Para el Gobierno y el sector privado lograr promover, construir y vender proyectos de viviendas da la clase media y de bajos costos, será necesario que se cree un Fondo de Financiamiento de la Vivienda, adecuado a las realidades de la demanda y del poder adquisitivo del comprador. No basta con los planes de inversiones individuales de varias empresas promotoras ni programas crediticios conservadores del sector bancario o de las asociaciones de ahorros y préstamos. Se necesita tener como los demás países latinoamericanos, Fondos Especiales, préstamos interinos para la construcción más realistas, subsidios al comprador con bonos-iniciales para los más pobres y facilidades al constructor, para abaratar las unidades y, sobre todo, hacer más accesible la compra de viviendas al consumidor vía créditos de bajos intereses.
La nueva Ley 189-11 de Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso, es un gran paso. Crea un sistema novedoso y también ha creado conciencia de la necesidad de construir más viviendas de bajo costo para la clase media baja, micro empresarios informales y los trabajadores. La semana pasada el Banco Central anunció un positivo plan de reducir el encaje legal para que RD$ 5,000 millones se destinen a financiar viviendas, dentro de un programa de RD$ 20,000 millones de liberación de recursos a las intermediarias financieras. Este es una medida muy buena y realista, y representa el uso de la política monetaria y crediticia con tasas de interés diferenciadas.
El Fondo se podría crear de diferentes formas corporativas o institucionales. Puede ser una nueva entidad financiera, privada o mixta. Esto no lo considero necesario. Ya existen suficientes instituciones financieras y bancarias. Puede ser también un Fondo de Financiamiento de la Vivienda, como instrumento de mercado secundario, así fue el viejo y exitoso FIDE e INFRATUR, luego fusionados en DEFINPRO.
Sin embargo, sugerimos que este Fondo se incorpore ahora como una fiducia, bajo la Ley 189-11, que crea y regula los fideicomisos. Debe ser privado y administrado de forma y pensamiento privado. Por ejemplo, se crea el Fondo con un capital pagado inicial de RD$ 7,000 millones, de aportes de cada banco, asociación e entidad financiera. El Banco Central libera otro 1 % de encaje legal, bajo el compromiso de dedicar esos recursos a su capitalización. Con eso se funda. Este objetivo se puede lograr mediante un acuerdo del Banco Central con las instituciones bancarias y financieras, todo bajo un Fideicomiso.
Para que se mantenga un ritmo de construcción de viviendas de clase media baja y de bajo costo, es necesario que el Fondo de Financiamiento de la Vivienda, tenga y opere con varias ventanillas de créditos de iniciales y largo plazo, según necesidades del constructor de urbanizaciones y viviendas, el nicho del mercado comprador, su nivel socio-económico y su capacidad de pago de la cuota mensual. El dilema que existe en el país para vender más viviendas que sí tienen demanda-mercado, como demostró el Estudio de Viviendas de ACOPROVI, es la falta de buenos planes flexibles de créditos hipotecarios. La esencia, de la decisión de un comprador, es la tasa de interés, el monto de la cuota que puede pagar en función de su ingreso familiar, el inicial, el plazo y. las normas prudenciales que resultan muy estrictas y limitativas por la falta de bancarización de un mercado laboral muy informal. El buen crédito, bajo interés y cuota realista-viable, es la clave de todo.
El Fondo estaría administrado por un Consejo de Directores de las entidades inversionistas o por los fideicomitentes que se escojan. El Director General sería un profesional banquero-financista experimentado, nombrado por el Consejo de Directores del Fideicomiso. Se crean mecanismo de captación de fondos, como colocación de bonos a mediano y largo plazo, letras, créditos blandos nacionales o externos, bonos especiales para vender a las AFP´s y compañías de seguros, o cualquier empresa corporativa. Con un capital semilla de RD$ 5,000 millones, podría tener activos de RD$ 50,000 millones. Después gradualmente se aumenta el capital y la capacidad de créditos.
El Fondo y sus instrumentos de captación deberían tener incentivos fiscales y desgravaciones por lo menos por 5 años. Por ejemplo, los bonos y letras que emita, serían exonerados del pago del Impuesto sobre la Renta. Las AFP´s que inviertan podrían recibir facilidades de la Superintendencia de Pensiones. El objetivo de captación es indispensable, porque existe mucho dinero ocioso, en busca de oportunidades serias, con buenas garantías y reconocida administración. Igual, se pueden titularizar préstamos hipotecarios, y revenderlos a los bancos y AFP´s, para crear mecanismos de captación revolventes. Las garantías en primer rango de créditos son las más seguras a largo plazo.
Para agilizar todo la construcción de viviendas, hay que acabar de crear una real y fuerte Ventanilla Única en el Ministerio de Obras Públicas, crear un Departamento especial en la Jurisdicción de Tierras y el Registrador, pues el proceso de deslinde de títulos y sus divisiones tarda más de 10 meses. Habría que revisar numerosos impuestos municipales y cargas, que se convierten en impuestos a la construcción disfrazados, que en el fondo solo encarecen las obras de viviendas. Los paga el comprador. Hay que modernizar muchas instituciones que hoy no están en armonía con una agresiva política habitacional.
Finalmente, esperamos que esta iniciativa de crear un Fondo de Financiamiento de la Vivienda, bajo la figura de la fiducia, sea estudiada y considerada por los promotores constructores, Banco Central, SIB, las entidades bancarias y financieras y los organismos del Estado que tienen que ver con el sector de la construcción. Para construir y vender 25,000 viviendas al año se necesita este Fondo de carácter permanente. Esto es un anhelo y aspiración de ACOPROVI y todos sus miembros que tienen la experiencia y la vocación viviendista.