anamuya acoge el mayor favoritismo en Los Alcarrizos, con el 73.7% de los hogares demandantes efectivos.
  • En Santo Domingo Oeste se destacan los barrios: Villa Aura (13.5%), y Las Palmas de Herrera (10.8%).
  • Boca Chica concentra en este municipio el 44% de las preferencias de ubicación.

Como es posible advertir en las proporciones mencionadas el resto corresponde, en todos los municipios, a preferencias que se distribuyen en otros barrios.

Las razones que explican estas inclinaciones en los municipios del Gran Santo Domingo se relacionan principalmente con la tranquilidad y la seguridad de estos barrios, a excepción de Los Alcarrizos y Boca Chica, donde se privilegia que la familia reside en la zona y en la misma se localizan parientes cercanos. Respecto de la seguridad, seguramente estas razones se fundamentan en una percepción subjetiva y no en estadísticas sobre seguridad ciudadana, pero constituyen un insumo importante para aproximarse más al conocimiento de los gustos y preferencias de los compradores.     

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