La deficiencia habitacional que afecta a la mayoría de los Estados, independientemente de su nivel de desarrollo, junto a la crisis económica que se viene superando desde la última década han incitado una constante búsqueda de soluciones a la problemática de acceso a la vivienda, llegándose a explorar desde los métodos más tradicionales hasta los más novedosos sistemas habitacionales. Entre estos nuevos sistemas se destaca la cesión de uso como medio alternativo a la vivienda tradicional considerada altamente especulativa. Un modelo respaldado por los recursos de una colectividad y que logra el desarrollo de proyectos de viviendas mediante sistemas cooperativos.
La cesión de uso como método de acceso a la vivienda funciona, generalmente, a través de una cooperativa conformada de manera voluntaria por un conjunto de personas cuyo fin común es obtener una vivienda en la que poder alojarse. Es esta entidad, en representación de los socios, la que gestionará y figurará como titular y propietaria de la masa económica conformada para la construcción de las viviendas y posteriormente de las viviendas resultantes quedando obligada al cumplimiento del objeto social definido, así como respecto de cada socio desde el momento de su afiliación a la cooperativa. De tal manera los socios, quienes han aportado las cuotas o inicial para la formación del patrimonio de la cooperativa, aunque no figuraran como propietarios directos de las viviendas son titulares de derechos sobre las referidas cuotas constitutivas del patrimonio primario, de igual modo les corresponde el derecho de uso indefinido de una vivienda de las resultantes del proyecto.
Es decir, el modelo de cesión de uso consiste en constituir una cooperativa que conservará en propiedad las viviendas que se construyan con el capital aportado por los socios y los socios a su vez, además de conservar la titularidad del capital invertido, se beneficiarán del derecho de uso indefinido sobre dichas viviendas, para lo que deberán pagar una renta mensual generalmente reducida. Para muchos sería una modalidad más de alquiler de vivienda, pero este modelo encuentra su esencia en la mezcla de la vivienda en alquiler y la vivienda en propiedad. Los socios de la cooperativa aunque no figuraren como propietarios de las viviendas se consideran socios preferentes con derecho de uso sobre las mismas, un derecho que podrán ceder de acuerdo a las normativas propias de la cooperativa.
En cuanto al pago del alquiler, aunque ciertamente deba abonarse una cuota mensual que no podrá reclamarse en el futuro o considerarse reembolsable debido a que su concepto es cumplir los gastos y responsabilidades del complejo de viviendas, se trata de cuotas acordadas, las que incluso podrán reducirse en el tiempo, y que en ningún sentido serán iguales o mayores a las rentas según el mercado. Además, los socios de la cooperativa no serán tratados como meros inquilinos, pues si bien no son propietarios, son considerados residentes titulares de uso indefinido del complejo habitacional lo que les confiere una estabilidad de la que no disfruta un arrendatario. Por tanto, se trata de una alternativa que ofrece viviendas más económicas frente a la compra y más estables frente al alquiler. En la siguiente figura puede apreciarse una comparativa entre estas formas de acceso a la vivienda y sus características distintivas, destacando las particularidades de la cesión de uso.
Figura No. 1: Comparación de la cesión de uso con el alquiler y la compra.
Fuente: ALBORS SOROLLA, Miguel Ángel, “Estudio del modelo Andel de cooperativas de viviendas en cesión de uso posibilidad de su introducción en España”, Valencia, 2012. Se han aplicado modificaciones.
La cesión de uso promueve la autofinanciación, así como la participación público privada basado en la unión de gente necesitada de vivienda que se asocia, especialmente mediante cooperativas de viviendas, para la construcción y financiación de las unidades habitacionales requeridas. La comunidad de socios, con sus aportes, da lugar a una especie de propiedad colectiva o un patrimonio común sobre las participaciones dentro de la cooperativa. Este patrimonio es el que hace posible la construcción y desarrollo de los proyectos de viviendas.
