Invirtiendo y Desarrollando en RD

El Fideicomiso: un aliado estratégico para el desarrollo del país

Por George Alexander Nader

El fideicomiso es una herramienta jurídica y financiera, un contrato que alinea los intereses de todas las partes y ofrece mayores seguridades, transparencia y garantías. Es administrado por un tercero imparcial que se encarga de cumplir el mandato de los fideicomitentes a favor de estos y de los beneficiarios. Es la herramienta ideal para fomentar el desarrollo inmobiliario, turístico y de infraestructura en el país. Es una herramienta tan versátil que funciona eficazmente en la prevención de litigios y controversias, especialmente inmobiliarios.

El sector turístico del país presenta una de las mejores oportunidades de inversión en el mercado actualmente, y aunque los dominicanos no somos reconocidos por ser ni los más grandes, ni los más eficientes operadores hoteleros, tenemos la visión, la capacidad, el capital y el recurso humano para desarrollar proyectos de gran envergadura que aporten al crecimiento del sector y del país. En este sentido, podemos y debemos propiciar mantener la propiedad de la infraestructura hotelera en manos de inversionistas locales, permitiendo que los operadores internacionales, que saben hacer su trabajo mejor que nadie, sean quienes gestionen dicha infraestructura en favor de garantizar los estándares que se requieren para continuar posicionando al país como el destino de preferencia en el Caribe.

Si bien la banca local puede y quiere financiar proyectos hoteleros, también es cierto que existen otros mecanismos de financiamiento complementarios como lo son los fondos de pensiones, quienes terminaron el 2017 con un patrimonio de más de $10mil millones de dólares, de los cuales, más del 70% está invertido en títulos del Banco Central y el Ministerio de Hacienda. Parte de este dinero pudiera dirigirse a impulsar el desarrollo de la infraestructura hotelera y el crecimiento de nuestra economía. Es decir, invertir estos recursos en activos productivos y generadores de riqueza.

Un fideicomiso de oferta pública, por ejemplo, constituido para desarrollar y administrar activos hoteleros en el que los desarrolladores locales aporten el terreno con vocación turística, los fondos de pensiones adquieran los valores emitidos, los bancos financien y los operadores hoteleros firmen un acuerdo de operación a largo plazo con el fideicomiso, es un negocio ganar-ganar y relativamente fácil de implementar si existe la voluntad de llevarlo a cabo por todas las partes. Este sería un excelente vehículo de inversión que permitiría a las administradoras de fondos de pensiones diversificar sus portafolios de inversiones y contribuir con el crecimiento de la industria hotelera.

El desarrollo inmobiliario es una de las actividades económicas más importantes del país, y sin duda, uno de los grandes generadores de empleos, por lo tanto, fomentando el desarrollo inmobiliario se impulsa por definición el crecimiento económico del país y se contribuye con la mejora de la calidad de vida de los ciudadanos.

Desarrollar un proyecto inmobiliario a través de un fideicomiso según La ley No. 189-11, es una opción transparente, independiente y segura para todas las partes, desde el dueño del terreno, a los compradores finales, pasando por el constructor, los inversionistas y las instituciones financieras. Las obligaciones y derechos de cada una de las partes están claramente identificadas, y el fiduciario se encarga de cumplir con su mandato independientemente de que una de las partes no quiera cumplir con sus obligaciones. El dinero de los inversionistas, del banco y de los compradores, va dirigido directamente a las inversiones requeridas para avanzar la obra específica de ese contrato y se les imposibilita a los desarrolladores utilizar el dinero de una obra para financiar otra. El fideicomiso aporta valor a los proyectos y brinda seguridad jurídica, por lo tanto, se pudiera decir que es un blindaje legal y financiero.

Los proyectos inmobiliarios desarrollados a través de fideicomisos son menos riesgosos y, por lo tanto, más atractivos para las instituciones financieras del país. Esto permite la reducción de las tasas de financiamiento y aumenta la capacidad de endeudamiento de los proyectos. Como el uso de la figura del fideicomiso lleva a menores costos para los proyectos, esto los hace más competitivos y propicia un mercado más grande que, a su vez, hace que más promotores e inversionistas se motiven a desarrollar y financiar proyectos inmobiliarios, creando así un circulo virtuoso.

El fideicomiso es una puerta de acceso al mercado de capitales y una herramienta cuya existencia debemos agradecer, así también, debemos procurar utilizarla a su máximo potencial para contribuir con el desarrollo y el crecimiento de nuestro país. Es un vehículo para que inversionistas institucionales, nacionales y extranjeros, puedan participar en proyectos que aporten valor, y por ello, debemos respetar y mantener el espíritu con el que fue creado, pues cualquier propuesta de modificación debería ser para potenciar y mejorar lo que está funcionando y/o eliminar aquello que no está funcionando. Además de las condiciones favorables desde el punto de vista económico, la estabilidad y seguridad jurídica en nuestro país, es lo que garantiza la atracción de inversiones a largo plazo.

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