El hotel en construcción de 327 habitaciones, Club Med en Miches, es propiedad de un fondo de desarrollo de sociedades local gestionado por Pioneer Investment Funds. Este fondo, adquirió las acciones de la empresa Development Sicuani, propietaria del terreno donde se construye el hotel y todas las licencias requeridas para la construcción. Siendo esta la primera inversión de un fondo de inversión local en el sector turismo.
Inversionistas institucionales como administradoras de fondos de pensiones y compañías de seguros están entre los adquirentes de las cuotas de participación del fondo. Estos buscan entre otras cosas, seguridad, rentabilidad y diversificar su portafolio de inversión que está prácticamente compuesto en su totalidad por papeles del estado dominicano.
Según el artículo “Nuevo tramo del fondo de sociedades Pioneer” escrito por Antonio Trujillo para la revista Market Brief, el fondo recibirá una rentabilidad anual en dólares de un 5% sobre el volumen de inversión durante la etapa de construcción (2 años) y un 7.65% cuando el hotel entre en operaciones. Esta rentabilidad, producto del pago de alquiler que realizará Club Med, estará indexada a la inflación de EEUU.
El fondo está aprobado por RD $7,250 millones que a la tasa de hoy equivale a aproximadamente US $145 millones. Comprar el terreno, desarrollar el proyecto y entregarlo llave en mano al estándar que exige Club Med para este destino debería estar costando entre US $100 y 120 millones que es igual a US $300,000 a 365,000 por habitación.
De la información que tengo, no puedo deducir la estructura de capital de la empresa Development Sicuani pero el hecho de que se hayan vendido las acciones de la empresa a un fondo (que a la vez está relativamente concentrado en un solo activo) y esta empresa genere en forma de renta el equivalente al 5% de la inversión durante la construcción y luego un 7.65% durante la vigencia del contrato, y que las cuotas del fondo hayan sido adquiridas por inversionistas institucionales, dice muchas cosas positivas de las partes involucradas (el gestor del fondo Pioneer y el inquilino Club Med) del destino Miches y de nuestro país.
Para un proyecto de esta naturaleza, los bancos locales e internacionales hoy día tienen mucho apetito y más cuando una empresa como Club Med será la operadora del hotel. Están ofreciendo financiamiento entre el 60 y 70% del total del costo del proyecto. Los términos de los préstamos dependen de muchos factores pero en general las tasas de interés anual que ofertan oscilan entre 3.5 y 6%, ofrecen tres años de gracia de pago del capital y amortización de hasta 20 años y pudiera incluir un balloon payment de hasta un 20%.
Utilizando de base el supuesto de que el hotel termine costando US $110 millones y que la empresa Development Sicuani se apalanque al 50%, estaría utilizando US $55 millones del Fondo y US $55 millones de una (o varias) entidad(es) financiera(s). Cuando el fondo levante los US $145 millones que tiene aprobado, estos $55 millones invertidos en Development Sicuani representarán aproximadamente un 40% del fondo.
Del 7.65% que pagará Club Med de alquiler, la empresa Development Sicuani pagará las cuotas de capital e intereses y luego repartirá dividendos a sus accionistas, en este caso el Fondo. Un apalancamiento positivo se logra cuando el monto pagado por el inquilino sea suficiente para satisfacer el pago de capital e intereses de la deuda y pueda darle un rendimiento a los inversionistas superior al que recibieran sin apalancamiento. Cuando esto ocurre es porque la ingeniería financiera ha permitido elevarle los retornos a los inversionistas. Me imagino que los términos de la facilidad crediticia negociada por la empresa logra este apalancamiento positivo y pueden existir otros factores que no conozco de la negociación entre Development Sicuani y Club Med que también pudieran incrementarle aún más los retornos a los inversionistas del fondo. Quizás alguna fórmula que la permita participar dentro de los beneficios del hotel luego de un resultado predeterminado, como también está el impacto que pueda tener la venta de la empresa o del hotel en un futuro o una renegociación de la deuda una vez el hotel entre en operaciones y se desaparezca el riesgo de construcción.
Haciendo un cálculo sencillo para cuando comiencen las operaciones del hotel, el 7.65% de US $110 millones es igual a $8,415,000.00. Suponiendo que la empresa haya recibido un financiamiento por US $55 millones al 4%, amortizable a 20 años, estaría pagando una cuota anual de aproximadamente $4 millones y por lo tanto quedarían $4,415,000 para repartir en dividendos a sus propietarios. Esto es un retorno sobre el monto invertido por el fondo de aproximadamente un 8%. Ciertamente esto es un rendimiento “efectivo sobre efectivo” o “cash on cash return” que obtendrá el fondo. El mismo no incluye el impacto que pueda tener la venta del hotel o de las acciones de la compañía a otro inversionista institucional que pudiera estar satisfecho con recibir un 6% de retorno y automáticamente ese flujo que se obtendrá del alquiler pagado por Club Med pasaría de tener un costo de US $110 millones a valer $140 millones, o una oferta pública de valores o un refinanciamiento para optimizar la estructura de capital de la empresa que le permita pagarse un dividendo especial al fondo.
Independientemente de lo que podamos suponer de esta negociación, lo que sabemos, y lo que muestra la confianza en nuestro país, el sector turístico, y este proyecto en Miches, es que las acciones de Development Sicuani se vendieron a un fondo local que a su vez vendió sus cuotas a inversionistas institucionales. Esta empresa generará un alquiler equivalente a un 7.65% en dólares del costo total del proyecto, de donde el fondo también tiene que cobrarse su comisión de administración y cualquier comisión de desempeño o “carried interest” calculado en base un retorno predeterminado que recibirán los tenedores de las cuotas del fondo. Dentro de ese retorno aceptado por estos inversionistas institucionales, los mismos calcularon todos los riesgos externos (sistemático, no diversificable) e internos (especifico, diversificable) a esta operación.
Este fue un tremendo negocio que junto a los esfuerzos que viene realizando el Grupo Cisneros con su proyecto, Tropicalia y el hotel Four Seasons han puesto a Miches y a nuestro país en el mapa con una nueva oferta turística.
No es una casualidad cuando confluyen tantos factores positivos para que una zona se desarrolle a su máximo potencial y estoy confiado de que el Gobierno Dominicano, especialmente a través del Ministerio de Turismo y del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, continuará creando las condiciones para que Miches y otros polos turísticos se desarrollen sosteniblemente y a su vez se creen puestos de trabajos y se mejoren las condiciones de vida de los habitantes de las comunidades que rodean estos proyectos. El turismo es uno de los principales motores de nuestra economía y por eso muchos proyectos bien concebidos y correctamente estructurados en ubicaciones de alto interés turístico aprovecharán el Mercado de Valores de República Dominican para financiar su desarrollo y así poder continuar ofreciendo instrumentos financieros a los inversionistas institucionales locales, permitiendo que estos puedan diversificar su portafolio de inversión y contribuir con el desarrollo y crecimiento de nuestro país.