Estas cooperativas debido a su finalidad social no se consideran entidades generadoras de riquezas o plusvalía en el caso de las viviendas, sino que buscan resolver la necesidad de techo de sus miembros. Hay quienes las definen como un híbrido entre las asociaciones sin fines de lucro y las entidades comerciales y “una de las figuras más representativas de la llamada economía social”. En el caso de las cooperativas de viviendas y en la aplicación de la cesión de uso como medio alternativo a la vivienda para evitar que los beneficios de estas entidades se conviertan en valores comerciales se prohíbe la venta directa de las viviendas asignadas a los socios o el subalquiler de estas, estableciéndose que el uso debe hacerse directamente por el socio o beneficiarios finales. Lo que significa que el derecho de uso del que puede ser titular el socio de la cooperativa, en ningún sentido le inviste de la posibilidad de vender o alquilar la unidad de uso, impidiendo la especulación inmobiliaria. La esencia de este negocio la podemos encontrar en la inversión retornable que, aunque alejada de la mercantilización, permite recuperar el capital invertido, sea mediante inversión inicial o posterior, en el emprendimiento de la construcción, tras renunciar a la cooperativa y encontrarse un nuevo socio que ocupe la vacante, los que incluso pueden estar en listas de espera denominados socios expectantes. Dígase que únicamente puede ejercerse la venta del derecho de uso en las mismas condiciones en que se disfruta.
La cesión de uso desarrollada a través de cooperativa de viviendas, también conocida como modelo Andel, es un medio alternativo en respuesta a los altos precios de la compra y el alquiler de la vivienda. Un método desarrollado desde hace décadas principalmente por los países escandinavos, entre estos destacándose Dinamarca, que además ha encontrado cabida en Alemania, Holanda, Uruguay y Canadá, y que empieza a motivar a otros Estados principalmente europeos. Este modelo podría comprenderse como la tercera opción entre la compra y el alquiler, pues aunque los socios son dueños de una participación que les habilita el uso de las viviendas, la propiedad y/o titularidad de los bienes pertenece a la cooperativa misma y no a los socios; quienes además de la cuota inicial deberán abonar cuotas mensuales similar al alquiler por concepto del uso de los bienes, gozando además de unos derechos más amplios que los de un inquilino convencional[1]. Aunque debe destacarse que resulta complejo diferenciar el concepto de pago de cuotas mensuales por uso de vivienda del arrendamiento común.
RODRÍGUEZ N., Carlos A., “Cooperativas contra el déficit de viviendas”, El Dinero, consultado en fecha 6 de diciembre de 2019, https://www.eldinero.com.do/515/cooperativas-contra-el-deficit-de-viviendas/.
Un modelo que además se viene implementando con participación pública en el que los terrenos son cedidos o aportados por el Estado bajo la calificación de viviendas protegidas y unas normas mínimas de cumplimiento en cuanto al tratamiento de los socios y el funcionamiento de estas cooperativas. Un ejemplo incipiente de la aplicación de estos nuevos modelos puede ser el ejecutado en Barcelona denominado “La Borda”, que busca permitir el acceso a la vivienda de los sectores más restringidos económicamente a través del método alternativo de la cesión de uso. El referido proyecto surge con la cesión de del solar por parte de los diseñadores del edificio, sin tener que incurrir en gastos de construcción que serian respaldados con las aportaciones de los futuros residentes (unos 18,000.00 euros por vivienda), y las rentas mensuales se han establecido para devolver la financiación obtenida para la construcción y mantenimiento del edificio (unos 450,00 euros por vivienda invariable por 20 años).
En el caso de la República Dominicana, entendemos que cabría la posibilidad de emprender proyectos de viviendas públicas a través del referido modelo de cesión de uso o Andel, pues el Estado dominicano ha mostrado su disposición de colaboración en la construcción de viviendas económicas, incluso cediendo terrenos públicos para su construcción como ha sido el caso de Ciudad Juan Bosch, entre otros proyectos similares, en que el Estado puso a disposición del sector privado terrenos para la construcción de viviendas de bajo costo para la venta. La esencia de la colaboración colectiva se ha empleado y empieza a destacar en proyectos netamente privados que aprovechan además de los incentivos y beneficios de figuras jurídicas y financieras aplicables al sector de la construcción en el país para ofrecer viviendas más asequibles.
[1] VILLARREAL, Antonio, “Ni compra ni alquiler. Lo más barato es construir tu propio edificio de vecinos”, consultado en fecha 6 de diciembre de 2019, https://www.elconfidencial.com/vivienda/2019-11-27/construye-propio-edificio-vecinos_2348059/.
