En artículos previos expusimos las ventajas de la creación del Fondo Nacional de la Vivienda, el uso focalizado de los fondos de pensiones y la titularización de los créditos hipotecarios como mecanismos para reducir el déficit habitacional que padece República Dominicana. En esta entrega seguimos presentando las alternativas que, siempre en el marco de una política pública integral de cara a ese objetivo, consideramos viables en el contexto local.
Nos referiremos a una fuente de financiamiento que lleva muchos años en otras economías latinoamericanas, pero resulta novedosa en el mercado financiero local: el leasing habitacional.
¿En qué consiste y cuáles ventajas tiene?
El borrador del anteproyecto de ley de vivienda que realizó la Presidencia de la República en el 2016 contiene esta definición: “Es el contrato mediante el cual el propietario de un inmueble, denominado locador-prominente, consciente en otorgar el uso y disfrute temporal del bien a favor de una o varias personas, denominada(s) locatario(s)-beneficiario(s), a cambio de un precio en dinero, concediéndole, al mismo tiempo, la facultad de adquirir el derecho de propiedad sobre el mismo, mediante el abono al precio de venta de las rentas pagadas o una proporción de estas, si el beneficiario ejerce su opción de comprar dentro del plazo previsto a tales fines en el contrato”.
Esto, dicho en menos palabras, no es más que un contrato de arrendamiento de la vivienda con compromiso de compraventa. De este modo, el alquiler mensual que una familia pague por una vivienda, se acreditaría al pago de la misma y después de 15 o 20 años, la familia puede optar por adquirirla pagando un remanente. Dicho remanente puede ser servido por las propias entidades financieras como préstamo de consumo, en caso de que el adquiriente no haya podido hacer una masa de ahorro suficiente cuando llegue el momento.
La vivienda es elegida por el potencial propietario. En el contrato, se fija un precio del inmueble y los intereses de su financiamiento, que se van pagando con las cuotas mensuales.
Es una solución particularmente favorable para familias que no pueden acceder a un préstamo hipotecario tradicional debido a que se le hace imposible ahorrar al menos un 20% del costo de la vivienda, que es el inicial normal que exige el mercado antes de obtener el préstamo hipotecario. A través del leasing habitacional esas familias podrían tener acceso a su vivienda con solo aportar un inicial de, digamos, un 5% del costo.
En general, la figura ha tenido éxito en algunos países de la región, como Chile y Colombia, donde se ha usado por muchos años y ha contribuido a reducir el déficit habitacional.
Se destacan las siguientes ventajas:
- Las tasas de interés pueden ser más reducidas que las de las hipotecas al tener la institución financiera menos riesgo.
- Las familias pueden adquirir sus viviendas con poco ahorro inicial. En algunos casos es posible con un monto equivalente a solo el 5% del valor del bien.
- Los requisitos establecidos por las instituciones financieras para adquirir viviendas mediante leasing podrían ser menores a los exigidos para otorgar un préstamo hipotecario.
- El adquiriente no tiene que pagar de inmediato el impuesto de transferencia (3%) de la propiedad porque, aunque la habita, ésta sigue estando a nombre de la entidad financiera con que contrajo el contrato. Tocaría hacer el desembolso pasados los 15, 20 o 25 años requeridos para que termine de materializarse la transacción.
- Por el mismo motivo, tampoco tendrá que pagar el Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (IPI) anual mientras no ejerza su derecho a optar por la compra.
- Tampoco tendrá que pagar el impuesto a la inscripción de la hipoteca (de un 2%), que es una obligación en la que se incurre al adquirir un préstamo para vivienda.
- Se puede acceder a pólizas de seguro colectivas, a menor precio que las individuales, pues la institución financiera, propietaria de muchos inmuebles, puede negociar mejores condiciones con las aseguradoras.
- Podría ser posible hacer un pago anticipado o amortización sin generar penalidad, a diferencia de lo que ocurre con muchos préstamos hipotecarios. Esto, por supuesto, siempre que las normas y los contratos entre las partes así lo establezcan.
Por otra parte, han sido documentados algunos riesgos que, en el caso dominicano, podrían evitarse en el proceso de elaboración de las leyes y normas sobre la materia. Debería, por ejemplo, quedar claramente establecida la protección del adquiriente en caso de que la entidad financiera con que hizo el contrato quiebre y sus acreedores solicitan derechos sobre la vivienda concedida mediante leasing, cuyo título sigue estando a nombre de la entidad.
También convendría que la propia normativa establezca que los ingresos por este concepto percibidos por las entidades financieras estén libres del pago de Impuesto Sobre la Renta, como mecanismo para asegurar tasas relativamente bajas e inyectar mayor dinamismo al mercado.
Invitamos a todos los actores del sector vivienda (entidades financieras, constructores, promotores, gobierno, agentes inmobiliarios, etc.) a que propulsemos una legislación que contenga el marco jurídico esta figura.