Dentro del marco de la serie de seminarios webs organizados por la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universidad Rovira i Virgili (Tarragona, España) titulado “La vivienda como refugio en tiempos del Covid-19” el pasado jueves 14 de mayo se llevó a cabo el seminario “La vivienda en tiempos del COVID-19 en Iberoamérica” en el que se dio un repaso de la situación habitacional en América Latina, cómo se está abordando el tema y cuáles han sido las principales medidas aplicadas en materia de vivienda por los gobiernos latinoamericanos ante la emergencia sanitaria, económica y social que ha provocado la pandemia Covid-19 y que afecta a toda la región. En el mencionado seminario, destacó la usencia de medidas en materia de vivienda en la República Dominicana y la necesidad de que el ejecutivo se pronuncie al respecto.
Para ONU-Hábitat, la pandemia golpeará con más fuerza a las personas más vulnerables que viven en asentamientos informales y barrios marginales con áreas densamente pobladas, sistemas de transporte público masificados, ausencia de servicios básicos y viviendas deficientes. Es por ello que el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) recomienda que dentro de las políticas públicas tomadas frente al COVID-19 no falten aquella relativas a la vivienda y el acceso a los servicios esenciales, señalando que las políticas que se llevan a cabo deben “atender a los barrios marginales y áreas rurales, proveer infraestructura de saneamiento básico, promover la distribución de paquetes alimentarios cuando es imposible hacer transferencias monetarias y evitar los desalojos”.
En ese mismo sentido, la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) ha establecido que “es necesario reforzar los sistemas de protección social para apoyar a las poblaciones vulnerables, promover los aplazamientos de pagos de hipotecas y alquileres, así como otras exenciones, para evitar una crisis de vivienda y las ejecuciones hipotecarias de empresas. Además, se deben considerar medidas como no cobrar las facturas de agua, luz e internet a personas de bajos ingresos durante la duración de la pandemia”.
Basados en estas recomendaciones y en la necesidad de respuesta inmediata y efectiva para aquellos imposibilitados de cumplir con sus obligaciones periódicas, entre estas el arrendamiento o pago de cuota hipotecaria de inmuebles tanto de destino habitacional como comercial, pudiendo verse afectado el derecho a la vivienda digna, Estados latinoamericanos como Argentina, Colombia, Costa Rica, Ecuador, El Salvador, México, Paraguay, Panamá y Venezuela, han establecido medidas de regulación especial y transitoria sobre contratos de arrendamiento de viviendas y locales comerciales y también respecto al pago de las cuotas de préstamos hipotecarios, entre estas:
- Prohibición de los desahucios o desalojos: que constituye la medida más popular tomada por los gobiernos, a nivel mundial, en protección de los inquilinos imposibilitados económicamente ante los efectos de la pandemia. En muchos de los casos, además, se ha extendido a los locales comerciales de pequeñas y medianas empresas (pymes).
- Diferimiento de pago de servicios básicos: que se refiere a la suspensión o reducción del pago de los servicios esenciales como electricidad, agua, gas, e incluso, de comunicación e internet.
- Congelación del canon de arrendamiento: una medida relativa a la prohibición del aumento de las rentas durante el estado de emergencia que muchos estados han decretado ante la pandemia. Aunque, también puede significar la reducción o suspensión del pago de la renta en este periodo.
- Aplazamiento del pago de las cuotas hipotecarias: esta medida va especialmente dirigida a los propietarios de viviendas que han accedido a esta a través de préstamos hipotecarios y ven sus ingresos reducidos a consecuencia de la hibernación económica producida por la pandemia, de manera que se les permite aplazar el pago tanto de los intereses como del capital de sus cuotas hipotecarias. En algunos países no se trata de una regulación del gobierno, sino de una iniciativa privada motivada por las asociaciones de bancos, de manera que siguiendo unas directrices cada banco puede diseñar sus propios programas de extensión de pago para sus clientes.
- Ayudas económicas: se refiere a subsidios, transferencia de efectivo o adelantos económicos a través de programas sociales. Esta medida se ha aplicado en diferentes gobiernos latinoamericanos, aunque no exclusivamente para el pago de la vivienda, sino para la subsistencia, especialmente alimentaria.
