Recientemente participé en un panel organizado por la Asociación de Industrias de República Dominicana (AIRD), titulado “Retos pendientes para alcanzar los nuevos instrumentos financieros”, moderado por el asesor financiero y miembro de la directiva de AIRD, José Gior Ariza. En el encuentro se habló del potencial del mercado de valores para fomentar el desarrollo de los sectores productivos y del importante rol que juegan en este escenario los fondos de pensiones, los fideicomisos, la titularización, los puestos de bolsa y los fondos de inversión. Sin lugar a duda, como país tenemos un gran reto para crear mecanismos de financiación para apoyar a la industria local, la cual es vital para nuestro progreso.
El intercambio me motivó a escribir una serie de artículos sobre el financiamiento de la vivienda, este es el primero de la serie. Vamos a mencionar y definir varios instrumentos financieros que bien pueden apoyar a la vivienda, tomando en cuenta que el gran reto que tenemos como sector es lograr que los sectores que conforman el 1er y 2do quintil de ingreso logren tener un techo adecuado para vivir.
La primera fuente de recursos a que me referiré es precisamente la que más controversia presenta, sobre todo por la repercusión que tiene en la economía, en la política y en la vida social: los fondos de pensiones.
Financiamiento de vivienda con los fondos de pensiones
El dinero de los fondos de pensiones es de los empleados, y su finalidad última es garantizarles un vejez digna. Pero no podemos obviar que existen en nuestro país más de 600 mil familias encabezadas por padres y/o madres trabajadores que no tienen la capacidad económica de acceder a un techo propio y viven en condiciones infrahumanas. Considerando esto, me pregunto cómo podemos hablarles a estos trabajadores de una vejez digna si no tienen una vida digna.
Me llama la atención que muchos expertos en el tema de financiamiento plantean que para acceder a los fondos de pensiones hay que crear instrumentos financieros muy sofisticados y que, necesariamente, tendrían un costo de intermediación. A su entender, esa es la única manera de diversificar el portafolios del ahorro previsional.
Aunque estoy de acuerdo con que ya es momento de crear instrumentos más complejos, no menos cierto es que actualmente se podrían utilizar los fondos sin tener que recurrir a herramientas demasiado elaboradas.
De hecho, podemos aportar algunas vías a través de las cuales el ahorro para el retiro puede contribuir a que más familias realicen el sueño de un techo propio y digno, lo que a su vez contribuirá al desarrollo del sector vivienda, sector que es “el corazón de la industria nacional” (según manifestó el presidente de la AIRD, el buen amigo Campos De Moya, en la 5ta Mesa Nacional de la Vivienda del año 2015), y el motor de la economía dominicana.
Claramente, una de las grandes ventajas del ahorro acumulado en los fondos de pensiones es que ha ayudado a estabilizar las tasas de interés, debido a la liquidez que aporta al mercado financiero. Esto ya constituye un espaldarazo importante para el sector inmobiliario y la economía en general. Adicionalmente, los recursos también representan una oportunidad de mayor envergadura que, y hasta el momento, no se ha sabido aprovechar.
En el año 2016, la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Vivienda (Acoprovi) realizó una propuesta para que el sector se convierta en una opción de inversión para el retiro.
La viabilidad de la misma se sustentó en tres argumentos principales. El primero, que la vivienda es un rubro bastante seguro para invertir a largo plazo, dado que su precio tiende a aumentar de manera sostenida y por encima del nivel general de inflación (de tal manera que una vivienda que se compra hoy, mañana se puede vender en un valor cuyo beneficio económico es superior a la inflación normal de la nación). El segundo: el irreductible valor social que tiene, puesto que les proporciona a las familias seguridad, estabilidad y mejores condiciones para progresar. En tercer lugar, esta opción nos ofrece la ventaja de trabajar para construir una vejez digna, pero al mismo tiempo vivir una vida productiva digna.
¿Qué se planteaba exactamente? Se proponía establecer la posibilidad de que los trabajadores puedan destinar una proporción de sus fondos de pensiones (digamos un 30 o 25%) para adquirir su vivienda propia, siempre que se trate de la primera y sea una unidad de bajo costo, entre otras condiciones (una de las cuales pudiera ser tener más de 10 años cotizando, que tenga el privilegio de “bien de familia”, etc).
De esta manera no se requiere armar nuevos instrumentos financieros y no tendríamos un costo de mediación, puesto que los fondos serían canalizados directamente desde la AFP a la entidad financiera con que sea contratada la hipoteca.
Esta modalidad ha sido adoptada en Perú. Desde mediados de 2016 los aportantes al Sistema Privado de Pensión pueden disponer de hasta un 25% del ahorro acumulado en su Cuenta de Capitalización Individual como cuota inicial para comprar su primera vivienda o amortizar un crédito contraído para este fin.
De implementar este modelo es necesario establecer claramente los requisitos para el acceso a los fondos y diseñar la reglamentación de control y verificación de información que garantice que los recursos sean dirigidos adecuadamente.
La ejecución de la medida permitiría que una familia promedio trabajadora perteneciente al 2do quintil pueda contar con unos RD$ 80 mil para el inicial de su vivienda antes de llegar a su vejez. Si le sumamos a esto los aportes por el Bono ITBIS y el Bono Tierra que actualmente ofrece la política de vivienda oficial, esta familia pudiera contar con unos RD$ 280 mil pesos para el inicial de su vivienda.
Finalmente, una motivación de esta naturaleza también contribuiría a la formalización de la economía, debido a que el ala de pensiones de la Seguridad Social sería más atractiva para los trabajadores, y esto incrementaría las cotizaciones y las recaudaciones.