Aleph Jurídico

La insuficiencia de la reforma de la Ley 189-11 (*)

Por Maridalia Rodríguez Padilla

(*)La insuficiencia de la reforma de la Ley 189-11 para el desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso en la República Dominicana

El pasado 2 de julio el poder ejecutivo promulgó la Ley 195-19 mediante la cual se modifican los artículos 129 y 131 de la Ley 189-11, para el desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso en la República Dominicana. Los mencionados artículos establecen tanto la definición y delimitación de las consideradas Viviendas de Bajo Costo (art. 129), como el régimen de exenciones fiscales que benefician a los fideicomisos de construcción para el desarrollo de proyectos de Viviendas de Bajo Costo (art. 131).

La Ley 189-11, originalmente estableció como Vivienda de Bajo Costo, en adelante VBC, aquellas soluciones habitacionales con participación de los sectores públicos y/o privados cuyas unidades no superarán el precio de venta de dos millones de pesos dominicanos (RD$2,000,000.00), importe que sería ajustado anualmente de acuerdo a la inflación. En este sentido, para el corriente año 2019, la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) había establecido como valor máximo para la calificación de VBC la suma de dos millones seiscientos tres mil ochocientos veintiocho pesos dominicanos (RD$2,603,828.00).

Este último importe a día de hoy ha sido modificado por la referida Ley 195-19, que establece como precio de venta máximo para las VBC la suma de tres millones quinientos mil pesos dominicanos (RD$3,500,000.00), que de igual modo sería ajustado anualmente de acuerdo a la inflación. Esta modificación se ha fundamentado en la necesidad de hacer más inclusivos los instrumentos jurídicos y financieros introducidos por la Ley 189-11, los que han facilitado el acceso a la vivienda, entendiendo necesario el aumento del valor de referencia de las VBC.

Ciertamente el aumento del importe máximo puede considerarse inclusivo. No obstante, también podría entenderse como excluyente logrando un efecto totalmente contrario al espíritu de la reforma. Pues sin haberse establecido mecanismos de control este aumento podría significar el encarecimiento de las VBC y con ello la imposibilidad de acceso a las viviendas económicas bajo fideicomiso por parte de los grupos de menores ingresos.

En ese sentido, hace falta establecer cuales viviendas de tipo VBC podrían considerarse del precio más alto y para ello podría recurrirse a criterios de distribución y superficie (según las características de las unidades habitaciones, los metros cuadrados, la ubicación, el número de habitaciones e incluso los estacionamientos disponibles para cada vivienda) de manera que si se había logrado hasta el pasado 2 de julio el desarrollo de VBC con un precio de venta de hasta RD$2,603,828.00, y  hasta el año 2017 había permitido el acceso a la vivienda a más de 3,943 familias, conforme estadísticas de la DGII, en adelante la reforma que amplia este importe no signifique un alza de los precios de venta en detrimento de los menos favorecidos para quienes, principalmente, se ha gestado este incentivo.

Las propias distinciones referidas en los artículos 25 y siguiente, del Decreto 359-12, refieren controles apropiados para esta medida siempre que más que aplicárseles al proyecto en general se les apliquen directamente a las unidades  habitacionales adquiridas. De manera que pueda asegurarse que el precio asignado a la VBC sea proporcional a las características de la vivienda y que en ningún caso este aumento del importe máximo de las consideradas VBC suponga el desplazamiento de la población para la cual originalmente fue pensado este incentivo.

En cuanto al artículo 131 de la Ley 189-11, el cual establece el régimen fiscal especial que recoge exenciones de un cien por ciento (100%) de los principales impuestos relacionados al desarrollo inmobiliario, se modifican los párrafos del I al III, inclusive. En el párrafo I que anteriormente hacía referencia directa al Impuesto a la Transferencia de Bienes Industrializados y Servicios (ITBIS), estableciendo que 1os fideicomisos para la construcción de proyectos de viviendas de bajo costo acreditadas por el Instituto Nacional de la Vivienda (INVI) tendrán derecho a una compensación por concepto del ITBIS pagado en el proceso de construcción de la vivienda, que servirá como parte del inicial en la adquisición de la vivienda de bajo costo. Se modifica para esclarecer la finalidad de esta exención fiscal.

El referido párrafo de acuerdo a la reforma contemplada en la Ley 195-19, de ahora en adelante inicia destacando la calificación de la referida exención fiscal catalogándola como “Bono para vivienda” aclarando la ambigüedad de la norma reformada. Como novedad en ese párrafos señalado podemos encontrar la explicación de que a este bono sólo podrían acceder aquellas personas para las que la adquisición de la vivienda suponga su primera propiedad inmobiliaria. Además, se añade en el párrafo modificado que la solicitud de dicho bono se ha de procesar a través de la fiduciaria que administre el fideicomiso de VBC que corresponda y que podría emplearse para la reducción del importe acordado como inicial de la vivienda. Además, en el caso  de que este importe se haya completado previo a recibir este bono el adquiriente de la unidad calificada como VBC podría recibirlo directamente o aplicársele al saldo insoluto de la financiación a través de la cual este haya accedido la vivienda.

