En las publicaciones previas correspondientes a esta serie hablamos de dos mecanismos de financiamiento que podrían tener gran impacto en el desarrollo de una política de vivienda a gran escala: el primero consiste en hacer posible que trabajadores formales con un perfil determinado puedan disponer de una proporción de sus ahorros en el sistema de pensiones para adquirir su primera vivienda y, la segunda, en la creación del Fondo Nacional de la Vivienda, ambas propuestas respaldadas por la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de la Vivienda (ACOPROVI).
Hay otras opciones en las que vale la pena detenerse, como la titularización de los créditos hipotecarios. En República Dominicana este tipo de ingeniería financiera aún no enciende sus motores, pero está a punto de hacerlo.
De hecho, se esperaba que para esta época se hubiera llevado a cabo la primera emisión de la Titularizadora Dominicana (Tidom), pero aparentemente la lentitud en el proceso de elaboración de la norma sobre sus deberes tributarios ha impedido el esperado evento.
En todo caso, concentrémonos en explicar cómo la titularización favorecería al mercado de la vivienda y a la economía en general.
Primero hay que entender que titularizar consiste en agrupar un conjunto de créditos o activos homogéneos o muy parecidos en un patrimonio autónomo, que luego será ofertado en bonos o cuotas a inversionistas en el Mercado de Valores.
En el caso de República Dominicana, Tidom plantea concentrarse en adquirir créditos hipotecarios de las carteras de bancos locales, que tengan como características en común -entre otras- una tasa fija vigente durante la vida del préstamo, una relación préstamo a valor tasado del inmueble (LTV, por sus siglas en inglés) que no supere el 75% (esperando que llegue al 80%), que la cuota no supere el 30% de los ingresos fijos del deudor y, en general, un perfil de riesgo bajo.
De esta manera las familias adquirientes de viviendas serán las primeras en beneficiarse al tener cuotas fijas durante la vida de sus préstamos, y si lo normal es que los ingresos familiares aumentan en el tiempo, estas cuotas fijas les permitirán contar con más dinero disponibles para otras necesidades.
Aunque las tasas fijas estimulan el dinamismo del mercado, reduciendo el nivel de incertidumbre para los adquirientes y aumentando su posibilidad de incurrir en hipotecas, tienen el efecto opuesto para la banca: las entidades financieras se comprometen con tasas fijas por periodos muy extensos, asumiendo el riesgo de eventuales cambios bruscos que pudieran impactar con fuerza al mercado financiero y la economía en general.
Al adquirir esta cartera hipotecaria la compañía titularizadora retira este riesgo del panorama de los bancos, estimulando las políticas de tasas fijas en el mercado financiero inmobiliario.
Hay que destacar que la Tidom únicamente obtendría créditos con la mejor clasificación y que en el mercado local estos abundan, puesto que el indicador de morosidad en el sector hipotecario es bastante reducido (menos de 1.6% en general y menos del 0.70% para viviendas de bajo costo).
Siendo así, ha de esperarse que las bondades de la titularización se expresen en varias vías: mejorando las condiciones de tasas fijas para los adquirientes, dinamizando la actividad crediticia bancaria, el efecto directo en la mejoría de la economía real del país por el incremento de la construcción de viviendas debido al aumento de la cantidad de préstamos hipotecarios y, finalmente, generando actividad también en el mercado de valores.
Mediante este mecanismo los fondos de pensiones podrían ser invertidos indirectamente en el sector inmobiliario, puesto que las AFP encabezarían la lista de los potenciales tenedores de los bonos emitidos por Tidom.
Desde ya en el mercado de los préstamos para viviendas se está observando una mayor cantidad de contratos que contemplan tasas fijas durante la vida del préstamo. Se puede asociar a la existencia de la nueva figura en el mercado de valores local, de acuerdo con planteamientos de Carlos Marranzini, Gerente General de Tidom, quien explica que la banca ya está diseñando políticas considerando la opción de la titularización.
¿Qué falta para empezar? Tidom espera que la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) concluya la elaboración de la Norma General Sobre Deberes y Obligaciones Tributarias de las Compañías Titularizadoras y los Patrimonios Separados Objeto de Titularización. Al parecer, todos los demás requisitos para una primera emisión están cotejados. Toca esperar para saber cómo el mercado recibirá los títulos y, a largo plazo, qué tan importante es el rol que este mecanismo jugará en la tarea de reducir suplir la gran demanda de viviendas en República Dominicana.