El precio de una vivienda se fija en gran medida por lo que dicte el mercado, es decir, partiendo del precio de otras con características similares. Pero, lógicamente, no deja de haber una relación directa entre el costo de construcción del inmueble y su precio. Observar la variación de estos costos en el último año es la tarea que nos damos hoy.
En primer lugar es importante precisar que hay dos tipos de costos: los indirectos y los directos. Se entiende por indirectos a aquellos que no inciden de manera directa en la construcción de la vivienda, pero son inevitables para llevar a cabo la obra, como gastos administrativos y costos de oficina (personal, servicios de electricidad, de agua, etc.). Los costos directos, en cambio, son generados en la propia construcción: materiales, mano de obra, equipos y otros.
Estos últimos son los que componen el Índice de Costo Directo de la Vivienda (ICDV)*, elaborado por la Oficina Nacional de Estadísticas (ONE) y la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de la Vivienda (ACOPROVI). Vale hacer la salvedad de que el costo del terreno, aunque se puede considerar como un costo directo y hasta puede llegar a representar un 30% del costo de la vivienda, no está incluido en la canasta de este indicador.
¿Qué revela la medición? En la actualización de febrero de este año, el Índice experimentó una variación mensual de un 1.33%. Se trata de un crecimiento superior al documentado para el mismo período del año anterior, que fue 1.01%, y también superior a la inflación general registrada en la economía dominicana, que fue, incluso, negativa: -0.11%, según los registros del Banco Central.
Extendiendo la línea de tiempo vemos que entre enero de 2017 y febrero de este año el ICDV tuvo un incremento de 7.8%, al elevarse de 135.70 a 146.32. También este dato expresa un alza en los costos de la construcción de viviendas superior al del promedio de la economía, pues a febrero pasado se registró una inflación interanual de solo 3.32%.
¿A qué podemos asociar este incremento? El Índice refleja que el acero es el principal responsable del aumento. Por un lado, ha sido el insumo con mayor alza en su precio en el último año (22.61%) y, por otro, es uno de los que tienen mayor incidencia en el costo de las viviendas (por ejemplo,10.28% en torres). En este aspecto solo es superado por el cemento, que tiene una incidencia de 13.75%, afortunadamente este último insumo solo experimentó una variación de 3.32% desde enero de 2017.
La participación del acero como determinante del costo de la construcción de viviendas puede ser incluso superior, pues esta ponderación fue establecida en base a información del año 2009, cuando se inició la serie del ICDV, y desde entonces el uso de las varillas se ha incrementado considerablemente debido a los cambios en las normativas sísmicas.
A esto habría que agregarle la evolución del precio del terreno, que como no está incluido en el índice, tampoco conocemos con propiedad. Pudiéramos estimar que en el Distrito Nacional este insumo habría aumentado entre 10 y 12% en el último año.
Finalmente, queda la pregunta de si realmente el incremento en estos costos directos de la vivienda se ha trasladado a su precio de venta. Es muy probable que sí, pero en este campo no tenemos estadísticas. Queda la tarea pendiente de hacer un índice de precios de viviendas. Es uno de los objetivos contemplados en la iniciativa Indicadores de la oferta de edificaciones comercializables en Santo Domingo, impulsada por ACOPROVI, la ONE y el INTEC.
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*ICDV permite conocer los cambios mensuales en el costo de la construcción de cuatro tipos de viviendas: unifamiliar de 1 y 2 niveles y multifamiliar de 4 y 8 niveles o más, en el Distrito Nacional y la provincia Santo Domingo. Para su elaboración se toman en cuenta precios de 111 artículos, una muestra determinística de 55 establecimientos económicos especializados en la venta de insumos para inmuebles y los costos de los servicios de alquiler de equipos para construcción.