La modificación de este párrafo podríamos considerarla acertada conforme a su esencia. Pues, permite esclarecer el destino definitivo de dicho bono (el patrimonio del adquiriente) mientras que en la anterior redacción no se había logrado. Por lo tanto, para ello se recurría a la aplicación de normas institucionales. Con relación a esta modificación, entendemos que la reforma pudo haberse aprovechado aún  más, pues hace falta la extensión de este tipo de incentivos hacia otras formas de tenencia de la vivienda habitual, además de permitir el acceso a la vivienda digna a un mayor  número de demandantes. Esto, repercutiría de manera positiva en el desarrollo del mercado residencial dominicano.

Respecto al párrafo II, éste se modifica aclarando que la compensación del ITBIS pagado en el proceso de construcción de la vivienda establecido en la Ley 189-11 originalmente, se refiere al “Bono para vivienda” que se gestionará a través del Fondo Especial de Reembolsos Tributarios constituido en el artículo 265 del Código Tributario de la República Dominicana y sus modificaciones. Para ello, el Ministerio de Hacienda a través de la Dirección General de Presupuesto incluirá en las asignaciones presupuestarias otorgadas para el Fondo Especial de Reembolso el monto anual estimado.

A lo que al párrafo III respecta, la modificación introducida por la Ley 195-19, refunde en el párrafo II actual del referido artículo lo antes establecido en el III, aprovechando el párrafo III actual para introducir la exención fiscal acerca de los impuesto por transferencia inmobiliaria, tres por ciento (3%) del valor del inmueble, para aquellos proyectos constituidos bajo fideicomiso para viviendas de bajo costo, siempre que la unidad habitacional adquirida suponga la primera vivienda en propiedad del adquirente y que el proyecto se encuentre calificado y validado por el  Instituto Nacional de la Vivienda (INVI) como proyecto inmobiliario de bajo costo.

Hasta antes de la modificación, esta exención fiscal se contemplaba para las unidades habitacionales del Proyecto Ciudad Juan Bosch, adquiridas con préstamos hipotecarios, de acuerdo con la cláusula 24.1.2 del Contrato de Fideicomiso para la Construcción de Viviendas de Bajo Costo República Dominicana VBC-RD, aprobado mediante Resolución 332-15.

Para el año 2019 se habían estipulado dos millones ciento cuarenta y cuatro mil ciento cuarenta pesos dominicanos (RD$2,144,140.00). Que ahora se ha aumentado, según nuestra interpretación de las modificaciones introducidas por la Ley 195-19, al importe de tres millones quinientos mil pesos dominicanos (RD$3,500,000.00). Contemplándose una importante reducción de los gastos de adquisición de las unidades habitacionales adquiridas a través de este proyecto. Pues, para los proyectos comunes, las unidades habitacionales exentas del impuesto a la trasferencia inmobiliaria son aquellas adquiridas mediante préstamos otorgados por entidades de intermediación financiera cuyo valor sea inferior a un millón seiscientos cincuenta y siete mil seiscientos dos pesos dominicanos (RD$1,657,602.00) según refiere la DGII.

Por lo que se ha revisado, entendemos que se ha hecho una muy breve modificación de la Ley 189-11.Lo cual no subsana las dolencias o carencias que arrastra esta Ley desde su publicación. En la actualidad la referida Ley amerita una restructuración más profunda para su mejor aprovechamiento, especialmente en cuanto a los fideicomisos inmobiliarios respecta. Entre estas reformas podríamos mencionar la necesidad de diversificar la forma de tenencia de la  vivienda, pues las políticas públicas habitacionales y fiscales se concentran en incentivar únicamente la vivienda en propiedad; así como esclarecer la ambigüedad de los fideicomisos inmobiliarios, que a su vez contemplan los fideicomisos para el desarrollo de proyectos habitacionales destinados al alquiler (los más destacados a nivel mundial y los menos explotados en nuestro país), así como el precario incentivo a la inversión extranjera en el mercado inmobiliario a través del fideicomiso, un vehículo de sumo potencial para la estructuración de todo tipo de inversión.

Entendemos el fideicomiso dominicano y las novedades introducidas por la Ley 189-11, y su modificación, como avanzadas y claves para lograr equilibrar la oferta y la demanda de vivienda digna en la República Dominicana; no obstante, para ello se requiere aprovechar al máximo la institución del fideicomiso, las asociaciones de los sectores público y privado y los incentivos ofrecidos a través de la referida institución jurídico-financiera.

Es por ello que en nuestra tesis doctoral titulada “La inversión extranjera a través del fideicomiso inmobiliaria para mitigar el déficit habitacional en la República Dominicana” hemos realizado un análisis profundo de la hoy reformada Ley 189-11, enfocándonos en el potencial de los fidecomisos inmobiliarios y los incentivos a los fideicomisos inmobiliarios para la construcción de viviendas de bajo costo estableciendo, además, la necesidad de introducir otras modalidades que permitan atender las distintas demandas de vivienda digna y que a su vez permita aumentar el desarrollo del mercado inmobiliario  general en el país, de manera que se aprovechen los instrumentos jurídicos de los que se dispone de acuerdo a la vanguardia internacional

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