Con este nuevo modelo o nuevo enfoque de la cesión de uso mediante cooperativas de viviendas, además de opciones en propiedad, se podría lograr en la República Dominicana la oportunidad de aplicar opciones de viviendas más asequibles mediante otros regímenes que de igual modo provean acceso a la vivienda y estabilidad familiar. Además, tal cual hemos indicado, este modelo supone un mecanismo de autofinanciación que conlleva ínfima inversión pública o en el caso de participación privada una inversión retornable tras la conservación de la propiedad de los inmuebles, que podrán ser asignados según la demanda a distintos ciudadanos o residentes, según el caso, en el trascurso de su vida útil. Ahora bien para que este modelo funcione de manera efectiva en nuestro país, hará falta la modificación y actualización de las normas que rigen el mercado inmobiliario dominicano (especialmente la Ley de alquileres y cooperativas), así como el establecimiento de políticas públicas habitaciones más diversificadas y novedosas que abarquen todo tipo de necesidades de viviendas y participación.
Es importante destacar que nuestra propuesta de explorar la cesión de uso como medio alternativo para satisfacer la demanda de vivienda no la hacemos por falta de normativa en el país, pues nuestro marco jurídico dispone de la Ley 127/64 y su Reglamento, sobre asociaciones cooperativas que abarca las cooperativas de viviendas. En este sentido, desatancando el artículo 94 del referido Reglamento en este se estipula que “se entienden por cooperativas de viviendas aquellas organizadas por personas naturales para proveerse de un hogar propio”, las que además gozan de determinados beneficios y exenciones fiscales. Nuestro comentario se fundamenta en la necesidad de aplicar y reforzar de acuerdo a las novedades y experiencias internacionales las leyes y medidas de las que en mucho de los casos ya disponemos o son semejantes. Entendemos que la implementación de este modelo en la República Dominicana, junto a otros modelos que atiendan las distintas necesidades de vivienda, representaría además de una acción contra la deficiencia habitacional una oportunidad de desarrollo territorial, pues estaríamos aplicando políticas de desarrollo acorde a las principales crisis nacionales[1], como lo es la deficiencia habitacional que nos afecta.
[1] LAMBEA RUEDA, Ana, “Adjudicación y cesión de uso en las cooperativas de viviendas: usufructo, uso y habitación y arrendamiento”, CIRIEC-España, Revista Jurídica No. 23, 2012, pág. 4.
[2] LAMBEA RUEDA, Ana, “Adjudicación y cesión de uso en las cooperativas de viviendas: usufructo, uso y habitación y arrendamiento”…, op. cit., pág. 6.
[3] MERINO HERNÁNDEZ, Santiago, “La cooperativa de viviendas como administradora de bienes comunes”, GEZKI, No. 9, 2013, págs. 102 y 104.
[4] MERINO HERNÁNDEZ, Santiago, “La cooperativa de viviendas como administradora de bienes comunes”…, op. cit., págs. 102 y 104.
[5] RODRÍGUEZ N., Carlos A., “Cooperativas contra el déficit de viviendas”, El Dinero, consultado en fecha 6 de diciembre de 2019, https://www.eldinero.com.do/515/cooperativas-contra-el-deficit-de-viviendas/.
[6] ETXEZARRETA, Aitziber, CANO, Gala y MERINO, Santiago, “Las cooperativas de viviendas de cesión de uso: experiencias emergentes en España”, CIRIEC-España, Revista de Economía Pública, Social y Cooperativa, No. 92, 2018, pág. 67.
[7] VILLARREAL, Antonio, “Ni compra ni alquiler. Lo más barato es construir tu propio edificio de vecinos”, consultado en fecha 6 de diciembre de 2019, https://www.elconfidencial.com/vivienda/2019-11-27/construye-propio-edificio-vecinos_2348059/.
[8] GÓMEZ APARICIO, Pilar y MIRANDA GARCÍA, Marta, “Las sociedades cooperativas dominicanas como agentes de desarrollo territorial”, Revista Cooperativismo y Desarrollo, No. 91, 2007, pág. 97.