En la entrega anterior iniciamos una serie de publicaciones sobre los mecanismos de financiamiento que, a nuestro entender, podrían permitir  la implementación de una política de vivienda. La idea es sentar las bases para reducir al mínimo el déficit habitacional que padece República Dominicana y a la vez seguir estimulando el dinamismo en el sector construcción, que es un cimiento clave de la economía local.

La primera propuesta que pusimos sobre la mesa explora la posibilidad de que trabajadores formales con características particulares puedan disponer de una proporción de los recursos acumulados en sus Cuentas de Capitalización Individual correspondiente al Seguro de Vejez, Discapacidad y Sobrevivencia (Pensiones)  para adquirir su vivienda (ver artículo en este enlace: https://acento.com.do/2018/opinion/8600693-financiamiento-vivienda-1/). 

En esta ocasión nos referiremos a otro mecanismo de financiamiento que también tiene potencial para ser muy poderoso. 

Se trata de la creación del Fondo Nacional de la Vivienda, una iniciativa estudiada por la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de la Vivienda (ACOPROVI) desde el año 2014. 

Como su nombre sugiere, consistiría en un fondo, creado con el objetivo de subsidiar el costo del crédito hipotecario en beneficio de las familias de bajos niveles de ingresos. Así, una familia que en condiciones habituales tuviera que pagar una cuota de RD$13,000 al mes  por una vivienda de US$1.5 millones de pesos, pudiera recibir un subsidio mensual por RD$5 mil, teniendo que asumir solo RD$ 8 mil al mes. 

Esta facilidad sería única, no reembolsable y por un período de hasta 7 años, pues se entiende, a nivel internacional, que este es tiempo suficiente para que la familia mejore su situación económica y desarrolle las condiciones para asumir la totalidad de la cuota. El propio subsidio ejerce una función en ese sentido, pues no sólo permite el acceso al crédito de familias que no hubieran tenido la posibilidad por el elevado peso de la cuota sobre sus ingresos, sino que también permite mejorías en sus flujos de caja. 

Esta modalidad o alguna similar han sido exitosas en otros países de la región, como Chile, México y Colombia.

¿De dónde saldrían los recursos para hacer el fondo? La masa de dinero ocioso acumulada en el Seguro de Riesgos Laborales (SRL) es una opción a considerar. Actualmente, las reservas técnicas en esta canasta superan los RD$33,000 millones y se estima que cerca del 70% está siendo subutilizado.

La Ley 87-01 pudiera ser modificada para replantear la distribución de los recursos, de modo que una parte pueda ser utilizada para alimentar el Fondo Nacional de la Vivienda. En este sentido parecería factible que el empleador, que actualmente aporta el 1.2% del salario cotizable de cada colaborador al SRL, continúe haciendo la misma contribución, pero  separada en dos porciones: 0.7% iría a la cobertura de riesgos y el restante 0.5%, al fondo de subsidio para viviendas.

Un ejercicio realizado por ACOPROVI halló que esto pudiera estimular la construcción de entre 54 mil y 72 mil viviendas y mover recursos por cerca de RD$100 mil millones.

Otra fuente para la generación de fondos de subsidios son los recursos destinados a la supervisión de obras del Estado.  En el caso de las obras que edifica el Ministerio de Educación, se reservaba el 10% para supervisión, y lo cierto es que en el sector privado vemos que el costo de supervisión es de entre un 3% y un 5%. 

Es perfectamente posible bajar a un 3% o 3.5% esa partida, y dirigir ese ahorro a un fondo de subsidio focalizado, que apoye a maestros y empleados al servicio del propio sector educativo.

En general, en las demás construcciones, el Estado contempla  un 5% para la supervisión, una proporción que también puede ser reducida.

También está la posibilidad de establecer una partida en el presupuesto para subsidiar el financiamiento de vivienda, aunque aquí los márgenes parecen más estrechos debido a la actual situación fiscal del país.

Recientemente ACOPROVI ha propuesto, junto con instituciones del sector social, que este fondo pertenezca al necesario Ministerio de Vivienda que debe ser creado, para que lo trabaje junto con proyectos desarrollados con  Garantías, Fideicomisos, Cooperativas,  Inversiones públicas, Inversiones públicas/privadas, o privadas puras.

La propuesta tiene un gran potencial y en el contexto actual hay varios factores favorables: crecimiento económico,  control sobre el índice de precios y estabilidad en las tasas de interés. Si no implementamos una política de vivienda determinante ahora, ¿cuándo lo haremos?