Dando continuidad a nuestras dos entregas anteriores, seguimos con el foco en la información disponible sobre el mercado inmobiliario, particularmente, en esta ocasión, en la producción de viviendas versus el tamaño de la población.
Como en las publicaciones previas, para el análisis de la realidad local nos basamos en los resultados de los Indicadores de la oferta de edificaciones comercializables en Santo Domingo, levantados por la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (ACOPROVI) junto a la Oficina Nacional de Estadísticas y la universidad INTEC, en octubre del 2016 y abril de este año.
Pero antes de esta inmersión, demos un vistazo a un ámbito más general. En los países de América Latina existe suficiente evidencia de que la producción habitacional se encuentra rezagada respecto del tamaño de la población. Es decir, la cantidad de viviendas de origen formal generadas cada año es insuficiente para atender el crecimiento natural o vegetativo de la población y, más aún, ante el déficit cuantitativo de vivienda ya acumulado.
Este crecimiento vegetativo generalmente se dimensiona mediante la formación anual de nuevos hogares, puesto que los hogares registran tasas de crecimiento superiores a la tasa de crecimiento de la cantidad de viviendas disponibles e, incluso, mayor a la tasa de crecimiento que presenta el total de la población, dado que gran parte de la región se encuentra en proceso de transición demográfica (por ejemplo, existen un descenso de la fecundidad, hay un aumento serio del grupo poblacional mayor de 65 años, así como se estima que para el año 2020 el 82% de la población de América Latina vivirá en las ciudades). Siendo evidente que cada vez hay más hogares compuestos por pocas personas, inclusos unipersonales, aumentando más la necesidad de viviendas.
Para verificar la proporcionalidad entre población y el parque de vivienda se calcula la producción de vivienda formales por mil habitantes, la cual en los países de América Latina se aproxima a 6.5 (España, Europa y México se inician aproximadamente 13.7, 7.2 y 5.3 unidades por mil habitantes, respectivamente). Otro indicador para confirmar este desfase corresponde al que mide el stock de vivienda por cada mil habitantes.
¿Qué pasa, entonces en nuestra ciudad capital? Con base en los resultados del estudio semestral de los Indicadores se concluye que se produjo un cambio importante en la producción de vivienda por mil habitantes correspondiente al Distrito Nacional. Como se comentó antes, el indicador esperado para América Latina es de 6.5. En 2016 y 2017 se alcanzaron los siguientes resultados en la capital dominicana:
El resultado indica que entre el periodo de los dos levamientos (octubre 2016-abril 2017) se perdió cobertura en la producción de vivienda, pues en octubre de 2016 la producción de vivienda presentó correspondencia con el tamaño de la población, mientras que en abril de 2017 estuvo por debajo, alcanzando el 77.6%.
Se confirma, entonces, que en el Gran Santo Domingo se había producido una reducción de la dinámica de la actividad edificadora de vivienda, la cual se aprecia de forma más clara observando este indicador para el Distrito Nacional.
La situación de la Capital, seguramente, es la menos problemática en el país, pues se trata de una de las demarcaciones más prósperas en términos de crecimiento económico y de calidad de vida y, muy especialmente, porque aloja la mayor actividad edificadora de la República Dominicana, dentro de la cual se destaca la producción formal de vivienda.
Ciertamente estamos midiendo dos momentos determinados, cuyos resultados no pueden considerarse que se repetirán de igual forma en otros periodos, ahora bien, si este decrecimiento en la producción de vivienda se mantiene, tenemos razones para esperar que el déficit de viviendas, en lugar de reducirse en los próximos años, experimente el comportamiento contrario.
Estos son aspectos específicos que no son necesariamente evidentes y requieren de una mirada menos superficial, sobre la base sólida del dato fiable, que en este caso, es posible gracias al aporte que hacen las estadísticas a las que hemos hecho referencia. De ahí que volvamos a insistir en la invitación que hacemos a periodistas, estudiantes, investigadores, funcionarios y empresarios del ambiente inmobiliario a profundizar en el estudio de estos recursos.