Estas medidas las podemos encontrar en distintas ordenanzas gubernamentales en la región de América Latina como lo son el Decreto legislativo colombiano 579, por el cual se adoptan medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento; los Decretos argentinos 319 y 230 del 2020 sobre hipotecas y alquileres, respectivamente; o el Decreto ejecutivo panameño 145 de 2020 que dicta medidas sobre los arrendamientos, procesos de lanzamiento y desalojo. Estos instrumentos regulatorios han surgido en protección de los más vulnerables, aquellos imposibilitados de pagar sus viviendas o locales comerciales por los efectos económicos de la pandemia, los que pueden verse afectados por desalojos o aquellos que dependen de las rentas para su subsistencia y la de su núcleo familiar. Es por ello que, las medidas latinoamericanas han querido ser neutras y encontrar un punto de equilibrio entre los intereses de los arrendatarios y arrendadores, prestatarios y entidades financieras, por lo que se han inclinado a posponer el pago de la renta, controlar el precio del alquiler, instar a los acuerdos entre las partes y evitar los cargos de mora, penalizaciones e indemnizaciones abusivas.
Aunque si comparamos las medidas latinoamericanas con las europeas u otras medidas de países más desarrollados, podemos encontrar que las de nuestra región han sigo muy genéricas, que no disponen de requerimientos claros para distinguir quienes pueden acogerse a las mismas o que población es la considerada vulnerable o afectada por los efectos económicos de la pandemia y que no han considerado un periodo post crisis para la recuperación económica de los afectados que bien puede lograrse con préstamos para el alquiler con subsidio público, tal cual han hecho estados europeos como España.
Sin duda debemos celebrar que en la región de América Latina, ante la situación económica generada por la pandemia, contemos con medidas relativas a la protección del derecho a la vivienda digna y a la conservación de los locales comerciales de las pequeñas y medianas empresas; pero debemos abogar por medidas mucho más claras, delimitadas y ajustadas a las necesidades latinoamericanas pensadas más allá de los breves períodos de estados de emergencia y que en ningún sentido supongan el colapso del sistema judicial a posteriori. Es por ello que para los países que aún no han dictado medidas al respecto, como es el caso de la República Dominicana, recomendamos que además de guiarse de las mencionadas experiencias, se tomen en cuenta las recomendaciones institucionales de la región, las necesidades propias de sus ciudadanos, la importancia de un período de recuperación económica y que contemplen la financiación de la vivienda con respaldo público (préstamos para ayuda al alquiler o respaldo para las hipotecas).
Nuestro país aún está a tiempo de tomar medidas que garanticen la permanencia en las viviendas o locales comerciales para quienes se encentren afectados por los efectos económicos de la pandemia. De manera que resulta fundamental y prioritaria la intervención del Estado mediante medidas que contengan la excesiva judicialización de los conflictos derivados del arrendamiento y los préstamos hipotecarios (desahucios y ejecuciones hipotecarias), el aumento del déficit habitacional, los abusos y la violencia por motivos de derechos reales. Tal cual indicó el Profesor Harold Modesto Sánchez en su participación en el seminario web “La vivienda como refugio en tiempos del Covid-19”, las medidas que se tomen ahora, además, podrán decidir el futuro y progreso de la Estrategia Nacional de Desarrollo 2030, cuyo desarrollo puede verse afectado ante la situación que nos plantea el Covid-19.
La serie de webinars en abierto de la Cátedra UNESCO de vivienda puede verse en: http://housing.urv.cat/portada/congressos/webinars-vivienda-y-covid-19/
[1]ONU-Habitat-COVID-19, de fecha 20 de marzo de 2020, consultado vía web: https://onuhabitat.org.mx/index.php/onu-habitat-covid-19
[1] BLACKMAN Allen, IBÁÑEZ Ana María, IZQUIERDO Alejandro, KEEFER Philip, MESQUITA MOREIRA Mauricio, SCHADY Norbert y SEREBRISKY Tomás, La política pública frente al Covid-19: Recomendaciones para América Latina y el Caribe, Washington: Banco Interamericano de Desarrollo, 2020, pág.31
[1] COMISIÓN ECONÓMICA PARA AMÉRICA LATINA Y EL CARIBE (CEPAL), “América Latina y el Caribe ante la pandemia del COVID-19. Efectos económicos y sociales”, Informe especial No. 1, Naciones Unidas, 2020, pág. 13.